TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 09 Juillet 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 21 Mai 2025

N° RG 25/01731 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6J37

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence CLOSERIE TOSCANE sis [Adresse 1]

pris en la personne de son syndic en exercice la société SEBASTIAN IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4]

pris en la personne de son représentant légal

Représenté par Maître Nicolas MERGER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [D] [Z], né le 20 Avril 1980 à [Localité 6]

demeurant [Adresse 3]

Non comparant

EXPOSE DES MOTFS

Monsieur [D] [Z] est copropriétaire des lots 22, 62 et 63 au sein de l’ensemble immobilier dénommé « Closerie Toscane » situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par acte de commissaires de justice en date du 30 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Closerie Toscane » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société SEBASTIAN IMMOBILIER a fait citer Monsieur [D] [Z] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 21 mai 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner Monsieur [D] [Z] au paiement :

De la somme de 9562 euros au titre des charges impayées, des cotisations au titre du fonds de travaux ainsi que des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel arrêtées au 1er janvier 2025, avec intérêts de retard à compter du 15 janvier 2025 ; De la somme de 2361,78 euros au titre du budget prévisionnel ;De la somme de 125 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;De la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens.

Monsieur [D] [Z], bien que régulièrement convoqué (cité à étude), n’était ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 9 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [D] [Z] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercice en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

S’agissant des charges échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il convient de relever que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société SEBASTIAN IMMOBILIER verse aux débats le seul procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 14 novembre 2024, laquelle prévoit l’approbation des comptes pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2022 et du 1er janvier au 31 décembre 2023 ainsi que le budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2025.

Mais aucun élément ne figure dans ce procès-verbal concernant l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2024.

Par conséquent, il convient de soustraire du décompte l’ensemble des sommes correspondantes à cet exercice, soit la somme totale de 3177,4€, la créance n’étant donc pas certaine.

Le syndicat des copropriétaires produit également aux débats :

les décomptes de charges et appels de fonds concernant Monsieur [D] [Z] pour la période réclamée,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 9 janvier 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,le relevé de compte arrêté au 3 janvier 2025 à la somme totale de 20676,91€, qui reprend les différents appels et les règlements effectués, le détail des provisions à échoir pour l’exercice 2025, pour un total de 2361,78€, le contrat de syndic.

Au vu des pièces fournies aux débats, Monsieur [D] [Z] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6509.6 € (9687€-3177,4€ pour l’exercice 2024) au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 3 janvier 2025.

S’agissant des provisions à échoir

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 20 mars 2023, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

L’assemblée générale du 14 novembre 2024 a voté le budget prévisionnel pour l’année 2023.

Il convient donc de condamner Monsieur [D] [Z] au paiement de la somme de 2361,78 € correspondant aux provisions trimestrielles du 1er avril au 31 décembre 2025.

Les provisions à échoir ne devenant immédiatement exigibles que passé le délai de 30 jours suivant la mise en demeure, les intérêts ne peuvent pas courir à compter de la date du commandement de payer antérieur dans la mesure où à cette date les provisions à échoir n’étaient pas encore exigibles. Il en résulte que les intérêts ne commenceront à courir qu’à compter de l’assignation.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Closerie Toscane » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société SEBASTIAN IMMOBILIER sollicite la condamnation de Monsieur [D] [Z] à lui payer la somme de 125€ au titre de ces frais de recouvrement.

Or, le contrat de syndic ne prévoit aucun frais qui correspondait à une somme de 125€.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Closerie Toscane » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société SEBASTIAN IMMOBILIER évoque dans ses écritures un extrait de compte du 1er janvier 2025 sur lequel auraient été imputés ses frais. Or, aucun relevé de compte au 1er janvier 2025 n’est versé aux débats et celui du 3 janvier 2025 ne fait référence à aucun frais de recouvrement.

Cette somme de 125€ ne sera donc pas prise en compte.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Ainsi, le préjudice issu du retard apporté au paiement d’une somme d’argent est réparé par l’allocation de l’intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d’un préjudice distinct.

Cette preuve ne résulte pas de la seule carence de l’intimé ni encore de l’affirmation péremptoire de « sa mauvaise foi caractérisée » en l’absence de toute pièce comptable sur une difficulté de trésorerie et/ou financière à laquelle la copropriété aurait été confrontée.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [D] [Z] qui a déjà fait l’objet de condamnations au paiement de charges de copropriété impayées selon une première décision du 29 septembre 2022 rendu par la cour d’appel d’Aix en Provence et une seconde rendue le 15 juin 2022 par le Tribunal Judiciaire de Marseille n’a versé aucune somme au syndicat des copropriétaires depuis le début de l’année 2024.

Ces éléments permettent de caractériser la mauvaise foi de Monsieur [D] [Z], ce comportement et cette résistance entraînant un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et impliquant des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie donc d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Monsieur [D] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 651 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [D] [Z], qui succombe, supportera les dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1 000 €.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Closerie Toscane » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société SEBASTIAN IMMOBILIER les sommes suivantes :

—  6509.6 € au titre des charges de copropriété exigibles au 1er janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 20 mars 2023 ou l’assignation,

—  2361,78 € au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du 1er avril au 31 décembre 2025 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Closerie Toscane » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société SEBASTIAN IMMOBILIER de sa demande au titre des frais de recouvrement ;

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société SEBASTIAN IMMOBILIER la somme de 651 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société SEBASTIAN IMMOBILIER la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Expédition délivrée le ……..

À

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Grosse délivrée le 09 Juillet 2025

À

— Maître Nicolas MERGER