RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 25 février 2025

MINUTE N° 25/______

N° RG 24/00981 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QM53

PRONONCÉE PAR

Laurent BEN KEMOUN, Premier Vice-président,

Assisté de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 17 janvier 2025 et lors du prononcé

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires [6], situé [Adresse 5], représenté par son syndic la SAS AGENCE LORI

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

Monsieur [L], [I] [U]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maîtres Mathilde BERNARD et Amandine MONSAVANE de la SELARL AMB AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G22

Madame [C] [F]

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maîtres Mathilde BERNARD et Amandine MONSAVANE de la SELARL AMB AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G22

DÉFENDEURS

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte délivré le 20 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires [6], sis [Localité 4], représenté par son syndic en exercice la SAS AGENCE LORI, a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Évry Monsieur [L], [I] [U] et Madame [C] [F], au visa de l’article 835 du code de procédure civile et de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, aux fins de leur ordonner de remettre en état intégralement leur parcelle correspondant au lot n°1504 cadastré section AP [Cadastre 1], et notamment de procéder au retrait du portail motorisé et du rail coulissant installés, ainsi que de procéder à la remise en état des parties communes dans l’état dans lequel elles se trouvaient auparavant sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du huitième jour suivant la date de l’ordonnance à intervenir.

Il sollicite également leur condamnation au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires [6] expose que :

— Monsieur [L], [I] [U] et Madame [C] [F] sont propriétaires d’un bien sis [Adresse 3] à [Localité 4], cadastré section AP [Cadastre 1], lot n°1504, situé au sein de l’ensemble immobilier [6], organisé en syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la SAS AGENCE LORI,

— le syndicat des copropriétaires [6] ayant fait constater par procès-verbal du 22 mars 2024, qu’un portail motorisé blanc, dont le rail coulissant est installé à l’extérieur du bien Monsieur [L], [I] [U] et Madame [C] [F], a été installé, les a mis en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception, de procéder ou de faire procéder à leur retrait, ainsi que de procéder à la remise en état des parties communes dans l’état dans lequel elles se trouvaient auparavant, rappelant le contenu du règlement de copropriété, sans succès,

— cette installation s’étant faite sans l’aval préalable de l’assemblée générale des copropriétaires, les travaux effectués contreviennent au règlement de copropriété, applicable à l’ensemble des copropriétaires de la résidence.

Initialement appelée le 5 novembre 2024 et après un premier renvoi au 26 novembre suivant, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 17 janvier 2025 au cours de laquelle, le syndicat des copropriétaires [6] représenté par avocat, a déposé ses pièces telles que visées dans ses écritures et soutenu ses conclusions aux termes desquelles il réitère ses demandes et répond aux prétentions adverses.

Monsieur [L] [I] [U] et Madame [C] [F], représentés par leur conseil, se sont référés à leurs conclusions en réponse sollicitant :

— à titre principal, que le tribunal se déclare incompétent par suite du défaut d’urgence et de l’existence d’une contestation sérieuse, et renvoie les parties à mieux se pourvoir au fond,

— à titre subsidiaire, de dire n’y avoir lieu à référé en déclarant le syndicat des copropriétaires [6] irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes et l’en débouter, et le condamner à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

— à titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire le tribunal devait rentrer en voie de condamnation, il lui sera sollicité de l’astreinte à 1 euros par jour de retard à compter du mois suivant la date de l’ordonnance à intervenir,

— en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires [6] à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, Monsieur [L], [I] [U] et Madame [C] [F] font valoir que le syndicat des copropriétaires [6] ne rapporte la preuve ni d’une urgence ni de l’absence de contestations sérieuse et que l’installation du portail électrique, en remplacement d’un portail existant ne crée aucun trouble sérieux pour les autres copropriétaires ni pour les parties communes, tout comme ils ne rapportent pas la preuve d’une non-conformité au règlement de copropriété qui n’évoque pas expressément l’agrément par le syndicat des portails de la copropriété mais uniquement de « portillon ».

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’incompétence du tribunal

Monsieur [L], [I] [U] et Madame [C] [F] sollicitent du tribunal qu’il se déclare incompétent par suite du défaut d’urgence et de l’existence d’une contestation sérieuse.

Selon les dispositions de l’article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Conformément à l’article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Les pouvoirs du juge des référés sont ainsi limités au fondement juridique de sa saisine, la partie défenderesse régulièrement assignée.

En l’espèce, force est de constater que le syndicat des copropriétaires [6] n’a pas fondé sa demande au visa de l’article 834 du code de procédure civile qui dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, mais au visa de l’article 835 du même code.

Aucune obligation ne pèse donc sur le syndicat des copropriétaires [6] de rapporter la preuve d’une urgence ou d’une obligation non sérieusement contestable.

Le tribunal se déclare compétent pour statuer du présent litige.

Sur la demande de remise en état sous astreinte

Conformément aux dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés du tribunal judiciaire, même en présence d’une contestation sérieuse, peut prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il résulte de ce texte que le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui constitue une violation évidente de la règle de droit.

En application de l’article 9, I et II, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, "chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble".

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires [6] demande que Monsieur [L], [I] [U] et Madame [C] [F] soient condamnés à procéder à une remise en état initial de leur parcelle correspondant au lot n°1504 et notamment de procéder au retrait du portail motorisé et du rail coulissant et à la remise en état des parties communes dans l’état dans lequel elles se trouvaient avant les travaux, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du 8e jour suivant la date de l’ordonnance à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, il produit le procès-verbal dressé par un commissaire de justice en date du 22 mars 2024 qui constate, « la présence d’un portail motorisé blanc, dont le rail coulissant est positionné à l’extérieur de la propriété » au [Adresse 3].

Selon les termes du règlement de copropriété versés aux débats et dont Monsieur [L], [I] [U] et Madame [C] [F] avaient pleinement connaissance avant la réalisation des travaux, une demande préalable devait être adressée au syndicat qui doit donner son agrément sur le type de portillon afin de respecter tant les parties collectives que privatives.

Ainsi, afin d’être conforme, le portail ou portillon doit respecter :

— l’article 7 du titre II définissant les parties communes générales comme "celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.

Elles comprennent notamment :

— la totalité des sols, c’est-à-dire de l’ensemble du terrain, en ce compris le sol des parties construites, les parcelles à jouissance privative et les cours et jardins",

— l’article 8 du titre II définissant les parties privatives qui précise que « bien qu’étant l’usage exclusif de chaque copropriétaire, les parcelles entourant les maisons individuelles et les ensembles pavillonnaires, restent parties communes, les copropriétaires n’ayant sur celles-ci qu’un droit de jouissance privative »,

— l’article 9 du titre III chapitre I mentionnant l’usage des parties communes quant à la clôture qui "pourra comprendre outre la haie et le grillage, un portillon. Ce portillon devra être du type agréé par le Syndicat. (…) Les limites des jardins en jouissance privative ne peuvent en aucun cas être modifiées ni contestées par les occupants qui les ont vues et acceptées lors de l’entrée dans les lieux ou qui en ont accepté leur modification" et précise, concernant l’harmonie de l’ensemble immobilier, que les teintes doivent toujours être à l’identique à celles choisies initialement, sauf décision contraire de l’assemblée générale, après consultation des copropriétaires du groupe de pavillons concernés.

Or, force est de constater que Monsieur [L], [I] [U] et Madame [C] [F] ne rapportent pas la preuve d’avoir sollicité au préalable l’autorisation du syndicat des copropriétaires pour l’installation de leur portail électrique de couleur blanche.

De plus, au regard des éléments versés aux débats et notamment du dossier de déclaration préalable de travaux la pose initiale sollicitée en 2002 et pour laquelle le conseil syndical avait donné son accord aux anciens propriétaires, Monsieur et Madame [W], portait sur la « pose d’un portail en fer ou bois » de couleur bordeaux.

En procédant au changement du portail sans demander l’autorisation du syndicat des copropriétaires, et sans respecter les caractéristiques votées portant ainsi atteinte à l’harmonie générale de l’immeuble, Monsieur [L], [I] [U] et Madame [C] [F] ont violé tant la loi du 10 juillet 1965 que le règlement de leur copropriété.

Cette violation constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Il convient ainsi de condamner Monsieur [L] [I] [U] et Madame [C] [F] à remettre en état intégralement leur parcelle en procédant notamment au retrait du portail motorisé et du rail coulissant installés, ainsi qu’à la remise en état des parties communes dans l’état dans lequel elles se trouvaient auparavant, afin de faire cesser ce trouble.

Monsieur [L] [I] [U] et Madame [C] [F] disposeront d’un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision pour s’exécuter, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant 90 jours, passé ce délai en cas d’inexécution de leur part.

Sur les demandes au titre de l’article 700 et des dépens

Monsieur [L], [I] [U] et Madame [C] [F] qui succombent au principal seront condamnés aux entiers dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [L], [I] [U] et Madame [C] [F] succombants, ils seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires [6], la somme de 1.500 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire, et en premier ressort :

SE DECLARE compétent ;

CONSTATE l’existence d’un trouble manifestement illicite ;

ORDONNE à Monsieur [L], [I] [U] et Madame [C] [F] de remettre en état intégralement leur parcelle en procédant notamment au retrait du portail motorisé et du rail coulissant installés, ainsi qu’à la remise en état des parties communes dans l’état dans lequel elles se trouvaient auparavant, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 3 mois suivant la signification de la présente ordonnance et ce pendant 90 jours ;

CONDAMNE Monsieur [L], [I] [U] et Madame [C] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L], [I] [U] et Madame [C] [F] aux entiers dépens.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 25 février 2025, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,