TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 23/10437 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3U3K

AFFAIRE :

M. [T] [H] (Me [O] LAYANI)

C/

S.C.I. [X] (M^e BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 23 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame Corinne MANNONI, Vice-Président

Greffier : Madame Danielle SARFATI, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 22 Septembre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2025

Par Madame Corinne MANNONI, Vice-Président

Assistée de Madame S. HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [T] [H]

né le 15 Octobre 1983 à [Localité 4], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître David LAYANI, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

S.C.I. [X]

inscrite au RCS de [Localité 4] sous le numéro 343 653 739 dont le siège est [Adresse 2], et encore, chez Mme [K], [Adresse 3], représentée par ses gérantes en exercice madame [L] [K] et madame [D] [U] domiciliées es qualité audit siège

représentée par Maître Olivier BURTEZ-DOUCEDE de la SCP CABINET BERENGER, BLANC, BURTEZ-DOUCEDE & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

FAITS ET PROCEDURE

Le 01 mars 2023, [T] [H] a régularisé une offre d’achat concernant plusieurs lots d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 2]. Cette offre a été acceptée par la SCI [X] le 28 mars 2023.

La superficie de l’immeuble indiquée par la SCI [X] était de 240 m2. A la réception du projet de promesse de vente, [T] [H] aurait constaté que la superficie du bien était de 207 m2.

Par lettre recommandée AR en date du 01 juin 2023, la SCI [X] a été mise en demeure de régulariser un compromis de vente au prix de 235.000,00 Euros pour une superficie de 207 m2.

*

Par acte en date du 09 octobre 2023, [T] [H] a assigné la SCI [X] aux fins d’obtenir :

— la réalisation forcée de la vente,

— la condamnation de la SCI [X] à signer l’acte authentique avec des conditions suspensives sous astreinte,

— subsidiairement, un jugement valant vente avec des conditions suspensives,

— la somme de 25.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— subsidiairement, la somme de 80.000,00 Euros au titre de la rupture abusive des pourparlers,

— la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il soulève l’irrecevabilité des conclusions et des pièces notifiées par la SCI [X] le 10 octobre 2024.

[T] [H] fait valoir :

— que la SCI [X] avait précisé la superficie de l’immeuble dans un SMS,

— que la SCI [X] avait expressément accepté son offre d’achat.

*

La SCI [X] conclut au débouté, faisant valoir :

— qu’en l’état de l’arrêté de péril, il n’était pas possible de pénétrer dans l’immeuble et qu’aucun mesurage n’avait été effectué,

— qu’elle ne s’était engagée sur aucune mesure,

— qu’il n’y avait pas eu d’accord sur la chose et sur le prix,

— que l’offre d’achat n’avait pas été contresignée,

— que le mail du 28 mars 2023 ne pouvait pas être considéré comme une acceptation pure et simple,

— que la situation du bien avait changé dans la mesure où l’immeuble allait sortir de la situation de péril,

— qu’il n’était pas possible de signer un acte authentique sous conditions suspensives,

— que la demande formée au titre de la rupture abusive des pourparlers n’était justifiée ni dans son principe ni dans son montant.

Reconventionnellement, elle demande :

— une amende civile d’un montant de 5.000,00 Euros,

— la somme de 8.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— la somme de 4.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

MOTIFS

— Sur la procédure

Si la SCI [X] a signifié ses conclusions le 10 octobre 2024, il n’en demeure pas moins que le principe du contradictoire a été respecté puisque [T] [H] y a répliqué.

Les conclusions et les pièces notifiées par la SCI [X] apparaissent dès lors recevables.

— Sur la réalisation forcée de la vente

L’article 1589 du Code Civil prévoit :

La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

L’offre d’achat régularisée par [T] [H] le 01 mars 2023 portait sur 3 studios, un local commercial et un T2. Il était précisé que la superficie de l’immeuble était de 240 m2, que le prix était de 265.000,00 Euros et que la promesse de vente comporterait une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant de 220.000,00 Euros.

Dans le cadre de l’acceptation de l’offre, la SCI [X] ne reprenait pas la superficie de 240 m2 mais précisait les tantièmes de copropriété totaux des différents lots.

Dans un mail adressé au notaire en charge de la vente, [T] [H] a indiqué qu’il souhaitait signer au prix de 235.000,00 Euros pour une superficie de 210 m2.

Par lettre recommandée AR en date du 01 juin 2023, la SCI [X] a été mise en demeure de régulariser un compromis de vente au prix de 235.000,00 Euros pour une superficie de 207 m2.

Dans le cadre de son assignation, [T] [H] demande la condamnation de la SCI [X] à signer l’acte authentique de vente au prix de 227.907,00 Euros pour une superficie de 207 m2.

En l’état de ces éléments, il n’y a pas accord sur la chose et sur le prix dans la mesure où in fine les conditions sont différentes de celles de l’offre acceptée.

Par ailleurs, les lots vendus n’ont pas fait l’objet d’une mesure LOI CARREZ, les renseignements d’urbanisme n’ont pas été obtenus et les diagnostics n’ont pas été réalisés.

En outre et en tant que de besoin, [T] [H] demande que la SCI [X] soit condamnée à signer l’acte authentique de vente sous la condition suspensive d’obtention d’une prêt. Or, un acte authentique de vente ne peut comporter aucune condition suspensive. Il en est de même d’un jugement valant vente.

En l’état de ces éléments, la demande de réalisation forcée de la vente formée par [T] [H] entre en voie de rejet de même que sa demande indemnitaire.

— Sur la rupture abusive des pourparlers

La rupture de pourparlers peut intervenir à tout moment sur décision unilatérale de l’une des parties conformément au principe de l’autonomie de la volonté.

Pour être fautive, la rupture de pourparlers doit révéler la mauvaise foi ou l’intention de nuire de celui qui s’y livre, ce qui n’est pas démontré en l’espèce.

En outre et en tant que de besoin, il ne peut être invoqué une rupture abusive des pourparlers en l’état de la mise en demeure du 01 juin 2023, de la volonté de [T] [H] d’obtenir une diminution de prix pour un motif non vérifiable et de la demande principale en réalisation forcée de la vente.

La demande indemnitaire formée par [T] [H] entre dès lors en voie de rejet.

— Sur les autres chefs de demandes

En l’état du caractère raisonnable de la contestation, les demandes formées par la SCI [X] pour procédure abusive entrent en voie de rejet.

Il convient d’allouer à la SCI [X] la somme équitable de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de [T] [H] les frais irrépétibles par lui exposés.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

*

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

DECLARE recevables les conclusions et les pièces notifiées par la SCI [X] le 10 octobre 2024,

DEBOUTE [T] [H] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

REJETTE les demandes pour procédure abusive formées par la SCI [X],

CONDAMNE [T] [H] à verser à la SCI [X] la somme de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement,

CONDAMNE [T] [H] aux dépens,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 22 septembre 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT