Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a4, 28 octobre 2025, n° 24/11777

TJ Marseille 28 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que la créance du syndicat des copropriétaires était certaine, liquide et exigible, et a donc condamné la défenderesse au paiement des charges dues.
Accepté
Responsabilité du débiteur pour les frais de recouvrement
La cour a estimé que les frais de mise en demeure et de recouvrement étaient justifiés et devaient être supportés par la défenderesse.
Accepté
Préjudice causé par la résistance abusive
La cour a reconnu que le défaut de paiement des charges avait perturbé le fonctionnement de la copropriété, justifiant ainsi l'allocation de dommages et intérêts.
Accepté
Frais irrépétibles non compris dans les dépens
La cour a jugé qu'il était inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles, condamnant la défenderesse à payer une somme au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a4, 28 oct. 2025, n° 24/11777
Numéro(s) :	24/11777
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe CORNET
Parties :	Syndicat des Copropriétaires de l' immeuble sis [ Adresse 2 ], représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. CITYA CARTIER

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N°25/

du 28 OCTOBRE 2025

Enrôlement : N° RG 24/11777 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5RVO

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 1] (la SELARL C.L.G.)

C/ MADAME LA [Adresse 6]

DÉBATS : A l’audience Publique du 24 juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats :

Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 14 octobre 2025, prorogée au 28 octobre 2025

PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 28 octobre 2025

Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente

Assistée de Madame S. HOBESSERIAN, Greffière

NATURE DU JUGEMENT

réputée contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]

représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. CITYA CARTIER

immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 347 503 583

dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Philippe CORNET de la SELARL C.L.G., avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DÉFENDERESSE

Madame LA [Adresse 6]

Directrice Départementale des Bouches-du-Rhône, autorité administrative de France Domaine, pôle Gestion des Patrimoines Privés,

es qualité de curateur de la succession de Madame [L] [R]

désignée en cette qualité par ordonnance sur requête rendue par le Tribunal judiciaire de Marseille du 24 avril 2024

domiciliée [Adresse 3]

défaillante

***

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 2] est soumis au statut de la copropriété.

Madame [L] [R] était propriétaire au sein de cet immeuble du lot n°13.

Le syndicat des copropriétaires déclare que le compte de Madame [L] [R] présentait un solde débiteur au titre des charges afférentes à son lot.

Madame [L] [R] est décédée à [Localité 7] le 18 novembre 2023, sans héritier connu.

Madame la Directrice Régionale des Finances Publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur a été désignée en qualité de curateur de la succession vacante de Madame [L] [R], par ordonnance sur requête tenue par le Tribunal Judiciaire de Marseille le 24 avril 2024.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] lui a adressé le 12 juin 2024 une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception aux fins de paiement des charges dues.

Par acte d’huissier en date du 15 octobre 2024, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SARL CYTIA CARTIER a assigné Madame la [Adresse 5] en qualité de curateur de la succession de Madame [L] [R] devant le Tribunal judiciaire de Marseille, aux fins de voir entendre :

Vu les articles 10 et 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965

— CONDAMNER Madame la Directrice Régionale des Finances Publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur, en qualité de curateur de la succession vacante de Madame [L] [R] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] :

— La somme en principal de 26.133,16 € au titre des charges de copropriété dues au 10 octobre 2024 ;

— La somme de 1.999,12 € au titre des frais nécessaires ;

— Le tout avec intérêts au taux légal à compter du 12 juin 2024, date de la mise en demeure.

— CONDAMNER Madame la [Adresse 5], en qualité de curateur de la succession vacante de Madame [L] [R] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— CONDAMNER Madame la Directrice Régionale des Finances Publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur, en qualité de curateur de la succession vacante de Madame [L] [R] au paiement d’une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Madame la [Adresse 5] régulièrement citée à personne morale, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 473, alinéa 2, du code de procédure civile, la présente décision, susceptible d’appel, est donc réputée contradictoire.

En application de l’article 472 alinéa 2 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre des charges impayées

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

— Le contrat de syndic signé le 20.09.2024,

— Le relevé de propriété du lot n°13 et le titre de propriété de Madame [R],

— La fiche d’immeuble,

— L’acte de décès de Madame [R],

— L’ordonnance de requête du Tribunal judiciaire de Marseille du 24 avril 2024 désignant Madame la Directrice Régionale des Finances Publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur, comme curateur de la succession vacante de Madame [R],

— La mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 12 juin 2024 de payer la somme de 26.334,58 euros arrêtée au 1er avril 2024,

— Le décompte de charges arrêtées au 10 octobre 2024, à hauteur de 26.133,16 euros au titre des charges impayées et de 1.999,12 euros au titre des frais de recouvrement,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 06 janvier 2021 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.01.2019 au 31.12.2019 et votant le budget prévisionnel pour la période du 01.01.2021 au 31.12.2021,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 30 novembre 2021 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.01.2020 au 31.12.2020 et votant le budget prévisionnel pour la période du 01.01.2022 au 31.12.2022,

— Le procès-verbal d’assemblée générale supplémentaire du 25 janvier 2022,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 25 juillet 2022 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.01.2021 au 31.12.2021 et votant le budget prévisionnel pour la période du 01.01.2023 au 31.12.2023,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 12 avril 2023 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.01.2022 au 31.12.2022 et votant le budget prévisionnel pour la période du 01.01.2024 au 31.12.2024,

— Le procès-verbal d’assemblée générale du 20 septembre 2024 approuvant les comptes pour l’exercice du 01.01.2023 au 31.12.2023 et votant le budget prévisionnel pour la période du 01.01.2025 au 31.12.2025,

— Le jugement du Tribunal d’Instance de Marseille du 4 octobre 2018, condamnant Madame [R] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 3.757,29 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 mars 2018 et 143.35 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de cette somme.

Aussi, s’agissant des charges de copropriété proprement dites représentant la somme de 26.133,16 €, la créance du syndicat des copropriétaires apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés au débat, la production des appels de fond n’étant en outre imposés par aucun texte.

Il y aura donc lieu de condamner Madame la [Adresse 5], en qualité de curateur de la succession vacante de Madame [L] [R], au paiement de la somme de 26.133,16 € au syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété dues au 10 octobre 2024.

S’agissant par ailleurs des frais imputés à la défenderesse, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il en est ainsi notamment des frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque voire du commandement de payer ou de la sommation de payer qui constituent des diligences nécessaires, non comprises dans les dépens d’instance, qu’il est justifié de mettre à la charge du débiteur.

En outre, l’article 10-1 permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure mais aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame notamment le paiement de frais de recouvrement relatifs à :

Des frais de « honoraires suivi dossier contentieux » en date du 15 octobre 2020 (108 euros)

Des frais de « dossier transmission huissier » en date du 06 septembre 2023 (480 euros)

Des frais de « dossier suivi contentieux » en date du 30 mars 2024 (120 euros)

Des frais de « dossier suivi » en date du 08 février 2024 (120 euros)

Des frais de « contentieux » en date du 04 juillet 2024 (129.6 euros)

Des frais de « suivi dossier avocat » en date du 04 juin 2020 (108 euros)

Des frais de « dossier transmission avocat » en date du 22 novembre 2023 (480 euros).

Concernant les frais de « suivi dossier » et de « transmission dossier », ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues, et constituent un acte élémentaire d’administration d’une copropriété. Ces frais seront donc retranchés de la somme réclamée.

Il conviendra aussi de retrancher de la somme réclamée au titre des frais nécessaires au recouvrement les frais de « dossier transmission avocat » qui ne relèvent non pas de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 mais des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile.

En outre, le Syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce probante de nature à justifier du montant des frais de commandement de payer du 06.02.2024 (207.92 euros), ou démontrer son existence. Il conviendra donc de déduire son montant de la somme réclamée.

Madame la Directrice Régionale des Finances Publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur, en qualité de curateur de la succession vacante de Madame [L] [R] reste donc redevable de la somme de 245,60 euros au titre des frais de mise en demeure et de prise d’hypothèque.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil énonce que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de prouver l’existence de la faute, du dommage et du lien de causalité les unissant.

Le défaut de paiement des charges perturbe le fonctionnement de la copropriété et lui occasionne des frais supplémentaires de gestion. L’inertie du défendeur ayant déjà conduit à une précédente condamnation est un facteur aggravant.

Le syndicat des copropriétaires subit par conséquent un préjudice qui sera réparé par l’allocation d’une somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens. Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Madame la Directrice Régionale des Finances Publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur, en qualité de curateur de la succession vacante de Madame [L] [R], succombante, supportera la charge des dépens liés à la présente instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la copropriété les frais irrépétibles non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame la [Adresse 5], en qualité de curateur de la succession vacante de Madame [L] [R], à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 26.133,16 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtés au 10 octobre 2024, ainsi que la somme de 245,60 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de ces charges, le tout avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE Madame la Directrice Régionale des Finances Publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur, en qualité de curateur de la succession vacante de Madame [L] [R] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE Madame la [Adresse 5], en qualité de curateur de la succession vacante de Madame [L] [R] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE Madame la Directrice Régionale des Finances Publiques de la région Provence Alpes Côte d’Azur, en qualité de curateur de la succession vacante de Madame [L] [R] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIEME CHAMBRE CIVILE SECTION A4 DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE 28 OCTOBRE 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE