N° RG 25/02676 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NOOG

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/02676 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NOOG

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Catherine SOUDANT

M. [L] [B] [O]

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Roger LEMONNIER

M^e Catherine SOUDANT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

07 JANVIER 2026

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

immatriculée au RCS de [Localité 3] sous n° 824 541 148 agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, M^e Catherine SOUDANT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat postulant, vestiaire : 343

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [B] [O]

[Adresse 4]

[Localité 5]

comparant

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH, Greffière lors des débats et Virginie HOPP, Greffière lors du délibéré

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 décembre 2025, la décision est prorogée au 07 Janvier 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Juge des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 18 août 2022 à effet du 1er septembre 2022, Madame [P] [T] épouse [S] a consenti à Monsieur [L] [B] [O] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 5] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 655.00 euros outre 86.00 au titre des provisions pour charges. Un dépôt de garantie a été fixé à la somme de 655.00 euros.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du paiement du loyer et des charges par acte en date du 19 août 2022 dans le cadre du dispositif VISALE.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé à Madame [P] [T] épouse [S] la somme totale de 8751.10 euros représentant les loyers impayés du mois de février 2023 au mois de janvier 2025 selon quittance subrogative du 24 février 2025 et fait délivrer le 18 août 2023 à Monsieur [L] [B] [O] un commandement de payer la somme de 2854.00 euros en principal et visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte délivré le 13 mars 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [L] [B] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de STRASBOURG afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, et condamnation au paiement des arriérés de loyers et indemnité d’occupation.

A l’audience du 24 octobre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, a repris les termes de ses conclusions aux fins de voir :

— Déclarer sa demande recevable et bien fondée,

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

A titre subsidiaire :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [B] [O] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— Condamner Monsieur [L] [B] [O] paiement de la somme de 7470.10 euros, actualisée à l’audience à la somme de 7683.58 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 2854.00 euros à compter du commandement de payer du 18 août 2023, et pour le surplus à compter de l’acte introductif d’instance,

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant actuel du loyer augmenté des charges,

— Condamner Monsieur [L] [B] [O] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par quittance subrogative,

— Condamner la partie perdante à lui payer la somme de 800.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

— Condamner la partie perdante en tous les dépens y compris le coût du commandement de payer,

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES soutient notamment qu’en sa qualité de caution elle est subrogée dans tous les droits du créancier bailleur désintéressé contre le locataire en application de l’article 2306 du code civil et est fondée notamment à engager une procédure en résiliation du bail aux lieu et place du bailleur selon la jurisprudence constante et d’obtenir la condamnation de la locataire au paiement aux sommes versées au titre de la garantie des loyers outre les indemnités d’occupation.

Elle soutient que Monsieur [L] [B] [O] n’a pas régularisé la situation d’impayés dans les deux mois de la délivrance du commandement de payer si bien que la clause résolutoire est acquise. A défaut, elle sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail pour non-paiement des loyers constituant un manquement grave aux obligations du locataire.

Elle estime son action est recevable pour avoir été introduite dans le délai triennal de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle actualise sa créance à la somme de 7881.27 euros à laquelle il convient de déduire la somme de 197.69 euros, représentant un trop perçu, soit la somme de 7683.58 euros.

Monsieur [L] [B] [O], comparant à 11 h 45, déclare percevoir des allocations chômage de 700.00 euros et ne pas avoir connaissance du montant du loyer qui s’élève à la somme de 800.00 euros ni du montant de la dette locative.

Selon note en délibéré autorisée du 27 octobre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a maintenu l’intégralité de ses demandes en soutenant avoir actualisé sa créance auprès du défendeur par courriel du 16 octobre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 16 décembre 2025 par mise à disposition au greffe, puis prorogée au 07 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des demandes.

En application de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La caution qui a payé les loyers au bailleur peut exercer en qualité de caution subrogée dans les droits du créancier désintéressée, l’action en résiliation du bail, sinon de recouvrer les sommes versées, du moins d’éviter que les nouveaux loyers ne viennent à échéance et de limiter ainsi le montant de la dette cautionnée.

En l’espèce il est justifié d’un contrat de cautionnement signé le 18 août 2022 entre Madame [P] [T] épouse [S] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et d’une quittance subrogative en date 15 octobre 2025 attestant du règlement au bailleur de la somme en principal de 9603.03 euros au titre des loyers impayés des mois de février 2023 à août 2025.

La situation d’impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 28 août 2023, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 13 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’assignation a été notifiée le 14 mars 2025 à l’autorité préfectorale, soit deux mois au moins avant la première audience fixée au 24 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion du locataire et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation doivent être déclarées recevables.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

Il résulte de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, clause VIII, et le commandement de payer, signifié au locataire le 18 août 2023 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principal de 2854.00 euros.

Il ne résulte d’aucun élément produit aux débats que la somme mentionnée dans le commandement de payer aurait été payée dans le délai de deux mois à compter de la délivrance de cet acte.

Il y a lieu ainsi de retenir que les conditions pour constater l’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 18 octobre 2023 à minuit.

Sur le montant de l’arriéré locatif.

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir réglé l’arriéré locatif au lieu et place du locataire, en sa qualité de caution, selon quittance subrogative précitée et produit un détail de sa créance actualisé aux 17 et 23 octobre 2025 duquel il ressort que Monsieur [L] [B] [O] reste lui devoir la somme de sa créance de 7683.58 euros, échéance du mois d’octobre 2025, comprise.

Monsieur [L] [B] [O] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

Il ne peut valablement soutenir ne pas avoir été informé du montant du loyer ayant régulièrement signé le contrat de location le 18 août 2022 sur lequel figure en page 4 tant le montant du loyer que celui des provisions sur charges. Par ailleurs l’acte introductif d’instance délivré au défendeur le 13 mars 2025 fait état d’une créance d’un montant de 7470.10 euros, montant actualisé à l’audience à la somme de 7683.58 euros.

En conséquence, Monsieur [L] [B] [O] sera condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7683.58 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, échéance d’octobre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2854.000 euros à compter du commandement de payer soit le 18 août 2023 et pour le surplus à compter de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur la demande d’expulsion.

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge, les effets de la clause résolutoire sont suspendus. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce Monsieur [L] [B] [O] ne justifie pas avoir repris le règlement du loyer courant ni de revenus suffisants, soit la somme déclarée de 700.00 euros, pour faire face au règlement de la dette locative

Par conséquent il n’y a pas lieu à l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire produira ses effets et l’expulsion de Monsieur [L] [B] [O] et de tous occupants de son chef, sera ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [L] [B] [O] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de l’acquisition de la clause résolutoire et de l’expulsion, Monsieur [L] [B] [O] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du :loyer et des charges qui auraient dus en l’absence de résiliation du bail pour la période courant depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire soit le 18 octobre 2023, à compter de laquelle il est devenu occupant sans droit ni titre et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [L] [B] [O] est déjà condamné au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 7683.69 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 18 octobre 2023 et sous réserve que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une quittance subrogative.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [L] [B] [O] faisait l’objet actuellement d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur les demandes accessoires.

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [L] [B] [O], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [L] [B] [O] supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 150,00 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique du locataire.

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevables les demandes formées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES à l’encontre de Monsieur [L] [B] [O] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 18 août 2022 entre Madame [P] [T] épouse [S] et Monsieur [L] [B] [O] concernant le logement situé [Adresse 5] à [Localité 6], sont réunies à la date du 18 octobre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [B] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7683.58 euros (sept mille six cent quatre-vingt-trois euros et cinquante-huit centimes) au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance du mois d’octobre 2025, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2854.00 euros à compter du 18 août 2023 et pour le surplus à compter de la présente décision ;

DIT n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Monsieur [L] [B] [O] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 5] à [Localité 5] ;

ORDONNE à Monsieur [L] [B] [O] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [B] [O] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, à expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [L] [B] [O] à payer à la SAS ACTION LGOEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé augmenté des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, à compter du 18 octobre 2023, outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 7683.58 euros outre intérêts à laquelle Monsieur [L] [B] [O] est déjà condamné par la présente décision au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation à compter du 18 octobre 2023 et sous réserve que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une quittance subrogative ;

CONSTATE qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [L] [B] [O] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ;

CONDAMNE Monsieur [L] [B] [O] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Monsieur [L] [B] [O] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 150,00 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE