Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p12 aud civile prox 3, 10 novembre 2025, n° 24/07025

TJ Marseille 10 novembre 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de justification des charges
La cour a estimé que le décompte de la créance présenté par le syndicat des copropriétaires était conforme et que les contestations de la SCI Sodeba n'étaient pas fondées.
Rejeté
Mauvaise foi du syndicat des copropriétaires
La cour a jugé que la SCI Sodeba ne justifiait pas l'attitude abusive du syndicat, qui agissait conformément à ses obligations de recouvrement.
Accepté
Créance certaine et exigible
La cour a confirmé que l'approbation des comptes rendait la créance certaine et exigible, et que la SCI Sodeba n'avait pas contesté cette approbation dans les délais.
Rejeté
Absence de préjudice distinct
La cour a estimé qu'aucun préjudice distinct n'était établi, le retard étant déjà indemnisé par des intérêts moratoires.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement
La cour a jugé que les frais de recouvrement étaient justifiés et conformes aux dispositions légales.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p12 aud civ. prox 3, 10 nov. 2025, n° 24/07025
Numéro(s) :	24/07025
Importance :	Inédit
Dispositif :	Délibéré pour mise à disposition de la décision
Date de dernière mise à jour :	1 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Stéphane CALLUTAnne Cécile NAUDIN
Cabinet(s) :	CABINET NAUDIN
Parties :	S.C.I. SODEBA c/ l'

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 14 Janvier 2026

Président : Madame MANACH,

Greffier : Madame BONNEVILLE lors des débats et Madame ALI lors du délibéré

Débats en audience publique le : 10 Novembre 2025

GROSSE :

Le 15 janvier 2026

à M^e Anne Cécile NAUDIN

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15 janvier 2026

à M^e Stéphane CALLUT

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ……………………………………………..

N° RG 24/07025 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5WBN

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. SODEBA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Stéphane CALLUT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.D.C. [Adresse 6], domiciliée : chez CABINET FERGAN, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Anne cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI Sodeba est propriétaire d’un local à usage professionnel correspondant au lot n° 57 au sein de l’ensemble immobilier Le Nouveau Trident sis [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a délivré à la société Sodeba un commandement de payer la somme en principal de 6.237,68 euros.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2024, la société Sodeba a assigné le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Nouveau Trident sis [Adresse 3] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :

— Prononcer la nullité du commandement de payer du 21 juin 2024;

— Le condamner à payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts;

— Le condamner à payer la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Après avoir fait l’objet d’un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 10 novembre 2025.

La société Sodeba, représentée par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles elle conteste les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété, soutenant que le décompte des charges laisse apparaître un solde antérieur dont elle ignore l’origine. Par ailleurs, elle fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des sommes réclamées pas plus que des frais mis à sa charge dont elle demande le rejet. Elle allègue la mauvaise foi du défendeur et son attitude abusive justifiant l’allocation de dommages-intérêts.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a déposé des conclusions aux termes desquelles il demande :

— à titre principal le rejet de l’ensemble des demandes de la société Sodeba ;

— à titre subsidiaire sa condamnation à lui payer la somme de 6.371,08 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 30 octobre 2025 et la somme de 1.000 euros au titre des frais nécessaires ;

— sa condamnation à lui payer la somme de 3.000 à titre de dommages-intérêts ;

— sa condamnation à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la SCI Sodeba n’ayant pas contesté les délibérations des assemblées générales approuvant les comptes de l’exercice, la créance est certaine et exigible. Pour le reste, elle fait valoir que les sommes réclamées sont justifiées, rappelant que les appels de fonds sont des factures et que les travaux ont été votés en assemblée générale. S’agissant des frais contestés, elle indique que les vacations facturées sont prévues au contrat de syndic et que du fait de ses retards répétés dans le paiement des appels de provisions, la SCI a occasionné de nombreux frais, créant un déséquilibre dans la trésorerie de la copropriété.

La décision a été mise en délibéré le 14 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la contestation des sommes visées au commandement de payer du 21 juin 2024 et sur les demandes subsidiaires de paiement formées par le syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, ainsi qu’aux charges relatives à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Ainsi, lorsque les comptes ont été approuvés, les copropriétaires n’ayant pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus en droit de refuser de régler leur quote-part de charges.

Il résulte des dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 que l’obligation des copropriétaires à la dette résulte de l’approbation des comptes d ela copropriété par l’assemblée générale des copropriétaires et que les décisions prises en assemblées générales s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité de ces décisions n’a pas été prononcée. Les dépenses communes sont par ailleurs réparties entre les divers copropriétaires, proportionnellement à leurs droits de copropriété des choses communes.

Si la SCI Sodeba allègue que le décompte des charges réclamées laisse apparaître un solde antérieur dont il n’est pas justifié, il ressort des pièces de la procédure que le syndicat des copropriétaires verse un décompte de la créance qui présente un solde nul au 1er janvier 2025. Les contestations de la société demanderesse sur ce point n’apparaissent donc pas fondées.

S’agissant de la contestation des charges de copropriété suivantes:

Les travaux réalisés à la suite d’une infiltration pour une somme de 164 euros

Si le syndicat des copropriétaires fait valoir que ces travaux font suite à un appel de fonds du 12 mars 2021, il ne verse pas cette pièce. En l’état des éléments fournis, la contestation de la SCI Sodeba sera retenue et la demande de paiement formée à titre reconventionnel par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Les travaux de réparation de la clarinette chauffage pour une somme de 539 euros

Si le syndicat des copropriétaires fait valoir que ces travaux ont été votés par l’assemblée générale du 21 janvier 2021, sans préciser le numéro de la résolution, il ressort d’une lecture du procès-verbal que ce point n’a pas été mis au vote lors de cette assemblée générale. En outre, le syndicat des copropriétaires ne verse pas l’appel de fonds relatif à ces travaux. En revanche, il apparaît que la décision de réaliser des travaux de remplacement des clarinettes de chauffage a été mis au vote lors de l’assemblée générale du 10 janvier 2024 et a été rejetée par 50 votants. En l’état des éléments fournis, la contestation de la SCI Sodeba sera retenue et la demande de paiement formée à titre reconventionnel par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Les travaux de reprise de l’étanchéité des casquettes pour une somme de 400 euros

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 31 janvier 2022 que ces travaux ont été votés en assemblée générale (points 18, 19, 20, 21, 22) selon divers devis. L’entreprise Sud-Etanchéité a été choisie pour exécuter les travaux au prix de 6.975 euros HT. Cette assemblée générale n’ayant pas été contestée, est définitive et la SCI Sodeba a voté par correspondance, représentée par M. [O] [Y]. Elle ne peut donc valablement pas contester ces travaux et leur répartition. Il est précisé dans le procès-verbal de l’assemblée générale que le coût des travaux ainsi que les frais et honoraires y afférant seront répartis selon les millièmes « charges générales ». La répartition des travaux votés par l’assemblée générale du 31 janvier 2022 selon la clé « charges générales » est donc conforme aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. La contestation de la SCI Sodeba sur ce point sera donc rejetée.

Les travaux de réfection de l’étanchéité des terrasses pour une somme de 3.364 euros

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 1er mars 2023 qu’il a été décidé d’exécuter les travaux de réfection complète de l’étanchéité des deux terrasses circulables au 5ème étage du bâtiment B/4 et qu’il a été donné mandat au conseil syndical de procéder au choix d’un devis dans la limite de 17.000 euros HT (points 40 à 46). Il a également été décidé de voter un budget maximum de 2.000 euros pour les imprévus qui pourraient être rencontrés en cours de chantier et de souscrire une assurance dommage-ouvrages pour ces travaux. L’assemblée générale a également autorisé le syndic à procéder aux appels de fonds nécessaires au paiement de ces travaux.

Cette assemblée générale n’ayant pas été contestée, est définitive et la SCI Sodeba a été représentée par M. [O] [Y]. Elle ne peut donc valablement pas contester ces travaux et leur répartition. La répartition des travaux votés par l’assemblée générale du 1er mars 2023 selon la clé « charges générales » est conforme aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. La contestation de la SCI Sodeba sur ce point sera donc rejetée.

Les frais d’enlèvements d’encombrants pour une somme de 264 euros

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de ces frais. La contestation de la SCI Sodeba sera retenue et la demande de paiement formée à titre reconventionnel par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Les travaux de débouchage de la canalisation horizontale pour une somme de 149,60 euros

Il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 31 janvier 2022 que des travaux de de curage des canalisations horizontales d’eaux usées ont été votés (points 12 à 14) et le syndic a été autorisé à procéder aux appels de fonds. Il est précisé dans le procès-verbal de l’assemblée générale que le coût des travaux ainsi que les frais et honoraires y afférant seront répartis selon les millièmes « charges générales ». La répartition des travaux votés par l’assemblée générale du 31 janvier 2022 selon la clé « charges générales » est donc conforme aux dispositions d’ordre public de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Cette assemblée générale n’ayant pas été contestée, est définitive et la SCI Sodeba a voté par correspondance, représentée par M. [O] [Y]. Elle ne peut donc valablement pas contester ces travaux et leur répartition.

Pour le surplus, le syndicat des copropriétaires justifie de sa créance qui sera retenue à hauteur de la somme de 5.404,08 euros déduction faite des sommes de 164 euros, 539 euros et 264 euros qui ne sont pas justifiées. Il convient donc de condamner la SCI Sodeba au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

S’agissant des frais supplémentaires, il importe de rappeler que selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes. Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

Il ressort des pièces de la procédure qu’à l’exception du commandement de payer du 21 juin 2024, les frais de mise en demeure figurant dans le décompte de la créance ne sont pas justifiés. Pour le reste, les frais « Remise dossier avocat », « Remise dossier huissier », « Frais de procédure » et « Suivi contentieux » ne peuvent être retenus au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La SCI Sodeba sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 154,58 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages-intérêts

La condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens des dispositions de l’article 1240 du code civil. Elle suppose d’une part que soit caractérisée la faute constituée par la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, à la suite d’une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder à ses prétentions et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse. Ce préjudice doit être différent de l’indemnité de procédure réclamée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, la société Sodeba ne justifie pas de l’attitude abusive du syndicat des copropriétaires qui, il convient de le rappeler, est par l’intermédiaire du syndic, chargé de procéder au recouvrement des charges de copropriété conformément aux dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965. La demande de la SCI Sodeba sera donc rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires

En l’espèce, à défaut d’établir l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans le paiement d’ores et déjà indemnisé par l’octroi d’intérêts moratoires, et en particulier de justifier des difficultés de trésorerie, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la SCI Sodeba sera condamnée aux dépens de l’instance.

Par ailleurs, il convient de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 5] sis [Adresse 3] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort:

Condamne la SCI Sodeba à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Nouveau Trident sis [Adresse 3] la somme de 5.404,08 euros et la somme de 154,58 euros au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

Déboute la SCI Sodeba de sa demande de dommages-intérêts et du surplus de ses demandes;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Nouveau Trident sis [Adresse 3] de sa demande de dommages-intérêts;

Condamne la SCI Sodeba aux dépens ;

Condamne la SCI Sodeba à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier Le Nouveau Trident sis [Adresse 3] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE