TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 27 Juin 2025

N° RG 25/00986 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6C4S

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. 268 C

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Juliette HUA de l’AARPI OLLIER JEAN MICHEL & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

S.A.S. FIL ROUGE SAS

dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Chloé FLEURENTDIDIER de la SELARL CABINET FLEURENTDIDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

URSSAF PROVENCE ALPES COTE D’AZUR

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

MALAKOFF MEDERIC RETRAITE AGIRC-ARRCO

dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

BPCE LEASE

dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal

Tous trois non comparants

EXPOSE DU LITIGE

La société 268 C est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 5] pour l’avoir acquis le 20 décembre 2022.

La société FIL ROUGE est titulaire d’un contrat de bail en date du 11 avril 2023 consenti par la société 268 C pour une durée de 12 années à compter du 11 avril 2023 portant sur les locaux commerciaux situés dans les bâtiments A, F, L, M, N et O outre 4 places de parking de l’immeuble [Adresse 5] moyennant un loyer annuel de 209 248 € hors charges, auquel s’ajoute la TVA, et comportant une clause résolutoire.

Le 8 décembre 2023, les parties ont régularisé un avenant n°1 au bail portant sur l’exploitation complémentaire d’une surface au quatrième étage du bâtiment F, la jouissance gratuite de 4 m² supplémentaires au rez-de-chaussée du bâtiment F, une augmentation du loyer annuel de 3000 € H.T. hors charges (250 € HT/mois) et l’augmentation du dépôt de garantie de 500 €.

Le 11 avril 2023, les parties ont régularisé un avenant n°2 au terme duquel la surface donnée à bail du bâtiment A été augmentée et le loyer augmenté d’un montant annuel de 27 780 € HT et hors charges, soit 2315 € HT payable par mois outre une augmentation du montant des charges à la somme annuelle de 5040 €HT soit 420 € HT/mois et une augmentation du dépôt de garantie de 4630 € avec prise d’effet au 1er mars 2024.

Un avenant n°3 a été signé par les parties le 26 février 2024 au terme duquel le preneur a restitué dans le bâtiment A : le local du rez-de-chaussée +R +1de 340 m² et le local du rez-de-chaussée de 208 m², le montant du loyer annuel total a été fixé à 275 058 € hors charges auquel s’ajoutera la TVA et que le loyer pour les surfaces douées dans le bâtiment K est de 70 000 € parents hors taxes et hors charges.

Les provisions pour charges taxées contribution de l’article 12 du bail ont été fixées un montant mensuel de 6200 € et pour le bâtiment K à la somme mensuelle de 1333 €. Le dépôt de garantie a été fixé à la somme de 45 843 € hors-taxes.

Le 28 mars 2025, les parties ont régularisé un avenant n°4 aux termes duquel, la société FIL ROUGE a restitué au bailleur les surfaces occupées du bâtiment K pour 1069,36 m² et le loyer annuel a été fixé à la somme de 205 058 € hors charges, auquel s’ajoute la TVA, et le dépôt de garantie a été fixé à la somme de 45 843 €.

N’ayant pas respecté son obligation de paiement du loyer et des charges au terme convenu, la société 268 C lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 janvier 2025, qui est resté infructueux.

C’est dans ces circonstances que par exploit de commissaire de justice des 27, 28 mars et 1er avril 2025, la société 268 C a fait assigner la société FIL ROUGE, l’URSSAF [Adresse 9], la société [Localité 8] MÉDÉRIC RETRAITE AGIRC-ARRCO et la BPCE LEASE aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 22 février 2025 ;

— prononcer la résiliation du bail commercial liant les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner la libération des locaux commerciaux et la remise des clés après l’établissement d’un état des lieux de sortie, au besoin par l’obtention du concours de la force publique ;

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant introduit de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, des locaux loués par la société FIL ROUGE ;

— ordonner l’enlèvement à le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la société FIL ROUGE ;

— assortir l’obligation de quitter des locaux d’une astreinte d’un montant de 200 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de la remise des clés ;

— condamner la société FIL ROUGE au paiement d’une indemnité journalière d’occupation égale à 150 % du dernier loyer journalier en vigueur, augmentée de la TVA et ce pendant l’intégralité de la période de maintien dans les lieux ;

— condamner la société FIL ROUGE au paiement de la somme provisionnelle de 92 565,10 € TTC représentant le montant des loyers et charges impayées, suivant décompte arrêté au 21 février 2025 ;

— assortir la condamnation de l’arriéré locatif d’une condamnation aux intérêts conventionnellement fixés à 5 % à compter de leurs échéances respectives ;

— dire et juger que le montant total des dépôts de garantie sera conservé par le bailleur conformément aux dispositions du bail ;

— condamner la société FIL ROUGE au paiement de la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de la délivrance de la présente assignation et des frais engagés pour obtenir un état des créanciers inscrits.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 juin 2025.

À cette date, la société 268 C, par l’intermédiaire de son conseil, actualise ses demandes initiales telles que formées au terme de ses conclusions en réplique auxquelles il convient de se référer et sollicite voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 22 février 2025 ;

— prononcer la résiliation du bail commercial liant les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner la libération des locaux commerciaux et la remise des clés après l’établissement d’un état des lieux de sortie, au besoin par l’obtention du concours de la force publique ;

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et de tout occupant introduit de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, des locaux loués par la société FIL ROUGE ;

— ordonner l’enlèvement à le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de la société FIL ROUGE ;

— assortir l’obligation de quitter des locaux d’une astreinte d’un montant de 200 € par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et de la remise des clés ;

— condamner la société FIL ROUGE au paiement d’une indemnité journalière d’occupation égale à 150 % du dernier loyer journalier en vigueur, augmentée de la TVA et ce pendant l’intégralité de la période de maintien dans les lieux ;

— rejeter toutes demandes formulées par la société FIL ROUGE au titre de la suspension de la clause résolutoire et au bénéfice de délais de paiement ;

— condamner la société FIL ROUGE au paiement de la somme provisionnelle de 163 083,22 € TTC représentant le montant des loyers et charges impayées, suivant décompte arrêté au 5 juin 2025;

— assortir la condamnation de l’arriéré locatif d’une condamnation aux intérêts conventionnellement fixés à 5 % à compter de leurs échéances respectives ;

— dire et juger que le montant total des dépôts de garantie sera conservé par le bailleur conformément aux dispositions du bail ;

— condamner la société FIL ROUGE au paiement de la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de la délivrance de la présente assignation et des frais engagés pour obtenir un état des créanciers inscrits.

La société FIL ROUGE, représentée par son conseil à l’audience, développe ses conclusions en défense n°2 et sollicite du tribunal voir :

— ordonner l’échelonnement de la dette locative arrêtée à la somme de 163 083,22 € en 24 mensualités égales ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— débouter la société 268 C de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à son égard ;

— dire et juger n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L'[Adresse 10], la société [Localité 8] MÉDÉRIC RETRAITE AGIRC-ARRCO et la BPCE LEASE, régulièrement assignées à personne morale, ne sont pas représentées à l’audience susvisée.

SUR QUOI

Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler qu’en l’absence de comparution de la partie en défense, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la demande en paiement au titre des loyers et charges

Attendu que par application de l’article 835 du même code, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ;

Attendu que s’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans conditions de l’existence d’une urgence telle que prévue aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le montant de la provision allouée en référé mais n’ayant d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ;

Que le bailleur justifie par la production du bail, des 4 avenants successifs des 8 décembre 2023, 26 février 2024, 9 juin 2024 et 28 mars 2025, du commandement de payer du 22 janvier 2025 et d’un décompte que la société FIL ROUGE a cessé de payer ses loyers de manière régulière et reste lui devoir une somme de 162 417,34 € au titre des loyers et charges impayés et frais divers, arrêtée au 5 juin 2025, déduction faite des frais de commandement de payer et d’assignation en justice qui relèvent des dépens ;

Que l’obligation du locataire de payer la somme de 162 417,34 € au titre des loyers et charges impayés et frais divers, arrêtée au 5 juin 2025 n’est pas sérieusement contestable, ni contestée par la société FIL ROUGE ;

Qu’il convient en conséquence de condamner la société FIL ROUGE à payer à la société 268 C la somme provisionnelle de 162 417,34 € ;

Attendu que la société 268 C sollicite la majoration de la somme due au titre de l’arriéré locatif des intérêts conventionnellement fixés à 5 % à compter de leurs échéances respectives ;

Attendu que la majoration d’un intérêt conventionnellement fixé s’analyse en une clause pénale ;

Que dans le cas présent, le bail ne contient pas une clause pénale mais plusieurs clauses pénales et il est fort probable que ces pénalités contractuelles cumulées excèdent le préjudice effectivement subi par la société 268 C ;

Qu’il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur le préjudice effectivement subi par la bailleresse du fait l’inexécution par le preneur de son obligation de paiement du loyer ;

Que cependant, il n’est pas contestable que toute somme produit intérêt au taux légal ;

Qu’en conséquence, la somme de 162 417,34 € sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail au terme convenu ;

Attendu que l’article L 145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai » ;

Attendu que l’article 834 du Code de procédure civile dispose « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent » ;

Que la juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser une urgence au sens de l’article 834 du Code civil précité ;

Qu’il entre en effet dans les pouvoirs du juge des référés de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement et qu’elle ne se heurte à aucune contestation sérieuse ;

Qu’en l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial en date du 11 avril 2023 liant les parties qu’à défaut de paiement par le preneur à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges, contributions, taxes ou prestations dus en vertu du bail, ou des indemnités d’occupation, ou encore à défaut d’exécution par le preneur de l’une ou l’autre des conditions du bail ou de ses annexes, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter délivré par acte extrajudiciaire demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit ;

Que suite au commandement de payer du 22 janvier 2025 la somme de 56 459,14 € suivant décompte arrêté au 16 janvier 2025, visant la clause résolutoire, le preneur, à qui incombe la charge probante, ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement dans le délai de 30 jours soit au plus tard le 22 février 2025 ;

Qu’en effet, tous les prélèvements de loyer depuis janvier 2025 ont été rejetés et la société FIL ROUGE reconnaît n’avoir effectué aucun versement dans le délai de 30 jours imparti;

Qu’il y a lieu, en conséquence, de constater que la clause résolutoire est acquise ;

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et la demande de délai

Attendu que l’article 1343-5 du Code Civil prévoit « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reportez ou échelonné, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » ;

Qu’ainsi, le juge des référés peut accorder des délais, suspendre les effets de la clause de résiliation, dès lors que la résiliation n’a pas été constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis autorité de la chose jugée ;

Attendu que dans le cas présent, la société FIL ROUGE sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi d’un délai de 24 mois pour s’acquitter du paiement des sommes dues à la société 268 C faisant valoir sa situation financière et de trésorerie difficile, la nature de son activité, le nombre de salariés employés, la reprise des commandes en 2025 ainsi que la cession de ses créances à la BPI ;

Que de son côté, la société 268 C s’oppose à la demande de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire du bail, faisant remarquer l’absence de tout versement de sommes par la société FIL ROUGE, ce qui a eu pour effet d’aggraver la dette locative qui atteint désormais un montant très important de plus de 160 000 €, et l’absence de certitude quant à la réalité des actes de cession de créances alors même qu’elle a accepté de réduire l’assiette du bail ;

Attendu qu’en l’occurrence, il n’est pas contestable que l’industrie textile se trouve actuellement confrontée à d’importantes difficultés économiques ;

Que la société FIL ROUGE a pour objet la conception, la fabrication de vêtements et articles textiles et l’insertion par l’activité économique ;

Qu’à cet égard, elle a régularisé avec le préfet du département des Bouches-du-Rhône, le président du conseil départemental des Bouches-du-Rhône et le représentant de France Travail une convention le 1er janvier 2025 pluriannuelle d’insertion par l’activité économique

Qu’elle justifie employer 71 salariés et avoir été confrontée à des difficultés économiques pour avoir bénéficié d’un plan de redressement qu’elle a respecté ainsi que cela résulte du jugement du tribunal de commerce de Marseille du 6 mai 2024 ;

Que pour autant, sa situation de trésorerie ne lui permet pas de faire face à ses obligations de sorte qu’elle a cédée à Bpifrance ses créances professionnelles, et justifie notamment de la cession de créance au titre de plusieurs commandes de BUNSHA pour la somme de 100 386,42 € TTC ;

Qu’il convient, au regard du montant de la créance, de l’impact de la résiliation du bail sur le sort des salariés, du nombre de commandes enregistrées pour l’année 2025 et des cessions de créances consenties par la société FIL ROUGE à Bpifrance, de faire droit à sa demande d’octroi des plus larges délais de paiement conformément aux dispositions de l’article 1345-5 du Code civil ;

Qu’il y a lieu en conséquence de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du paiement de la dette selon les modalités prévues au dispositif et, en cas de défaut de paiement d’une mensualité d’apurement de la dette ou d’un loyer échu, d’ordonner l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que la société FIL ROUGE sera condamnée au paiement de la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 janvier 2025 pour la somme de 335,16 € ;

PAR CES MOTIFS

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNONS la société FIL ROUGE à payer à la société 268 C la somme de 162 417,34 € à titre de provision sur la dette locative arrêtée au 5 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial situé en date du 11 avril 2023 liant les parties portant sur des locaux dans plusieurs bâtiments d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5] ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire du bail commercial en date du 11 avril 2023;

DISONS que la société FIL ROUGE pourra se libérer de la dette de 162 417,34 € en 24 mensualités d’un égal montant payables en sus du loyer courant et à la même date que celui-ci, la première mensualité étant due avec le premier terme de loyer qui viendra à échéance après la signification de la présente ordonnance et la dernière mensualité étant majorée du solde et des intérêts ;

ORDONNONS à défaut d’un seul et unique versement d’une mensualité précitée d’apurement de la dette ou d’un seul loyer venant à échéance, la résiliation immédiate et définitive du bail et l’EXPULSION de la société FIL ROUGE et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la [Localité 7] Publique, si nécessaire ;

DISONS qu’à défaut d’un seul et unique versement d’une mensualité précitée d’apurement de la dette, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS à défaut d’un seul et unique versement d’une mensualité précitée d’apurement de la dette ou d’un seul loyer venant à échéance, la société FIL ROUGE à payer à la société 268 C une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer pratiqué majoré des charges jusqu’à la libération définitive des lieux loués ;

CONDAMNONS la société FIL ROUGE à payer à la société 268 C la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société FIL ROUGE aux entiers dépens de référé qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 janvier 2025 pour la somme de 335,16 € ;

DISONS n’y avoir lieu à référé au titre du surplus de toutes les demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELONS que la présente ordonnance de référé est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Grosse délivrée le 12 Septembre 2025

À

— Maître Juliette HUA

— Maître Chloé FLEURENTDIDIER