TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N° 25/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 1

JUGEMENT DU : 24 Mars 2025

Président : Madame PONCET, Juge,

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 10 Février 2025

N° RG 24/05743 – N° Portalis DBW3-W-B7I-52P7

PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER LE DOMAINE DES FLEURS SIS [Adresse 1],

représenté par sin syndic en exercice, la Société IMMO DE FRANCE PROVENCE, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

représenté par M^e Stéphane AUTARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [C] [H]

née le 28 Octobre 1977 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Madame [C] [H] est propriétaire d’un appartement correspondant au lot 27 au sein d’un immeuble situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de Justice en date du 3 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE DOMAINE DES FLEURS situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE a fait assigner Madame [C] [H] devant le présent tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

3520,51 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal, 520,34 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant les frais d’assignation et des actes de procédure nécessaires.

Il sollicite par ailleurs que dans l’hypothèse ou à défaut de paiement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir, l’exécution forcée devra être entreprise par l’intermédiaire d’un huissier, les sommes retenues par celui-ci en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001 portant modification du décret 96-1080 du 12 décembre 1996 seront encore supportées par la partie débitrice.

À l’audience du 10 février 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes, qu’il actualise.

Madame [C] [H], bien que régulièrement cité à l’étude du commissaire de [6] ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

Sur la procédure accélérée au fond

En l’espèce, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 28 octobre 2024 (pli avisé et non réclamé), le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Madame [C] [H] de payer la somme de 1249,54€ au titre des provisions dues pour l’exercice en cours. Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre du budget prévisionnel n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur le paiement des provisions échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 3 mars 2022, du 21 mars 2024 et du 2 décembre 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2024 et 2025, et l’attestation du syndic de l’immeuble en date du 19 décembre 2024 indiquant l’absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2025, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

En conséquence, il convient de condamner Madame [C] [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1852 ,51 euros, au titre des charges de copropriété dues au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur le paiement des provisions non encore échues

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 28 octobre 2024, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

Conformément aux documents produits, il apparaît que les provisions à échoir pour l’année 2025 s’établissent à 417 euros par trimestre cela comprenant les provisions pour charges et pour travaux pour le lot détenu par la défenderesse. De plus, la dernière assemblée générale a voté le budget provisionnel jusqu’au 31 décembre 2025.

En conséquence, il convient de condamner Madame [C] [H] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1668 euros, au titre des provisions de charges de copropriété non encore échues, entre le 1er janvier 2025 et le 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 432,32 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Or, aucun des frais figurant sur le décompte n’apparait véritablement nécessaire au recouvrement, étant antérieurs à la mise en demeure.

Il convient dès lors de rejeter la demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il convient de condamner Madame [C] [H] qui succombe aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame [C] [H] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Madame [C] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE DOMAINE DES FLEURS situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE la somme de 1852,51 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2025, date de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [C] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE DOMAINE DES FLEURS situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE la somme de 1668 euros au titre des charges de copropriété non encore échues entre le 1er janvier 2025 et le 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 3 janvier 2025, date de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE DOMAINE DES FLEURS situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE DOMAINE DES FLEURS situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [C] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE DOMAINE DES FLEURS situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les autres demandes des parties,

CONDAMNE Madame [C] [H] aux dépens,

REJETTE la demande de condamnation aux frais d’exécution forcée de la présente décision présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE DOMAINE DES FLEURS situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société IMMO DE FRANCE PROVENCE ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA JUGE