N° RG 23/04548 – N° Portalis DB2E-W-B7H-L6IE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

45 rue du Fossé des Treize

CS 60444

67008 STRASBOURG CEDEX

11ème civ. S3

N° RG 23/04548 -

N Portables DB2E-W-B7H-L6IE

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Nicolas MEYER

M^e David ROSELMAC

Le 9 janvier 2026

Le Greffier

M^e Nicolas MEYER

M^e David ROSELMAC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

09 JANVIER 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [H]

2b rue Pasteur

67113 BLAESHEIM

représenté par Maître Thomas LAMIDIEU

substituant Maître Nicolas MEYER,

Avocats au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 117

DEFENDERESSE :

S.A.S.U. IMPACT EXPERTISE,

RCS Strasbourg N° 832 922 363

7 Rue de Louvain – 67000 STRASBOURG

Prise en son établissement sis

11 rue des Balayeurs 67000 STRASBOURG

représentée par Maître TIR

substituant Maître David ROSELMAC,

Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 139

OBJET : Demande en dommages-intérêts contre le prestataire de services pour mauvaise exécution

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mathieu MULLER, Juge

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Mathieu MULLER, Juge a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 19 décembre 2025 prorogé au 09 janvier 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Mathieu MULLER, Juge

et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Le 6 juillet 2018, la SASU IMPACT EXPERTISE, ci-après la « société IMPACT EXPERTISE », a réalisé le mesurage de la surface du logement sis 121 route de Bürkel à 67400 ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN, dont Monsieur [Y] [H] est propriétaire. Elle a établi une attestation mentionnant une surface habitable de 93,18 m² au titre de la surface habitable totale.

Monsieur [Y] [H] a conclu un contrat de bail avec Madame [U] [W] et Monsieur [C] [T], ci-après " les consorts [E] ", pour son logement sis 121 route de Bürkel à 67400 ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN.

Le bail a pris effet le 1er mars 2021, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.021,91 euros, augmenté d’une provision sur charges mensuelle de 40 euros.

Les consorts [E] ont mis en doute la superficie réelle du logement.

Monsieur [Y] [H] a alors fait réaliser une expertise par la société EXPERTIZIMMO le 31 octobre 2022, dont il ressort que la surface habitable totale est de 85,88 m².

Un protocole d’accord transactionnel a été conclu le 27 décembre 2022, Monsieur [Y] [H] s’engageant à indemniser les consorts [E] à hauteur de 5.000 euros.

Monsieur [Y] [H], qui a souhaité que la société IMPACT EXPERTISE prenne en charge les conséquences de son erreur de mesurage de la superficie de l’appartement, a adressé à ladite société une mise en demeure en date du 24 mars 2023.

À défaut d’être parvenu à un accord amiable, Monsieur [Y] [H], par acte du 25 mai 2023, a assigné la société IMPACT EXPERTISE devant le tribunal judiciaire de Strasbourg afin de voir prononcer l’indemnisation de ses préjudices.

Au dernier état de la procédure, aux termes de ses dernières conclusions en date du 28 janvier 2025, Monsieur [Y] [H], sous le bénéfice de l’exécution provisoire, a demandé de :

— condamner la société IMPACT EXPERTISE à payer à titre de dommages-intérêts :

*la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice résultant de l’erreur de mesurage ;

*la somme de 2.000 euros au titre de la résistance abusive ;

— condamner la société IMPACT EXPERTISE à payer la facture du diagnostic réalisé le 31 octobre 2022 par la société EXPERTIZIMMO ;

— condamner la société IMPACT EXPERTISE aux dépens ;

— condamner la société IMPACT EXPERTISE à la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts pour erreur de mesurage, Monsieur [Y] [H], en vertu des articles 1103, 1217 et 1231-1 du code civil, indique que l’entreprise en charge de la mesure est tenue d’une obligation de résultat quant à l’exactitude des mesures de superficie réalisées.

Il relève que c’est sur la base du diagnostic erroné du 6 juillet 2018 réalisé par la société IMPACT EXPERTISE que le bail a été conclu avec les consorts [E].

Il explique que le nouveau diagnostic effectué par la société EXPERTIZIMMO a établi que la surface habitable était de 85,88 m² et non de 93,18 m². Ainsi, il conclut que la simple erreur de calcul de la surface habitable est constitutive d’une faute contractuelle engageant la responsabilité de l’entreprise.

Il souligne que cette erreur ne saurait constituer une erreur de frappe, sans conséquence au regard de l’écart de 7,3 m² constaté. Il ajoute que cette erreur ne saurait être excusable, s’agissant d’un professionnel de l’immobilier, et que l’entreprise IMPACT EXPERTISE ne saurait se dédouaner au motif que Monsieur [Y] [H] connaissait la superficie de son logement.

Au titre du préjudice subi, Monsieur [Y] [H] fait valoir qu’il a indemnisé ses locataires à hauteur de 5.000 euros. Il explique que la conclusion de la transaction trouve son origine dans la faute contractuelle de la défenderesse.

Par ailleurs, il soutient que la surface habitable du logement est la composante majeure du montant du loyer, et que la perte de 7 m2 est donc préjudiciable au bailleur, qui doit restituer les loyers indus.

Il précise que, sans tenir compte des travaux de la salle de bain qui contribuerait à la revalorisation de l’appartement, en opérant un rapport entre la surface habitable erronée et le montant du loyer, le prix moyen au m² est de 10,97 euros, ce qui rapporté à la surface réelle permet de retenir un loyer mensuel de 942,10 euros, soit une différence de 79,80 euros.

Ainsi, il explique que les locataires se sont acquittés pendant 18 mois d’un montant initial du loyer de 1.436,51 euros, alors qu’il les a indemnisés de 5.000 euros, soit 3.563,49 euros d’indemnisation supplémentaire, somme qui correspond à la réfaction d’une salle de bains.

Il fait valoir qu’en l’absence de manquement de la société IMPACT EXPERTISE, il n’aurait pas été contraint à cette indemnisation.

Pour rejeter l’argumentaire selon lequel l’indemnisation de ses locataires n’était pas fondée, Monsieur [Y] [H] affirme qu’il n’était pas tenu d’indemniser ses locataires selon la procédure de diminution des loyers, inapplicable à une location meublée, et que ses locataires pouvaient solliciter une indemnisation sur le fondement contractuel.

Il ajoute que ses locataires ne pouvaient user des dispositions de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 et que la responsabilité contractuelle était applicable. Il relève que leur action n’était ainsi pas vouée à l’échec, et que le départ du logement des locataires n’a aucune incidence sur le bien-fondé de leur action.

Monsieur [Y] [H] fait valoir que la société IMPACT EXPERTISE n’a pas répondu à ses différentes relances, et qu’il a été contraint de lui adresser une mise en demeure, dont le courrier n’a pas été réclamé. Il souligne que ce comportement fautif est révélateur de la mauvaise foi de la défenderesse, qui s’analyse en une résistance abusive de remplir les engagements contractés.

Au sujet de sa demande en paiement de la facture du diagnostic EXPERTIZIMMO par la défenderesse, il expose que ces frais doivent être compris dans les frais de la procédure.

En défense, aux termes de ses dernières conclusions en date du 20 octobre 2025, la société IMPACT EXPERTISE a demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— avant dire droit, enjoindre le demandeur à produire l’acte d’achat, ses annexes et l’ancien diagnostic de performance énergétique ;

— en tout état de cause, débouter le demandeur de l’ensemble de ses fins et prétentions ;

— condamner Monsieur [Y] [H] aux dépens et à la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande de production de pièce, la société IMPACT EXPERTISE relève, en vertu de l’article 9 du code de procédure civile, que le demandeur avait déjà connaissance de la surface de son bien qui devait figurer dans l’acte d’achat, ses annexes ou encore dans l’ancien diagnostic de performance énergétique, mais qu’il ne produit pas ces éléments.

Au sujet de la demande indemnitaire, la société IMPACT EXPERTISE fait état de sa bonne foi, indiquant ne pas contester l’existence d’un écart de surface, qu’elle explique par une erreur de plume sans conséquence, le demandeur ne rapportant pas la preuve que le loyer ait été fixé en fonction de la surface, et que celle-ci a été déterminante du consentement des locataires. Elle expose que ce différentiel s’explique par une erreur d’annotation, et non une erreur de mesurage, décelable par un profane, et argue ainsi que Monsieur [Y] [H] connaissait donc la surface de son bien.

Par ailleurs, la société IMPACT EXPERTISE explique que la demande d’indemnisation s’oppose au principe de l’effet relatif des contrats, selon l’article 2051 du code civil, et explique que l’accord transactionnel ne peut lui être opposé, alors qu’elle n’en a pas été informée ni n’a participé aux négociations.

Elle relève l’absence de préjudice du demandeur, expliquant que la fixation du loyer ne se limite pas à la seule surface habitable, mais à d’autres éléments, tels que le nombre de pièces, sa situation géographique, ou son caractère meublé qui participent à valoriser le bien, et qu’il n’est pas établi que la surface du bien loué a été déterminante du consentement des locataires, ces derniers s’étant notamment maintenus dans les lieux.

Elle considère que le demandeur s’est engagé à verser la somme de 5000 euros pour des travaux de la salle de bain, sans rapport avec la superficie du logement, et qu’il a ainsi financé des travaux qui lui sont profitables. Elle soutient qu’il ne subit donc aucun préjudice, cette amélioration contribuant à la revalorisation du bien.

Par ailleurs, la société IMPACT EXPERTISE indique que le montant prévu par le protocole d’accord est incompréhensible, soulignant que le bailleur doit supporter la diminution du loyer, et que Monsieur [Y] [H] a reconnu implicitement avoir perçu un loyer trop élevé.

Elle expose que le bailleur aurait dû réduire le loyer, et non continuer à percevoir le même loyer, le protocole illustrant l’absence de préjudice subi par ce dernier, qui continue de percevoir le même loyer. Elle précise que le locataire, en cas de location meublée, ne peut pas obtenir une diminution du loyer en cas d’erreur de surface de plus de 5%, et qu’aucune sanction automatique de diminution de loyer pour erreur de surface n’est ainsi imposée. Elle argue de ce que le bailleur n’était donc nullement contraint d’indemniser les locataires.

La société IMPACT EXPERTISE explique que les demandes indemnitaires revendiquées ne sont pas proportionnées, et explique que la réduction de loyer éventuelle aurait été de 28,92 euros par mois à compter de la demande de réduction, soit après le 31 octobre 2022.

Elle indique que la marge d’erreur de surface pour ce logement est de 4,66 m2 en cas de location non meublée, les locataires pouvaient demander une baisse de loyer proportionnelle à la surface manquante, au-delà de la marge d’erreur, soit 2,64 m2, correspondant à une réduction de 2,83% du loyer ou 28,92 euros. D’après la société, la somme de 5.000 euros correspondrait à une réduction du loyer sur 14 ans.

S’agissant de la résistance abusive, la société IMPACT EXPERTISE fait valoir que le demandeur ne justifie pas avoir pris attache avec elle, et qu’elle a seulement été avisée du litige par courrier d’avocat le 24 mars 2023.

À l’audience du 21 octobre 2025, les parties représentées par leurs conseils respectifs ont maintenu leurs demandes et se sont référés à leurs dernières écritures.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2025, puis prorogée au 9 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de production de pièces

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l’article 11 du code de procédure civile, si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l’autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d’astreinte. Il peut, à la requête de l’une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s’il n’existe pas d’empêchement légitime.

En l’espèce, la société IMPACT EXPERTISE sollicite la production de l’acte d’achat et ses annexes du logement de Monsieur [Y] [H], ainsi que l’ancien diagnostic de performance énergétique pour établir que ce dernier connaissait préalablement la surface habitable réelle de son logement.

Monsieur [Y] [H] ayant commandité la réalisation d’une expertise sur la surface habitable de son logement par la société IMPACT EXPERTISE, il s’agit de vérifier si cette dernière a rempli ou non ses obligations contractuelles, et si sa responsabilité peut être engagée à ce titre. Dès lors, la demande de production de pièces n’est pas de nature à éclairer le tribunal sur la décision à prendre, ces éléments ne permettant pas d’apprécier l’exécution complète par la société IMPACT EXPERTISE de ses obligations contractuelles.

Au demeurant, il est constant aux termes des propres écritures de la défenderesse que celle-ci admet l’existence d’un écart de surface, qu’elle attribue à une erreur de plume par une double ligne à 8,67m².

En conséquence, la société IMPACT EXPERTISE sera déboutée de sa demande de production de pièces.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Sur l’existence d’un manquement contractuel de la société IMPACT EXPERTISE

En vertu de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, au regard de sa responsabilité contractuelle, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Le diagnostiqueur engage sa responsabilité pour l’erreur de mesurage effectué, sans qu’il soit besoin de rechercher sa faute, la simple erreur matérielle ayant conduit à délivrer une attestation erronée suffisant à engager sa responsabilité. L’obligation de ce professionnel est une obligation de résultat.

En l’espèce, il ressort de l’attestation établie le 6 juillet 2018 par la société IMPACT EXPERTISE que la surface habitable totale du logement de Monsieur [Y] [H] est évaluée à 93,18 m². Il ne saurait être allégué qu’il s’agit d’une simple erreur de plume, au regard de la mention renouvelée de cette surface sur l’attestation produite ; ce d’autant que les deux lignes mentionnent des parties différentes de l’immeuble : « dégagement » ainsi que « rez de chaussée-dégagement ».

De même, l’argument d’une erreur facilement décelable par un profane ne saurait être retenu. En effet, si la mention d’un dégagement puis d’un second dégagement au niveau du rez-de-chaussée du logement, mesurés chacun à 8,67 m2, apparaît sur le tableau détaillé de mesure, il est là encore conclu à l’existence d’une surface habitable de 93,18 m2, l’erreur de calcul n’étant pas décelable par un particulier, non professionnel. Il convient également de relever qu’il ne s’agit pas d’une simple erreur de répétition de la mesure, l’expertise produite par EXPERTIZIMMO relevant à l’inverse un dégagement à hauteur de 4,94 m².

L’expertise réalisée par la société EXPERTIZIMMO en date du 31 octobre 2022 mentionne une surface habitable totale du logement de 85,88 m², soit une différence de calcul de 7,3 m² avec la surface mesurée par la société IMPACT EXPERTISE.

La mesure de la surface par le diagnostiqueur étant analysée comme une obligation de résultat, et au regard de l’erreur manifeste de la superficie mesurée par la société IMPACT EXPERTISE, il y a lieu de considérer que celle-ci n’a pas remplie son obligation contractuelle, susceptible d’engager sa responsabilité.

En conséquence, il est établi que la société IMPACT EXPERTISE a commis une faute contractuelle susceptible d’engager sa responsabilité.

Sur les préjudices et le lien de causalité

L’article 2051 du code civil dispose que la transaction faite par l’un des intéressés ne lie point les autres intéressés et ne peut être opposée par eux.

L’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les dispositions de l’article 3-1 de cette même loi ne s’appliquent pas aux locations meublées.

L’article 3-1 de la loi précitée prévoit que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté.

A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande.

En l’espèce, s’agissant du préjudice résultant de l’erreur de mesurage, Monsieur [Y] [H] évalue ce dernier à 5.000 euros, se référant au protocole d’accord transactionnel conclu avec ses deux locataires, en date du 27 décembre 2022.

Il convient de rappeler qu’en vertu de l’effet relatif des contrats, cette transaction effectuée entre Monsieur [Y] [H] et ses deux locataires n’est pas opposable à la société IMPACT EXPERTISE. Cependant, il affirme qu’il ressort de ce protocole d’accord transactionnel le chiffrage exact de son préjudice.

Si le protocole d’accord mentionne avoir pour objet l’indemnisation du préjudice subi par les locataires en raison de l’erreur de surface stipulée dans le bail d’habitation (article 1), il convient de relever que pour les indemniser de ce préjudice, Monsieur [Y] [H] consent à prendre en charge la somme de 5.000 euros « au titre des travaux de transformation de la salle de bains en salle d’eau ». Ainsi, si cette somme a vocation à indemniser le préjudice lié à la surface erronée, elle correspond dans les faits au montant lié à la rénovation de la salle de bain du logement. Il n’est ainsi pas possible de déterminer que le montant de 5.000 euros correspond effectivement au préjudice subi du fait du calcul erroné de la surface du logement. De surcroît, la rénovation de la salle de bains, si elle constitue une amélioration immédiate pour les locataires qui en ont la jouissance, apporte également un élément de valorisation du bien dont Monsieur [Y] [H] est propriétaire.

Les parties s’accordent pour dire que le logement loué par Monsieur [Y] [H] est une location meublée. Dès lors, aucune sanction légale n’est prévue pour ce type de logement en vertu de la loi du 6 juillet 1989 en cas de surface habitable erronée. Si le bailleur a l’obligation de mentionner la surface réelle du bien en location, aucune disposition du droit commun ne prévoit de sanction automatique de diminution du prix en cas de surface erronée pour ce type de logement.

Par ailleurs, il convient de constater qu’aucun avenant au loyer n’est produit par Monsieur [Y] [H], et qu’il ne conteste pas qu’il a continué de percevoir le montant initialement convenu du loyer, à savoir 1.021,91 euros augmenté d’une provision sur charges mensuelle de 40 euros.

Dès lors, Monsieur [Y] [H] ne peut exciper d’un préjudice certain, n’ayant pas souffert d’une diminution des loyers perçus, et le protocole d’accord transactionnel n’étant ni opposable aux parties, ni démonstratif du préjudice réellement subi par les locataires, ce pour les motifs précités. La réalité d’un préjudice n’est pas établie.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de dommage et intérêts de Monsieur [Y] [H] au titre d’un préjudice résultant de l’erreur de mesurage.

Sur la résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, si Monsieur [Y] [H] a effectivement adressé une mise en demeure à la société IMPACT EXPERTISE demeurée sans réponse, l’engagement de poursuites judiciaires à son encontre ne saurait constituer à elle seule une résistance abusive, caractérisant la mauvaise foi de la partie défenderesse, qui conteste être redevable du paiement de dommages et intérêts. En outre, Monsieur [Y] [H] a été débouté de sa demande, de sorte que le refus de paiement de la société IMPACT EXPERTISE ne saurait constituer un préjudice distinct réparable.

En conséquence, Monsieur [Y] [H] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En vertu de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [Y] [H], qui succombe à l’instance, est condamné aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [Y] [H] sollicite la condamnation de la société IMPACT EXPERTISE au paiement du diagnostic réalisé par la société EXPERTIZIMMO, sans fournir le montant de ce dernier, ni la facture. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à cette demande.

Monsieur [Y] [H], condamné aux dépens, devra verser à la société IMPACT EXPERTISE une somme qu’il est équitable de fixer à 1000 euros.

Au terme de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la SASU IMPACT EXPERTISE de sa demande de production de pièces ;

DÉBOUTE Monsieur [Y] [H] de sa demande de dommages-intérêts au titre de l’erreur de mesurage ;

DÉBOUTE Monsieur [Y] [H] de sa demande de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [H] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [H] à payer à la SASU IMPACT EXPERTISE la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Monsieur Mathieu MULLER, présidant l’audience, assistée de Madame Nathalie PINSON, greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Président,

Nathalie PINSON Mathieu MULLER