TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N°25/

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 16 Avril 2025

Président : Monsieur TRUC, Juge

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 05 Mars 2025

N° RG 24/04238 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5OPM

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. CLAIRBOIS

dont le siège social est sis [Adresse 3]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Cécile LEGOUT de la SCP SCP BRAUNSTEIN & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La Société YPS [Localité 4] exerçant sous l’enseigne LA FABRIQUE

dont le siège social est sis [Adresse 2]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Evrim SENOCAK, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Clairbois est propriétaire de locaux commerciaux situés [Adresse 1] à Marseille donnés en location à la société Milou suivant bail en date du 7 mars 2019 qui a été cédé à la société YPS Marseille, ayant une activité de restauration rapide, par acte du 23 avril 2019.

Suivant exploit de commissaire de justice du 6 novembre 2024, la SCI Clairbois a fait assigner la société YPS Marseille en référé afin de voir constater la résolution du bail et obtenir, au principal, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement d’une provision à valoir sur son arriéré locatif, d’une indemnité d’occupation, d’une indemnité contractuelle de retard et d’une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 5 mars 2025, la SCI Clairbois, par son conseil, a sollicité :

— le paiement provisionnel de 9 523,84 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 18 février 2025 ; -le paiement d’une indemnité contractuelle de retard d’un montant de 3 156 € ;

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et en conséquence de la résiliation de celui-ci ;

— l’expulsion de la locataire sous astreinte et celle de tout occupant de son chef ;

— la fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux ;

— le paiement de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens.

La demanderesse a fait valoir en substance que :

— le dernier commandement de payer du 7 août 2024 est resté infructueux dans le mois de sa signification à la locataire,

— la récurrence du non-paiement des loyers et les travaux entrepris sans autorisation par la société YPS [Localité 4] s’opposent à l’octroi de tout délai de paiement,

— la locataire ne justifie aucunement de la non-conformité invoquée des locaux en matière d’isolation phonique et thermique,

— la réalisation des réparations nécessaires incombe en toute hypothèse au locataire selon les dispositions du bail.

La société YPS Marseille, par son conseil, a conclu au rejet de toutes les demandes de la SCI Clairbois et sollicité reconventionnellement sa condamnation à lui :

— délivrer l’ensemble des quittances de loyers et charges payés depuis le 1er janvier 2021, au besoin sous astreinte,

— adresser les appels de fonds inhérents au paiement des loyers et charges et ce au plus tard le 1er jour du mois qui précède le trimestre appelé,

— rembourser 19 284,42 € correspondant aux travaux entrepris pour l’isolation phonique et thermique du local loué et à lui payer 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La locataire a essentiellement soutenu que :

— elle était à jour des loyers et charges et du coût des commandements de payer dès le 28 octobre 2024 et a effectué ultérieurement des virements complémentaires sur le compte CARPA de son conseil,

— la bailleresse, de mauvaise foi, ne lui a adressé directement ni appel de fonds ni quittance,

— la demanderesse a été régulièrement informée dès le mois de juillet 2023 des travaux d’isolation thermique et phonique qu’elle a fait entreprendre, pour un coût important et avec les autorisations nécessaires, dans les locaux, lesquels n’étaient pas conformes à leur destination, ce qui justifie sa demande en paiement à ce titre.

Il est renvoyé pour plus amples explications aux conclusions des parties soutenues à l’audience par leurs conseils.

L’affaire a été mise en délibéré jusqu’au 16 avril 2025 pour la décision être prononcée à cette date.

SUR CE

Sur la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire

Attendu qu’il est constant que la SCI Clairbois a donné en location à la société YPS Marseille des locaux commerciaux situés [Adresse 1] à Marseille suivant bail en date du 7 mars 2019, qui a été cédé à la société YPS Marseille par acte sous seing privé du 23 avril 2019, comportant une clause résolutoire en cas de non-paiement du loyer et des charges ; qu’il résulte des pièces produites que la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer, après plusieurs autres, à la locataire le 7 août 2024 pour un principal de 10 245,31 € (loyers et charges au 3ème trimestre 2024) et que la société YPS [Localité 4] ne s’est pas acquittée de l’intégralité de cette somme dans le mois du commandement, les règlements qu’elle invoque (ses pièces 9 et 10) étant intervenus postérieurement au 7 septembre 2024 ; que la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ne pourra dès lors qu’être constatée, étant observé qu’aucune disposition du bail ne conditionnait le règlement du loyer et des charges à un appel de fonds, une mise en demeure ou un commandement de payer préalables et dont l’absence, objectée par la locataire, ne saurait être retenue comme une contestation sérieuse pouvant faire obstacle aux demandes de la SCI Claibois ;

Attendu qu’il résulte suffisamment du décompte actualisé produit par la SCI Clairbois que la dette locative de la société YPS Marseille s’élève à la somme de 9 523,83 € au 18 février 2025; que la société YPS [Localité 4] sera condamnée à s’en acquitter à titre provisionnel s’agissant d’une dette locative non sérieusement contestable ; qu’il n’y a pas lieu de déduire les versements que la défenderesse soutient avoir effectués sur le compte CARPA de son conseil qui ne sauraient valoir paiement à l’égard de la SCI Clairbois, non destinataire de ces sommes ;

Attendu qu’il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la société YPS [Localité 4] et celle de tout occupant de son chef, outre l’enlèvement et la disposition des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux à ses frais, risques et périls conformément aux dispositions de l’article

R 433–1 du code des procédures civiles d’exécution ; que les circonstances du litige n’appellent pas, cependant, le prononcé d’une astreinte ;

Attendu qu’il conviendra de fixer une indemnité d’occupation d’un montant égal au dernier loyer trimestriel (3 156 €), outre la provision sur charges, qui sera due par la défenderesse à compter du 18 février 2025 jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués ;

Attendu qu’il n’y a pas lieu de faire droit à la provision sur indemnité contractuelle de retard qui suppose, s’agissant d’une clause pénale, un examen sur le fond du bien-fondé de ses conditions d’application et de la situation des parties qui échappe à la compétence du juge des référés :

Sur la demande au titre des travaux

Attendu que la demande reconventionnelle en paiement de 19 284,42 € au titre des travaux entrepris par la locataire dans les locaux sera rejetée en l’absence d’obligation non sérieusement contestable pouvant peser sur la SCI Clairbois sur ce point dès lors que le bail laisse à la charge de la locataire toutes les réparations à l’exception des grosses réparations définies par l’article 606 du code civil qui ne correspondent manifestement pas à celles qui ont été entreprises par la locataire, et que d’autre part cette réclamation soulève, une difficulté juridique sérieuse en ce qu’elle n’est pas de nature provisionnelle selon les conclusions de la défenderesse.

Sur la demande au titre des quittances de loyer et des appels de fonds

Attendu qu’il sera enjoint à la SCI Clairbois, sans qu’il y ait lieu à astreinte, de remettre à la société YPS Marseille les quittances correspondant aux loyers et charges qu’elle a effectivement réglés à compter du 1er janvier 2021 ;

Attendu qu’il n’y a pas lieu de condamner la SCI Clairbois à adresser à la société YPS Marseille des appels de fonds au plus tard le 1er jour du mois dès lors que cette obligation, non explicitement prévue au bail, soulève une difficulté sérieuse quant à son existence qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher ;

Sur les autres demandes

Attendu que l’équité exige de condamner la société YPS [Localité 4] au paiement à son adversaire d’une indemnité de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

PAR CES MOTIFS

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

Constatons la résiliation du bail commercial relatif aux locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] liant les parties ;

Ordonnons l’expulsion de la société YPS [Localité 4] et celle de tous les occupants de son chef des locaux loués, et ce dès la signification de la présente ordonnance avec le concours de la force publique si nécessaire ;

Autorisons la SCI Clairbois, en cas d’expulsion de la société YPS Marseille, à procéder à l’enlèvement et à la disposition des meubles et objets se trouvant dans les lieux et à les séquestrer aux frais, risques et périls de commerce conformément à l’article R 433–1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société YPS Marseille, à titre provisionnel, à payer en derniers ou quittances à la SCI Clairbois 9 523,83 € montant de sa dette locative au 18 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Enjoignons à la SCI Clairbois de délivrer à la société YPS Marseille les quittances correspondant aux loyers et charges que cette dernière a effectivement réglés depuis le 1er janvier 2021 ;

Condamnons la société YPS Marseille à payer, à titre provisionnel, à la SCI Clairbois une indemnité d’occupation d’un montant trimestrielle de 3 156 € outre la provision sur charges, à compter du 18 février 2025 jusqu’à la libération effective des lieux ;

Condamnons la société YPS Marseille à payer à la SCI Clairbois la somme de 1 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 7 août 2024 ;

Rejetons toute autre demande ;

Rappelons que la présente ordonnance de référé est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT