TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 07 Mars 2025

N° RG 24/09255 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LLAV

Jugement du 07 Mars 2025

N° : 25/210

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[O] [C] [B]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH ARCHIPEL HABITAT

COPIE CERTIFIEE CONFORME

à Mme [C] [B]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 07 Mars 2025 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 24 Janvier 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 07 Mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Mme [A] [H], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

Mme [O] [C] [B]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 5]

comparante

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 6 mars 2017, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Mme [O] [C] [B] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 293,92 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 avril 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1.117,86 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignation délivrée le 27 novembre 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes aux fins de voir :

• Prononcer la résiliation du bail,

• Ordonner l’expulsion de Mme [O] [C] [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,

• A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, dire qu’à défaut de règlement d’une seule échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible ou, en cas d’octroi d’un délai d’expulsion, dire qu’à défaut d’un seul règlement de l’indemnité d’occupation, les occupants sans titre devront libérer sans délai le logement,

• Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :

o 5.626,04 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

o les loyers dus du 21 novembre 2024 jusqu’à la résiliation du bail,

o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

o 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 24 janvier 2025, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 21 janvier 2025, s’élevaita désormais à 6.342,63 euros. Le bailleur a indiqué que Mme [C] [B] a procédé, le 15 janvier 2025, à un paiement partiel de 200 euros.

Présente à l’audience, Mme [O] [C] [B] a reconnu le montant de sa dette. Elle a rajouté être débitrice d’une dette de 6.000 euros auprès de la Caisse d’Allocations Familiales et indiqué que ses aides au logement étaient suspendues.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité

L’établissement ARCHIPEL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, malgré le commandement de payer qui lui a été signifié le 9 avril 2024, Mme [O] [C] [B] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 1.117,86 euros qui y était mentionnée.

L’établissement ARCHIPEL HABITAT verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 21 janvier 2025, Mme [O] [C] [B] lui devait la somme de 6.342,63 euros, soustraction faite des frais de procédure.

La défenderesse reconnaît le montant de sa dette et sera donc condamnée à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5.626,04 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de Mme [O] [C] [B] et son expulsion.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.

Sur les délais de paiement

L’article 1228 du code civil dispose que « le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » et l’article 1343-5 du même code dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus de Mme [O] [C] [B] ne lui permettent pas d’assumer le paiement de son loyer courant ni, à plus forte raison, d’assurer le remboursement de l’arriéré locatif dans un délai satisfaisant au regard de la loi et des intérêts du bailleur.

Dans ces conditions, sa demande d’octroi de délais de paiement sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [O] [C] [B], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucun élément ne justifier d’écarter l’exécution provisoire de la décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 6 mars 2017 entre l’établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et Mme [O] [C] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 10],

DIT que cette résiliation prendra rétroactivement effet le 21 janvier 2025,

ORDONNE à Mme [O] [C] [B] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [O] [C] [B] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 6.342,63 euros (six mille trois cent quarante-deux euros et soixante-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5.626,04 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Mme [O] [C] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 21 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [O] [C] [B], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

RAPPELLE que l 'exécution provisoire de droit de la présente décision est de droit,

DÉBOUTE l’établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [O] [C] [B] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 27 novembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 7 mars 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge