Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 3, 28 novembre 2025, n° 25/01283

TJ Marseille 28 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Irrecevabilité de la mise en demeure
La cour a jugé que la mise en demeure ne respectait pas les exigences légales, ce qui entraîne l'irrecevabilité des demandes du syndicat.
Rejeté
Absence de fondement pour les dommages et intérêts
La cour a débouté le syndicat de sa demande de dommages et intérêts, considérant que les demandes étaient irrecevables.
Rejeté
Demande de frais irrépétibles
La cour a rejeté la demande de remboursement des frais irrépétibles, considérant que le syndicat avait succombé dans ses demandes.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 3, 28 nov. 2025, n° 25/01283
Numéro(s) :	25/01283
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déclare la demande ou le recours irrecevable
Date de dernière mise à jour :	29 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anne BENHAMOUDorothée SOULAS
Cabinet(s) :	LESCUDIER & ASSOCIES
Parties :	Représenté par son Syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 28 Novembre 2025

Président : Monsieur BERTERO, Vice-président placé

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 24 Octobre 2025

N° RG 25/01283 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6FDN

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 3] sis [Adresse 5]

Représenté par son Syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL, dont le siège social est sis [Adresse 7], pris en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [B] [O]

né le 20 Août 1956 à SENEGAL

non comparant

Madame [R] [O]

née le 19 Septembre 1961 à [Localité 8]

Tous deux domiciliés et demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Anne BENHAMOU, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Madame [R] [O] et monsieur [B] [O] sont propriétaires des lots n° 6 et 234 dans l’ensemble immobilier sis à [Adresse 12].

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 2] », sis à [Adresse 12], représenté par le Syndic la société Immobilière Pujol, assignait madame [R] [O], née [G], et monsieur [B] [O] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 2] », sis à [Adresse 12] reprend oralement les termes de ses conclusions, et demande :

— la condamnation solidaire de madame [R] [O], née [G], et monsieur [B] [O] à lui verser les sommes de :

8 523,97 euros au titre des charges dues à la date du 7 mars 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2025 sur la somme de 3 293,18 euros et à compter du 25 mars 2025, date de l’assignation, pour le surplus,outre la capitalisation des intérêts,1 200 euros à titre de dommages et intérêts pour sa résistance abusive,1 189 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,- la condamnation solidaire de madame [R] [O], née [G], et monsieur [B] [O] aux entiers dépens, ces derniers comprenant le coût du commandement ;

— de rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire par provision.

Au soutient de sa demande, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 2] », sis à [Adresse 12], expose, à l’appui de sa demande, que madame [R] [O], née [G], et monsieur [B] [O] est propriétaire des lots N° 6 et 234 dans l’immeuble sis à [Adresse 12] et qu’elle n’a pas acquitté sa quote-part des charges de copropriété dues à ce titre pour un montant de 8 523,97 euros ; qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance.

En réponse aux prétentions adverse, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 2] », sis à [Adresse 12], explique en substance qu’aucun règlement n’est intervenu après la mise en demeure ; que si la mise en demeure n’a pas été reçue s’est manifestement à cause d’une erreur d’aiguillage ; que l’ensemble des pièces utiles ont été versées au débat

Au jour de l’audience, madame [R] [O], née [G],, reprenant les termes de ses écritures, demande :

— à titre principal, de :

déclarer irrecevable l’intégralité des demandes par le syndicat des copropriétaires ;rejeter la demande au titre des frais irrépétibles,condamner le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 2]», sis à [Adresse 12] aux dépens ;- à titre subsidiaire, de :

fixer la dette due à la somme de 7 111,77 euros telle que fixée dans le plan conventionnel de redressement définitif notifié par la commission de surendettement des particuliers des Bouches-du-Rhône,débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts, rejeter la demande au titre des frais irrépétibles,statuer ce que de droit sur les dépens.

En réplique, madame [R] [O], née [G], fait valoir principalement que les demandes du syndicat des copropriétaires sont irrecevables en soutenant que la mise en demeure est irrégulière aux motifs qu’elle a été envoyée à la mauvaise adresse et qu’elle vise une somme globale comprenant l’ensemble des provisions pour charges et pour fonds de travaux sur la période du 1er avril 2024 au 31 mars 2025.

Subsidiairement, madame [R] [O], née [G], reconnaît la dette dans son principe, mais conteste son montant en considérant qu’il doit être réduit à la somme de 7 111,77 euros inscrite au plan de surendettement en cours et que divers autres frais non justifiées doivent être écartés à hauteur de la somme de 3 357,71 euros. Elle s’oppose en outre au paiement de dommages-intérêts compte tenu du trouble de jouissance subi suite à la pose d’éther sur le balcon de l’appartement situé au-dessus du sien.

Bien que régulièrement assigné, monsieur [B] [O] n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter.

MOTIVATION

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 (…) ».

Ces dispositions instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun, confiée au président du tribunal judiciaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, bien que fondant sa demande sur les dispositions précitées de l’article 19-2 et agissant par conséquent dans le cadre de la procédure accélérée au fond, communique une mise en demeure en date du 14 février 2025 qui ne met pas en demeure les défendeurs de régler une provision mais l’ensemble des provisions pour charges et travaux pour les périodes du 1er avril 2024 au 30 juin 2024, du 1er juillet 2024 au 30 septembre 2024, du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2024 et du 1er janvier 2025 au 31 mars 2025, d’un montant total de 3 293,18 euros.

Cette mise en demeure ne permet pas aux copropriétaires débiteurs de comprendre qu’en cas de paiement d’une seule provision, il pourra être poursuivi sur ce fondement pour le paiement de l’intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

Ce n’est en effet qu’en cas de non-paiement après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes. De surcroît, dès lors que l’article 19-2 susvisé énonce que ce n’est qu’après mise en demeure restée infructueuse que la totalité des charges impayées restant dues, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles, la mise en demeure ne peut inclure les sommes restant dues puisque, aux termes de cet article, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de son établissement.

En conséquence, la mise en demeure des 14 février 2025 ne répondant pas à ces exigences, il y a lieu de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur les dispositions de l’article 19-2 et de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 irrecevables. Compte tenu du sens de la présente décision, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIRE

Ayant succombé à l’instance, le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 2] », sis à [Adresse 12], sera condamnée aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 2] », sis à [Adresse 12], sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant en audience publique par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 2] », sis à [Adresse 11], fondées sur les dispositions de l’articles 19-2 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 2] », sis à [Adresse 10], [Adresse 4] de sa demande, de dommages-intérêts ;

Déboute le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 2] », sis à [Adresse 9])[Adresse 1], de toute autre demande ;

Déboute le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 2] », sis à [Adresse 12], de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 2] », sis à [Adresse 12], aux entiers dépens de la présente instance ;

Rappelle que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe du tribunal les jour, mois et an que dessus,

Et Nous avons signé avec le Greffier.

Le Greffier Le Président

Grosse délivrée le 28 Novembre 2025

— Maître Dorothée SOULAS

— M^e Anne BENHAMOU