TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 25 Septembre 2025

Président : M^me LEDERLIN, MTT

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 10 Juillet 2025

GROSSE :

Le 26 septembre 2025

à M^e DEFENDINI [Localité 4]

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EXPEDITION :

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N° RG 25/02628 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6MS6

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC SUD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e François DEFENDINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [P] [E]

né le 15 Mars 1982 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 20 novembre 2012, l’EPIC 13 HABITAT a donné à bail à M. [P] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initialement fixé à 210,24 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC 13 HABITAT a fait signifier à M. [P] [E] par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2024 un commandement de payer la somme de 676,45 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2025, l’EPIC 13 HABITAT a fait assigner M. [P] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de M. [P] [E] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner M. [P] [E] à lui payer les loyers et charges impayés au 24 avril 2025, soit la somme de 1.261,54 euros ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au loyer et charges actuels outre sa revalorisation légale,

— condamner M. [P] [E] à payer la somme de 1.000 euros au titre de dommages et intérêts,

— condamner M. [P] [E] à payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Au soutien de ses prétentions, l’EPIC 13 HABITAT expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 15 octobre 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 juillet 2025.

A cette audience, l’EPIC 13 HABITAT, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation et actualise sa créance à la somme de 1.605,54 euros, selon décompte arrêté au 1er juillet 2025, terme du mois de juin 2025 inclus.

M. [P] [E] ne comparait pas et n’est pas représenté, bien que cité par acte remis à étude.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 25 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 10 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, l’EPIC 13 HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches-du-Rhône le 23 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bail conclu le 20 novembre 2012 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 octobre 2024, pour la somme en principal de 676,45 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 15 décembre 2024.

M. [P] [E] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [P] [E] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [P] [E] par remise des clés ou expulsion au montant du dernier loyer et des charges, soit la somme de 331,21 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée, et de condamner M. [P] [E] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. [P] [E] reste devoir la somme de 1.460,99 euros, à la date du 1er juillet 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois de juin 2025 inclus, déduction faite des frais de procédure (67,40 + 77,15 euros) qui ont vocation à être pris en compte dans les dépens.

Pour la somme au principal, M. [P] [E] non comparant, ne conteste la dette ni dans son principe ni dans son montant.

M. [P] [E] est condamné, par provision, au paiement de la somme 1.460,99 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

A défaut de démonstration d’un préjudice distinct de celui réparé par les sommes d’ores et déjà allouées et les intérêts au taux légal, l’EPIC 13 HABITAT sera débouté de sa demande de dommages et intérêts qui n’est de surcroît pas formulée à titre provisionnel.

Sur les demandes accessoires

M. [P] [E], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de l’EPIC 13 HABITAT les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 novembre 2012 entre l’EPIC 13 HABITAT et M. [P] [E] concernant le logement, situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 15 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [P] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [P] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’EPIC 13 HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [P] [E] à verser à l’EPIC 13 HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 1.460,99 euros décompte arrêté au 1er juillet 2025 incluant la mensualité de juin 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente ordonnance ;

CONDAMNE M. [P] [E] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au montant du dernier loyer et des charges, soit la somme de 331,21 euros au total, sans intérêts et sans que cette indemnité ne soit indexée, à compter du 2 juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de l’EPIC 13 HABITAT ;

CONDAMNE M. [P] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande de l’EPIC 13 HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE