TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 20 Juin 2025

N° RG 25/00166 – N° Portalis DBW3-W-B7J-54UK

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. L’ETOILE DU BARDO, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Frédéric AMSELLEM, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.A.S. HOLLYWOOD II, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Gregory ABIB, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La SAS HOLLYWOOD II est titulaire d’un contrat de bail dérogatoire en date du 31 janvier 2019 consenti par la SCI L’ETOILE DU BARDO pour une durée de 12 mois à compter du 1er février 2019, étant précisé que cette durée n’est pas susceptible de reconduction automatique pour expirer effectivement le 31 janvier 2020. Il est prévu un renouvellement du contrat d’un commun accord entre les parties, une ou plusieurs fois dans la limite de trois années à compter de sa date de prise d’effet initiale.

Le contrat porte sur les locaux commerciaux situés [Adresse 1], a été conclu moyennant un loyer annuel de 42 000 € hors charges et hors droits et « le preneur s’oblige chaque mois à raison de 3500/par mois ». Il n’est pas soumis à la TVA et le montant des provisions sur charges est fixé à la somme de 100 € par mois. Il comporte une clause résolutoire.

Le 5 août 2024, la SCI L’ETOILE DU BARDO a fait délivrer à la SAS HOLLYWOOD II un premier commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme principale de 73 196,09 €, puis un deuxième commandement de payer visant la clause résolutoire le 2 octobre 2024 portant sur la somme principale de 3600 € au titre des loyers et charges impayées d’octobre 2024 et le 12 novembre 2024, un troisième commandement de payer la somme principale de 3600 € au titre du loyer de novembre 2024.

C’est dans ces circonstances que par exploit de commissaire de justice du 25 janvier 2025, la SCI L’ETOILE DU BARDO a fait assigner la SAS HOLLYWOOD II, aux fins de :

— condamner la SAS HOLLYWOOD II à fournir les factures de son fournisseur d’énergie au titre du local qu’il occupe du 31 janvier 2019 à ce jour sous astreinte de 50 € par jour de retard;

— condamner la SAS HOLLYWOOD II, par provision, à lui régler la somme de 12 240 € ;

— condamner la SAS HOLLYWOOD II au paiement de la somme de 2500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont le coût du commandement de payer du 12 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 juin 2025.

À cette date, la SCI L’ETOILE DU BARDO, par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes telles que formées au terme de ses conclusions n°2 auxquelles il convient de se référer et sollicite voir :

— condamner la SAS HOLLYWOOD II à fournir les factures de son fournisseur d’énergie au titre du local qu’elle occupe du 31 janvier 2019 à ce jour sous astreinte de 50 € par jour de retard;

— condamner la SAS HOLLYWOOD II, par provision, à lui régler la somme de 12 240 € ;

— condamner la SAS HOLLYWOOD II, par provision, à lui régler la somme de 7560 € au titre des loyers des mois de mai et juin 2025 outre une majoration de 10 % pour le mois de mai 2025;

— condamner la SAS HOLLYWOOD II à lui régler la somme de 17 724,33 € au titre des charges dues au 31 décembre 2024 ;

— débouter la SAS HOLLYWOOD II de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SAS HOLLYWOOD II au paiement de la somme de 2500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont le coût du commandement de payer du 12 novembre 2024.

La SAS HOLLYWOOD II, représentée par son conseil à l’audience, développe ses conclusions en réplique n°2 auxquelles il sera envoyé et sollicite :

— le rejet de l’ensemble des demandes de la SCI L’ETOILE DU BARDO infondées en ce compris la demande de paiement du coût de la délivrance du commandement de payer du 12 novembre 2024;

A titre reconventionnel,

— la condamnation de la SCI L’ETOILE DU BARDO à lui rembourser la somme de 74,34 € correspondant au coût de la délivrance du commandement de payer du 2 octobre 2024 ;

— la condamnation de la SCI L’ETOILE DU BARDO à lui rembourser, par provision, les provisions sur charges mensuelles de 100 € acquittées dans la limite de la prescription quinquennale, soit la somme de 6000 € ;

— la condamnation de la SCI L’ETOILE DU BARDO à lui remettre les annexes contractuelles (plan des locaux, état des lieux, état des risques et pollutions, diagnostic de performance énergétique) sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai de 15 jours après la signification de la décision à intervenir ;

— la condamnation de la SCI L’ETOILE DU BARDO à lui remettre les quittances de loyer depuis celle du mois de février 2019 jusqu’à celle du mois de novembre 2024 sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai de 15 jours après la signification de la décision à intervenir;

— la condamnation de la SCI L’ETOILE DU BARDO à lui remettre les décomptes annuels les justificatifs de charges acquittées pour les exercices arrêtés au 31 décembre 2019, 31 décembre 2020 31 décembre 2021, 31 décembre 2022, 31 décembre 2023 et 31 décembre 2024 sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai de 15 jours après la signification de la décision à intervenir ;

— la condamnation de la SCI L’ETOILE DU BARDO au paiement de la somme de 5000 € titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

SUR QUOI

Sur la demande provisionnelle

Attendu que l’article 834 du Code de procédure civile dispose « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent » ;

Attendu que la SCI L’ETOILE DU BARDO sollicite la communication par la SAS HOLLYWOOD II de l’intégralité des factures de son fournisseur d’énergie au titre du local loué depuis le 31 janvier 2019 ;

Attendu que l’article 9 du contrat de bail du 31 janvier 2019 liant les parties prévoit au titre de Diagnostic de Performance Energétique (DPE) : « Le preneur s’engage à communiquer au bailleur, chaque trimestre et pendant toute la durée du bail, une copie des factures qui lui seront adressées par son fournisseur d’énergie afin de de permettre au bailleur d’actualiser ce dossier»;

Qu’il n’est pas contesté que jusqu’à la demande du bailleur du 24 décembre 2024, le preneur n’a pas satisfait à son obligation et le bailleur n’a pas jugé utile de lui réclamer les factures d’énergie durant plus de 4 ans ;

Qu’il sera relevé que très rapidement, le bailleur a fait assigner son locataire le 25 janvier 2025 alors qu’il a accusé réception de sa demande 31 décembre 2024 et il y a tout lieu de constater que la prise de date pour l’enrôlement de la procédure a été effectuée à une date encore antérieure ;

Que dans le cadre de la présente instance, le preneur produit aux débats les factures d’électricité ENGIE du 30 mai 2023 au 4 février 2025, un plan de règlement de sa dette d’électricité ainsi que le contrat d’électricité verte souscrit avec la société ILEK le 10 avril 2025 ;

Que dans le cadre de la présente instance, le locataire ne satisfait pas à son obligation contractuelle de remise des factures d’électricité pour la période antérieure du 1er février 2019 au 30 mai 2023 ;

Que pour autant, le bailleur, destinataire des factures d’électricité ENGIE du 30 mai 2023 au 4 février 2025 de son locataire, ne justifie d’aucune situation d’urgence qui exigerait la communication des factures d’électricité depuis le 1er février 2019 jusqu’au 30 mai 2023 ;

Que l’intérêt du bailleur à disposer de ces factures antérieures à 2023, au motif qu’il pourrait être déduit du défaut de leur communication par le preneur qu’il « se branche ailleurs… » car son contrat d’EDF a été résilié le 10 avril 2025 et le nouveau contrat est à effet le 1er juin 2025, s’appuyant pour justifier sur la pièce 12, n’est pas démontré ;

Qu’en effet, la pièce 12 « détail de compte d’octobre » est dépourvu de toute lien avec la date d’entrée en vigueur du contrat ILEK ;

Que le mail d’ENGIE du 25 avril 2025, n’est pas la pièce 12 mais une pièce dépourvue de toute numérotation, et concerne un étalement d’une dette de la SAS HOLLYWOOD II au titre du contrat n°1121798564 différent de celui des factures qui lui ont été adressées de sorte qu’il ne peut en être tiré aucune conséquence ;

Qu’en l’absence de toute démonstration d’une situation d’urgence et de la nécessité pour le bailleur de disposer des factures d’électricité antérieures à 2023 pour l’actualisation du dossier DPE, il n’y a pas lieu d’accéder à sa demande ;

Sur les demandes provisionnelles

Attendu que par application de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ;

Attendu qu’au terme de l’article 1231-5 « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure » ;

Attendu que l’article 1631-6 alinéa 1 du Code civil dispose « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de sommes d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure » ;

Attendu que sur le fondement des conditions financières du contrat de bail et notamment au titre du loyer, la SCI L’ETOILE DU BARDO sollicite la condamnation de la SAS HOLLYWOOD II au paiement de l’indemnité contractuelle de 10 % des sommes dues se décomposant comme suit :

-12 240 € au titre des 34 mois de retard de payer sur une base de 360 €,

-7560 € au titre des loyers de mai et juin 2025 outre majoration de 10 % pour le mois de mai 2025 ;

Attendu que le contrat de bail dispose « le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel de 42 000 € hors charges et hors droits que le preneur s’oblige à chaque mois à raison de 3500 €/mois.

Il n’est pas soumis à la TVA.

Le montant des provisions sur charges s’élève la somme de 100 € par mois.

Les paiements devront être effectués au domicile du bailleur ou en tout autre endroit indiqué par lui.

Toute somme due à titre de loyers, charges ou accessoires et non payée à son échéance exacte sera de plein droit et à dater de ladite échéance productive au profit du bailleur d’un intérêt conventionnellement fixé à 10 % par mois de retard jusqu’à complet paiement » ;

Attendu que la SAS HOLLYWOOD II oppose aux prétentions de la SCI L’ETOILE DU BARDO l’absence de mise en demeure préalable ;

Attendu que selon les propres déclarations du bailleur, dans le cadre de son assignation en justice, s’agissant du commandement de payer du 5 août 2024 la somme de 73 196,09 € portant sur la période de février 2019 à août 2024, dépourvu de tout décompte, le preneur s’en est acquitté dans le délai d’un mois ;

Que de même, le commandement de payer la somme de 3600 € au titre du loyer d’octobre 2024, délivré du 2 octobre 2024, alors même que le mois d’octobre venait de commencer, a été honoré par le preneur dans le mois de sa délivrance ;

Que de même, le 26 novembre 2024, le preneur s’est acquitté du paiement la somme de 3753,52 € réclamée par le bailleur dans le cadre d’un troisième commandement de payer délivré le 12 novembre 2024 ;

Que s’agissant des demandes au titre de la pénalité des mois de mai et juin 2025, la SCI L’ETOILE DU BARDO ne justifie d’aucune mise en demeure préalable de la SAS HOLLYWOOD II ;

Que le bailleur ne justifie d’aucune mise en demeure préalable du preneur pour obtenir le paiement de l’indemnité forfaitaire contractuelle sur le fondement du manquement de ce dernier a son obligation de payer régulièrement le loyer chaque mois ;

Que par application de l’article 1231 -5 du Code civil, les demandes indemnitaires au titre de la clause pénale du bail se heurtent à des contestations sérieuses ne permettant pas d’y faire droit ;

Attendu que pour autant, la SAS HOLLYWOOD II à qui incombe la charge probante de démontrer qu’elle s’est acquittée du paiement du loyer de mai 2025, n’en justifie pas ;

Qu’elle sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 3600 € au titre de la dette locative arrêtée à l’échéance de mai 2025, provision pour charges comprise ;

Sur la demande relative au titre des charges dues au 31 décembre 2024

Attendu que la SCI L’ETOILE DU BARDO sollicite la condamnation de la SAS HOLLYWOOD II au paiement des taxes foncières depuis 2020 et de consommation d’eau ;

Que pour justifier du montant des sommes réclamées, elle s’appuie sur un calcul effectué à partir du relevé cadastral de l’immeuble en tenant compte de la fraction du local concerné ;

Qu’en défense, la SAS HOLLYWOOD II conteste le mode de calcul du bailleur et sollicite le remboursement des provisions sur charges au motif du manquement du bailleur à son obligation de lui adresser un décompte de régularisation des charges une fois par an en fonction du relevé qu’il a établi ;

Attendu que le contrat de bail prévoit que « le décompte de régularisation des charges sera adressé au preneur qui disposera de délai d’un mois à compter de la réception de la facture correspondante pour le contester, délai pendant lequel les pièces justificatives sont tenues à sa disposition dans les locaux du bailleur »;

Que l’article 13 dispose que « le preneur devra acquitter avec ponctualité tout impôts, contributions, ou taxes dont il est redevable et dont le bailleur pourrait être responsable à un titre quelconque et il devra justifier à toute demande du bailleur notamment à l’expiration du bail avant tout déménagement » ;

Qu’en l’occurrence, la SAS HOLLYWOOD II s’est acquittée du paiement de 100 € par mois à titre de provision pour charges depuis le 1er février 2019 ;

Que le bailleur ne justifie par aucune pièce avoir satisfait à son obligation de régularisation annuelle des charges ;

Que le mode de calcul de la part des charges incombant au preneur est contesté ;

Que la SAS HOLLYWOOD II considère que le droit applicable en matière de répartition de charges doit prendre en considération la superficie des locaux exploités par rapport au reste de l’immeuble et ainsi que la répartition des millièmes des parties communes qu’elle occupe dont le bailleur doit justifier ;

Qu’il n’appartient pas au juge des référés de déterminer les modalités de calcul des régularisations de charges de sorte que les demandes du bailleur au titre des arriérés de charges se heurtent à des contestations sérieuses qui excèdent la compétence du juge des référés, le juge de l’évidence, et relèvent de celle du juge du fond ;

Que la demande ne sera donc pas accueillie ;

Sur les demandes reconventionnelles

Sur les demandes provisionnelles

Attendu que par application de l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

La SAS HOLLYWOOD II sollicite la condamnation de la SCI L’ETOILE DU BARDO au remboursement des sommes provisionnelles suivantes :

-74,34 € au titre du commandement de payer du 2 octobre 2024 ;

-6000 € au titre des provisions pour charges acquittées sur une période de cinq ans, conformément la prescription quinquennale ;

Attendu qu’il appartient à celui qui invoque une créance d’en rapporter la preuve ;

Qu’en l’occurrence, la SAS HOLLYWOOD II ne justifie pas s’être acquittée du paiement des frais de commandement de payer du 2 octobre 2024 de sorte qu’il ne peut être fait droit à sa demande provisionnelle ;

Que s’agissant de la demande de remboursement des provisions pour charges versées durant cinq ans, il est acquis qu’en l’absence de régularisation annuelle des charges par le bailleur, le remboursement des provisions au preneur s’impose à lui ;

Qu’en conséquence, la SCI L’ETOILE DU BARDO devra rembourser à la SAS HOLLYWOOD II la somme provisionnelle de 6000 € au titre des provisions pour charges versées sur cinq ans conformément à la prescription quinquennale ;

Sur les demandes de communication de pièces

Attendu que l’obligation du bailleur, de remise au preneur des annexes du bail (plan(s) des locaux, état des lieux, état des risques et pollutions, diagnostic de performance énergétique) d’une part, des quittances de loyer, contrepartie de l’obligation de paiement, sur une période de cinq ans de février 2019 à novembre 2024 d’autre part, et enfin des décomptes de régularisation de charges des exercices arrêtés au 31 décembre de chaque année depuis le 1er février 2019, n’est pas sérieusement contestable ;

Qu’il convient d’accueillir la demande de la SAS HOLLYWOOD II ;

Que néanmoins, il ne sera pas fait droit au surplus des demandes imprécises de remise de pièces justificatives dont il n’est pas, au surplus, justifié de l’obligation incombant au bailleur ;

Qu’il n’y a pas lieu d’accéder à la demande de la SAS HOLLYWOOD II d’assortir la condamnation d’une mesure d’astreinte que les circonstances de l’espèce n’exigent pas dès lors que jusqu’à la présente procédure, elle ne rapporte la preuve d’aucune réclamation à ce titre ;

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS HOLLYWOOD II les frais qu’elle a dû engager à l’occasion de la présente instance ;

Que la SCI L’ETOILE DU BARDO sera condamnée à lui verser la somme de la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DISONS n’y avoir lieu de faire droit à la demande de communication de pièces de la SCI L’ETOILE DU BARDO;

DISONS n’y avoir lieu de faire droit aux demandes provisionnelles en paiement de la SCI L’ETOILE DU BARDO au titre de la clause pénale du bail ;

CONDAMNONS la SAS HOLLYWOOD II à payer à la SCI L’ETOILE DU BARDO la somme provisionnelle de 3500 €, majorée des charges soit la somme de 3600 € à valoir sur l’arriéré locatif du mois de mai 2025, provision pour charges comprise ;

DISONS n’y avoir lieu de faire droit à la demande provisionnelle de la SCI L’ETOILE DU BARDO au titre des régularisations de charges arrêtées au 31 décembre 2024 ;

DISONS n’y avoir lieu de faire droit à la demande provisionnelle de la SAS HOLLYWOOD II au titre du remboursement des frais de commandement de payer du 2 octobre 2024 ;

CONDAMNONS la SCI L’ETOILE DU BARDO à payer à titre provisionnel à la SAS HOLLYWOOD II la somme de 6000 € au titre des provisions pour charges perçues sur une période de cinq ans ;

CONDAMNONS la SCI L’ETOILE DU BARDO à remettre à la SAS HOLLYWOOD II les documents suivants :

— les annexes du bail (plan(s) des locaux, état des lieux, état des risques et pollutions, diagnostic de performance énergétique),

— les quittances de loyer depuis la prise d’effet du bail le 1er février 2019,

— les décomptes de régularisation de charges des exercices arrêtés au 31 décembre de chaque année depuis le 1er février 2019 ;

DISONS n’y avoir lieu d’assortir cette condamnation d’une mesure d’astreinte ;

DISONS n’y avoir lieu à faire droit à la demande reconventionnelle de la SAS HOLLYWOOD II au titre des communications de pièces justificatives ;

CONDAMNONS la SCI L’ETOILE DU BARDO à payer à la SAS HOLLYWOOD II la somme de 1000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

CONDAMNONS la SCI L’ETOILE DU BARDO aux entiers dépens ;

REJETONS le surplus des de toutes les demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Grosse délivrée le 12 Septembre 2025

À

— M^e Frédéric AMSELLEM

— M^e Gregory ABIB