1 exp la SELARL CABINET ESSNER

1 exp dossier

Copie délivrée le

COUR D’APPEL D'[Localité 16]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 20]

— =-=-=-

JUGE DE L’EXECUTION

Service des saisies immobilières

JUGEMENT

DU 04 DECEMBRE 2025

Cahier des conditions de vente N° RG 25/00078 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QL4T

Minute N° 25/262

A l’audience publique du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de GRASSE, tenue en ce tribunal, le quatre Décembre deux mil vingt cinq, prononcé par mise à disposition au greffe, par Madame Marie-Laure GUEMAS, Première vice-présidente, délégué dans les fonctions de juge de l’exécution en matière de saisie immobilière et de distribution, assisté de Madame Fanny PAULIN, Greffière,

à la requête de :

Le FONDS COMMUN DE TITRISATION CEDRUS, dont le siège social est sis [Adresse 3] ayant pour société de gestion, la société IQ EQ Management (anciennement dénommée EQUITIS GESTION SAS), société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de [Localité 25] sous le numéro B 431 252 121, dont le siège social est à [Adresse 26], représenté par son recouvreur la société MCS ET ASSOCIES, société par actions simplifiée, immatriculée au RCS de [Localité 25] sous le numéro B 334 537 206, ayant son siège social à [Adresse 27], agissant en qualité de recouvreur, poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Venant aux droits de LA CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE COTE D’AZUR, Société Anonyme Coopérative à Directoire et Conseil d’orientation et de surveillance, dont le siège social est [Adresse 15], Immatriculée au RCS de [Localité 24] sous le numéro 384 402 871.

En vertu d’un bordereau de cession de créances en date du 01 Août 2023 soumis aux dispositions du Code Monétaire et Financier.

Représenté par M^e Renaud ESSNER de la SELARL CABINET ESSNER, avocat au barreau de GRASSE

Créancier poursuivant

à l’encontre de :

Monsieur [V] [O], né à [Localité 29] le [Date naissance 2] 1971, de nationalité française, soumis au PACS, enregistré le 23/12/2021 avec [S] [X], [U] [F],

Demeurant à sa dernière adresse connue à [Localité 21] [Adresse 1] »

Non comparant ni représenté

Débiteur saisi

En présence de :

TRESOR PUBLIC – SIP [Localité 20], dont le siège social est sis [Adresse 6]

Non comparant ni représenté

Créancier inscrit

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A l’appel de la cause à l’audience publique du 18 septembre 2025 avis a été donné aux parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à l’audience du 06 novembre 2025 , délibéré prorogé au 04 Décembre 2025.

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EXPOSE DU LITIGE

En vertu de la copie exécutoire d’un acte de prêt reçu par Maître [B], [J], notaire à [Localité 20], en date du 18 décembre 2007 contenant prêts acquisition par la [Adresse 19], d’un montant de 14 400 € au taux zéro, remboursable en 252 mensualités, d’un montant de 105 600 taux de 4,94 %, remboursable en 360 mensualités, le montant de 10 100 € au taux de 4,94 %, remboursable en 360 mensualités, le Fonds de titrisation CEDRUS ayant pour société de gestion la société IQ EB Management (anciennement dénommé EQUITIS GESTION SAS) représenté par son recouvreur la société MCS ET ASSOCIES, venant aux droits de cette banque en vertu d’un bordereau de cession de créances du 1er août 2023 du code monétaire et financier, a fait délivrer à [V] [O], par acte de la SELARL CHARLOTTE ZONINO [G] [Y], commissaires de justice à [Localité 30], en date du 22 mai 2025, un commandement la somme de 122 574,84 euros arrêtée au 22 mai 2025 en principal, intérêts et accessoires, emportant saisie des biens et droits immobiliers lui appartenant, affectés à sa garantie; sis sur la commune de [Localité 20] (Alpes-Maritimes) dans un ensemble immobilier dénommé "[Adresse 22]", [Adresse 28], auquel on accède par la voix commune du lotissement " [Adresse 23] " à partir du [Adresse 18] et formant le lot numéro 3 dudit lotissement autorisé suivant arrêté préfectoral du 21 février 1978, anciennement cadastrée section HS numéro [Cadastre 11] et section BM numéro [Cadastre 12], figurant au cadastre rénové section HS numéro [Cadastre 11], [Cadastre 14], [Cadastre 12], [Cadastre 13] avec les 4334/10.000èmes des parties communes à tous les copropriétaires, consistant en espaces verts, aménagés ou non aménagés, voies communes, sentiers piétonniers et autres, figurant au cadastre section HS numéro [Cadastre 4], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 5], [Cadastre 10], [Cadastre 7], à savoir :

— le lot numéro 2051 au premier étage consistant dans un appartement de type un avec les 2625/100.000èmes des partis communes particuliers au bâtiment 2 et les 300/100.000(mes indivis des parties communes générales ;

— le lot numéro 2069 consistant dans un parking portant le numéro 2069 au plan et les 19/100.000(mes indivis des parties communes générales.

Ce commandement aux fins de saisie immobilière, resté sans effet, a été publié au premier bureau du service de la publicité foncière d'[Localité 17] le 1er juillet 2025, Volume 2025 S numéro 82.

Par acte de la SELARL CHARLOTTE ZONINO [G] [Y], commissaires de justice à [Localité 30], le créancier poursuivant a dénoncé le commandement de payer valant saisi immobilière à Madame [S] [X] [K] [F] en sa qualité de conjoint de la partie saisie, dans les termes de l’article 659 du code de procédure civile

Sur publication de ce commandement, ce service a délivré l’état hypothécaire joint au présent cahier des conditions de vente, certifié au 7 mars 2025.

Suivant exploit en date du 22 juillet 2025, le créancier poursuivant a fait assigner [V] [O] à l’audience d’orientation du juge de l’exécution en matière immobilière du tribunal judiciaire de Grasse du 18 septembre 2025.

Le Fonds de titrisation CEDRUS a également dénoncé, par exploit du 24 juillet 2025, le commandement de saisie avec assignation à comparaître à l’audience d’orientation au Trésor Public (SIP DE [Localité 20]), créancier inscrit en vertu de son inscription d’hypothèque légale publiée le 12 juillet 2018 volume 2018 V numéro 2165.

Conformément aux dispositions de l’article R 322-9 du code des procédures civiles d’exécution, mention de la délivrance de l’assignation et des dénonciations a été portée en marge de la copie du commandement de payer.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe du juge de l’exécution le 24 juillet 2025 et enregistré sous le numéro 25/78.

Le Fonds de titrisation CEDRUS, aux termes de l’assignation, demande au juge de l’exécution de :

— constater que la présente procédure est conforme aux articles L.311-2, L.311-4, et L.311-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— vu les articles R.322-4 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— statuer ce que de droit conformément à l’article R.322-5 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution ;

A défaut de contestation et demande incidente,

— ordonner, conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, la vente forcée et en fixer la date ;

— constater le montant de la créance du poursuivant en principal, intérêts majorés, intérêts des intérêts, accessoires s’élevant à la somme de 122.574,84 suivant décomptes joints au présent acte arrêtés au 22 mai 2025 sous réserve des intérêts postérieurs ; pour ce qui concerne le prêt de 105 600 € outre les intérêts moratoires calculés au taux contractuel de 4,94 %, majoré de 3 %, soit 7,94 % sur les sommes devenues exigibles à hauteur de 88 626,13 € au 23 mai 2025 jusqu’au jour du règlement et pour ce qui concerne le prêt de 10 100 € outre les intérêts moratoires calculés au taux contractuel de 4,94 % majorés de 3 % soit 7,94 % sur les sommes devenues exigibles soit 9439,12 € du 23 mai 2025 jusqu’au jour du règlement, sans préjudice de tous autres dus, droits, actions et frais de procédure de mise exécution, s’il y a lieu et sous déduction, le cas échéant, de tous légitimes acomptes justifiés ;

— dire et juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir et au plus tard à la date prévue par l’article R.334-3 du code des procédures civiles d’exécution complétant l’article R.334-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dire que la vente forcée aura lieu aux conditions générales des clauses du cahier des conditions de vente établi par l’ordre des avocats au barreau de GRASSE;

— désigner conformément à l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution la SELARL Charlotte ZONINO Pierre-YvesTESSIER, commissaires de justice à [Localité 30], qui a établi le procès-verbal de description des biens, pour assurer deux visites des biens saisis, en se faisant assister si besoin est, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins en application des articles L 142-1, L 431-1 et L 451-1 du code des procédures civiles d’exécution;

— dire que le commissaire de justice se fera assister lors de l’une des visites de l’expert qui a établi les diagnostics amiante et termites (et éventuellement plomb), afin que ce dernier puisse les réactualiser si nécessaire ;

— dire que la décision à intervenir, désignant le commissaire de justice pour assurer les visites, devra être signifiée, trois jours au moins avant les visites, aux occupants des biens saisis ;

— aménager la publicité de la vente forcée conformément à la demande qui en a été faite ci-dessus ;

— statuer éventuellement sur toutes demandes incidentes et toutes contestations ;

— dire que, conformément aux articles L 322-13 et R 322-64 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’adjudication à intervenir vaudra titre d’expulsion et que l’adjudicataire pourra le mettre à exécution à l’encontre du saisi et de tous occupants de son chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable ; qu’à cet effet, l’huissier de justice chargé de l’expulsion pourra se faire assister, si besoin est, de la force publique et d’un serrurier ;

— subsidiairement, statuer sur l’autorisation de vente amiable qui serait présentée par [V] [O] ;

— plus subsidiairement encore, en cas d’autorisation de vente amiable, voir fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché et aux conditions particulières de la vente dont s’agit et énumérer les diligences qui devront être accomplies par le propriétaire ;

— fixer l’audience à laquelle il sera constaté les diligences du débiteur en vue de cette vente amiable, conformément à l’article R 322-21 du code des procédures civiles d’exécution ;

— dire et juger qu’après l’audience de rappel de l’article R.322-25 du code des procédures civiles d’exécution et si les conditions de cet article sont réunies, le juge de l’exécution ordonnera au notaire chargé de la vente, le transfert des fonds consigné à la Caisse des Dépôts et Consignations, après le jugement constatant la vente, au séquestre désigné conformément au cahier des conditions de vente ;

— statuer sur le montant des frais de poursuite de vente du créancier en l’état de la procédure ;

— dire et juger que les émoluments de l’avocat, calculés selon le tarif en vigueur seront payables par l’acheteur en sus de son prix comme les frais de poursuite ;

— refuser, conformément au même article, toute prorogation à défaut de diligences ;

— dire et juger qu’en cas de vente amiable sur autorisation de justice, comme de vente forcée, l’avocat qui poursuivra la procédure de distribution du prix de l’immeuble sera rémunéré conformément aux règles en vigueur pour les honoraires, émoluments et débours au titre des frais privilégiés de justice prélevés sur le prix, par priorité à tous autres, conformément à l’article R.331-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente, dont distraction au profit de Maître Renaud ESSNER aux offres de droit.

A l’audience d’orientation, le créancier poursuivant a sollicité l’entier bénéfice de son assignation à l’audience d’orientation et la vente forcée des biens et droits immobiliers saisis dans les termes de ladite assignation dont il a reproduit intégralement les termes.

***

[V] [O], assigné dans les termes de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas personnellement comparu ni constitué avocat.

Le Trésor Public (SIP DE [Localité 20]), créancier inscrit, n’a pas constitué avocat et déclaré de créance. Il sera statué par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulières, recevable et bien fondée.

L’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, dispose qu’ à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties intéressées ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée ".

Aux termes de l’article L 111-3 du code des procédures civiles d’exécution, seuls constituent des titres exécutoires :

1° Les décisions des juridictions de l’ordre judiciaire ou de l’ordre administratif lorsqu’elles ont force exécutoire, ainsi que les accords auxquels ces juridictions ont conféré force exécutoire ;

2° Les actes et les jugements étrangers ainsi que les sentences arbitrales déclarés exécutoires par une décision non susceptible d’un recours suspensif d’exécution, sans préjudice des dispositions du droit de l’Union européenne applicables ;

2° bis Les décisions rendues par la juridiction unifiée du brevet ;

3° Les extraits de procès-verbaux de conciliation signés par le juge et les parties ;

4° Les actes notariés revêtus de la formule exécutoire ;

4° bis Les accords par lesquels les époux consentent mutuellement à leur divorce ou à leur séparation de corps par acte sous signature privée contresigné par avocats, déposés au rang des minutes d’un notaire selon les modalités prévues à l’article 229-1 du code civil ;

5° Le titre délivré par l’huissier de justice en cas de non-paiement d’un chèque ou en cas d’accord entre le créancier et le débiteur dans les conditions prévues à l’article L. 125-1 ;

6° Les titres délivrés par les personnes morales de droit public qualifiés comme tels par la loi, ou les décisions auxquelles la loi attache les effets d’un jugement ;

7° Les transactions et les actes constatant un accord issu d’une médiation, d’une conciliation ou d’une procédure participative, lorsqu’ils sont contresignés par les avocats de chacune des parties et revêtus de la formule exécutoire par le greffe de la juridiction compétente.

Aux termes de l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent chapitre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du titre Ier ".

En l’espèce, le créancier poursuivant venant aux droits de la [Adresse 19] en vertu d’un acte de cession de créances datée du 1er août 2023, soumis aux dispositions des articles L 214-169 à L 214-175 du code monétaire et financier procède à la saisie immobilière en vertu de la copie exécutoire d’un acte authentique reçu le 18 décembre 2007 par Maître [B] [J], notaire à [Localité 20] contenant vente et prêts :

— un prêt à taux 0 % AMORT 25/75-BAREME 2 d’un montant de 14 400 €, d’une durée de 24 mois préfinancement, 216 mois d’amortissement, la première échéance étend fixée au plus tard le 5 janvier 2008 et la dernière échéance au plus tard le 5 décembre 2028 ;

— un prêt HABITAT PRIMO J 30 ans de 105 600 €, d’une durée de 29 mois préfinancement puis 365 mois en amortissement au taux fixe, hors assurance de 4,94 % l’an ; la première échéance fixée au plus tard au 5 janvier 2008 et la dernière au 5 décembre 2037

— un prêt HABITAT PRIMO J 30 ans de 10 100 euros d’une durée de 29 mois préfinancement puis 360 en amortissement, tout de 4,94 % l’an ; la première échéance fixée au plus tard au 5 janvier 2008 et la dernière au 5 décembre 2037.

Cet acte comporte en annexe les offres de prêts qui ont été consentis.

Les prix sont soumis aux dispositions des articles L 312-7 et suivants du code de la consommation.

Le Fonds de titrisation CEDRUS produit aux débats l’acte de cession de créances. Est annexé à cet acte un bordereau dont la lecture et l’absence d’indication dans le commandement de payer dans l’assignation à l’audience d’orientation ne permettent pas de s’assurer que les créances relatives à cet acte notarié sont concernées par la cession.

Le créancier poursuivant verse aux débats la mise en demeure que la Caisse d’épargne a adressée à l’emprunteur, pour chacun des 3 prêts le 26 avril 2021 le mettant en demeure de régulariser les échéances demeurées impayées du 5 août 2020 au 5 avril 2021, d’un montant de 530,22 €, de 2224,86 € et de 43,42 € et leur dénonçant son intention, à défaut de paiement dans les 15 jours suivant la réception de ce courrier, de se prévaloir de la déchéance du terme rendant immédiatement exigible l’intégralité des sommes dues.

Force est de constater que les services postaux ont retourné ces lettres de mise en demeure à l’expéditeur avec la mention suivante « destinataire inconnu à l’adresse ».

Il s’ensuit que cette mise en demeure n’a pas touché l’emprunteur défaillant.

La Caisse d’épargne, par 3 lettres recommandées avec demande d’avis de réception du 14 décembre 2021, retournées par les services postaux avec la même mention « destinataire inconnu adresse », a prononcé la déchéance du terme de chacun des prêts, en visant, non pas la lettre du 26 avril 2021 mais une lettre du 9 novembre 2020, non produite aux débats.

La banque précise dans chacune des mises en demeure que la déchéance du terme aurait été prononcée le 8 décembre 2021 et comporte le détail des échéances impayées, du 5 mars 2021 au 5 décembre 2021. Ces échéances sont postérieures à celle mentionnées dans la mise en demeure du 26 avril 2021, alors que la lettre de déchéance du terme vise un courrier antérieur du 9 novembre 2020.

Les lettres de déchéance du terme n’ont pas davantage touché l’emprunteur défaillant.

Le Fonds de titrisation CEDRUS entend se prévaloir de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception que la société MCS ET ASSOCIES a adressée au défendeur le 2 juillet 2024, qui aurait été distribuée à son destinataire, le mettant en demeure de procéder au paiement de la somme de 114 901,88 euros dans un délai de 8 jours, soit au plus tard le 10 juillet 2024. Dans cette missive, son auteur rappelle que la Caisse d’Epargne a prononcé la déchéance du terme des prêts immobiliers pour la somme de 130 100 €. La somme réclamée ne comporte aucun détail et aucun décompte des sommes dues en vertu de chacun des prêts.

Le créancier poursuivant verse aux débats la lettre recommandée avec demande d’avis de réception qui a été adressée dans chacun des prêts par son conseil le 20 décembre 2024 dont il sera observé que les 3 lettres ont été retournées par les services postaux avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ».

Ces mises en demeure invoquent le défaut de paiement des échéances depuis le mois de mars 2021 en ce qui concerne les prêts de 14 400 € et de 10 100 € et depuis le mois de juillet 2021 s’agissant du prêt de 105 600 €.

La mention des échéances impayées ne correspond pas totalement avec celles contenues dans la lettre que la Caisse d’Epargne avait adressée le 14 décembre 2021.

Ainsi, l’emprunteur est mis en demeure de procéder au paiement des sommes suivantes, au plus tard le 21 janvier 2025 :

—  23.083,82 euros au titre des 41 échéances impayées d’un montant mensuel de 563,02 euros depuis le mois de juillet 2021 en vertu du prêt de 105 600 € ;

—  749,70 euros au titre de 45 échéances impayées, d’un montant mensuel de 16,66 € depuis le mois de mars 2021 en vertu du prêt de 14 400 € ;

—  2423,25 euros correspondant à 45 échéances impayées de 53,85 € depuis le mois de mars 2021 au titre du prêt de 10 100 €.

L’auteur de ces mises en demeure précise qu’à défaut de règlement pour la date du 21 janvier 2025 il notifiera la résolution des contrats de prêt, ce qui entraînera la déchéance du terme de ceux-ci les rendant ainsi exigible en totalité.

Il n’est pas justifié de la résolution des contrats de prêt par la production du moindre élément.

Les décomptes annexés au commandement de payer et à l’assignation à l’audience d’orientation confirme que :

— les échéances du prêt à taux zéro sont impayées depuis le 5 mars 2021 ;

— les échéances du prêt de 105 600 € sont impayées depuis le 5 juillet 2021 ;

— les échéances du prêt de 14 400 € sont également impayées depuis le mois de mars 2021.

La déchéance du terme est fixée au 21 janvier 2025

Le créancier poursuivant ne donne aucune explication sur une déchéance du terme qui aurait été prononcée par la Caisse d’épargne à la date du 14 décembre 2021 et sur une nouvelle prétendue déchéance du terme qui aurait été prononcée le 21 janvier 2025.

Il ne verse aucun acte interruptif de prescription.

Les prêts immobiliers ayant été conclus avant le 1er juillet 2016 restent soumis aux dispositions légales qui étaient en vigueur au moment de leur signature. Il s’agit principalement des anciens articles L.312-1 à L.312-36 et R.312-1 à R.312-4 du code de la consommation, dans leur rédaction antérieure à la réforme.

Or, il résulte des dispositions de l’article L 132-7 du code de la consommation applicable en l’espèce et de la jurisprudence constante de la Cour de cassation que l’action en paiement d’un crédit immobilier consenti par un professionnel à un consommateur relève de la prescription biennale. Le point de départ de ce délai a également fluctué : initialement fixé au premier incident de paiement non régularisé, il a ensuite été considéré comme courant à compter de l’échéance de chaque mensualité impayée, et pour le capital restant dû, à compter de la déchéance du terme (Cass. 1re civ., 11 févr. 2016, série d’arrêts). Cette dernière solution, favorable au prêteur qui maîtrisait ainsi le point de départ pour le capital, semble toutefois remise en cause par des décisions plus récentes qui fixent le départ du délai à l’expiration du délai imparti par la mise en demeure précédant la déchéance (Cass. 1re civ., 13 mars 2024, n°22-24.170).

Au regard des éléments du dossier, voire de ses errements, le juge de l’exécution ne peut que s’interroger sur une éventuelle prescription qu’il a la faculté de soulever d’office, alors que la date de la prétendue déchéance du terme fluctue au gré des mises en demeure, que l’emprunteur défaillant n’a pas réceptionné nombre de mises en demeure, et qu’il a été assigné dans les termes de l’article 659 du code de procédure civile.

Il convient par conséquent, en application des dispositions des articles 15 et 16 du code de procédure civile d’ordonner la réouverture des débats afin de permettre au créancier poursuivant de répondre aux moyens soulever d’office.

Il lui appartiendra de notifier le présent jugement avant dire droit, les conclusions qu’il prendra dans le cadre de la réouverture des débats ainsi que les pièces à la partie saisie.

Les demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution en matière immobilière statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et avant dire droit,

Vu les moyens soulever d’office par le juge de l’exécution, ordonne la réouverture des débats à l’audience du jeudi 15 janvier 2026 à 9 heures pour les motifs énoncés précédemment ;

Invite le créancier poursuivant à répliquer à ces moyens ;

Dit qu’il appartiendra au Fonds de titrisation CEDRUS de notifier le présent jugement avant dire droit, les conclusions qu’il prendra dans le cadre de la réouverture des débats ainsi que les pièces à la partie saisie ;

Réserve les demandes et les dépens.

Et le présent jugement a été signé par le juge de l’exécution et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION