TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 18 Décembre 2025

Président : Monsieur BERTERO, Vice-président placé

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 12 Novembre 2025

N° RG 25/01999 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6LLS

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 5]

représenté par Mme [K] [W] – Administrateur provisoire sis [Adresse 7]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Anne cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

La S.C.I. DANTON IMMOBILIER

dont le siège social est sis [Adresse 8]

pris en la personne de son représentant légal

non comparante

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

la société Danton Immobilier est propriétaire des lots n° 1, 3, 5, 6 et 7 dans l’immeuble sis à [Adresse 11].

Par lettre recommandée avec avis de réception présenté le 24 septembre 2024, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 11], l’a fait mettre en demeure de payer une somme de 6 402,77 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 17 septembre 2024, hors provisions non encore échues au titre du budget prévisionnel.

Par lettre recommandée avec avis de réception présenté le 27 janvier 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 11], l’a fait mettre en demeure de payer une somme de 6 378,57 euros au titre du dernier appel de fonds relatifs à l’exercice en cours.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 11], représenté par le Syndic la société SIGA, assignait la société Danton Immobilier en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 11], reprend oralement les termes de l’assignation, et demande :

— la condamnation de la société Danton Immobilier à lui verser les sommes de :

5 501,66 euros au titre des charges dues à la date du 4 mars 2025, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme commandée et à compter de l’assignation pour le surplus,906 euros au titre des provisions sur charge non échues pour l’exercice budgétaire,3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour sa résistance abusive,735 euros au titre des frais de recouvrement exposés par la copropriété,3 000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,- la condamnation de la société Danton Immobilier aux entiers dépens avec distraction, ces derniers comprenant le coût du commandement, de l’assignation et de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure ;

— de rappeler que le jugement à intervenir est exécutoire par provision.

Au soutient de sa demande, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 10][Adresse 1] [Adresse 6], expose, à l’appui de sa demande, que la société Danton Immobilier est propriétaire des lots n° 1, 3, 5, 6 et 7 dans l’immeuble sis à [Adresse 9] [Localité 3][Adresse 2], et qu’elle n’a pas acquitté sa quote-part des charges de copropriété dues à ce titre, ni des provisions sur charge de l’exercice en cours ; qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance.

Au jour de l’audience, la société Danton Immobilier bien que régulièrement assignée, n’a pas comparu, ni ne s’est fait représenter.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LA RECEVABILITE DES DEMANDES

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application dudit article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Ces dispositions instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun, confiée au président du tribunal judiciaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, bien que fondant sa demande sur les dispositions précitées de l’article 19-2 et agissant par conséquent dans le cadre de la procédure accélérée au fond, communique les mises en demeure des 24 septembre 2024 et 27 janvier 2025 qui ne mettent pas en demeure la société Danton Immobilier de régler une provision mais l’ensemble d’un arriéré de charges, d’un montant de 6 402,77 euros pour la première et d’un montant de 6 378,57 pour la seconde.

Ces mises en demeure ne permettent pas au copropriétaire débiteur de comprendre qu’en cas de paiement d’une seule provision, il pourra être poursuivi sur ce fondement pour le paiement de l’intégralité de son arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

Ce n’est en effet qu’en cas de non-paiement après mise en demeure de payer une provision dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes. De surcroît, dès lors que l’article 19-2 susvisé énonce que ce n’est qu’après mise en demeure restée infructueuse que la totalité des charges impayées restant dues, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles, la mise en demeure ne peut inclure les sommes restant dues puisque, aux termes de cet article, celles-ci ne sont pas encore exigibles à la date de son établissement.

Enfin, considérer que la procédure accélérée au fond prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pourrait valablement être mise en œuvre, en l’absence de paiement par le copropriétaire défaillant de la totalité de sa créance après mise en demeure, reviendrait à faire perdre tout sens à la procédure de droit commun devant le tribunal judiciaire. Celle-ci n’aurait en effet plus lieu d’être dès lors que le syndicat des copropriétaires se verrait offrir la possibilité d’assigner ledit copropriétaire devant le président de la juridiction, dans le cadre d’une procédure plus rapide et donc moins coûteuse, aux fins de recouvrir la totalité de sa créance.

En conséquence, les mises en demeure des 24 septembre 2024 et 27 janvier 2025 ne répondant pas à ces exigences, il y a lieu de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur les dispositions de l’article 19-2 et de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 irrecevables. Compte tenu du sens de la présente décision, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts.

SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIRE

Ayant succombé à l’instance, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 11], sera condamné aux entiers dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

En l’espèce, il y a lieu de débouter le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 11], de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le président après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant en audience publique, selon la procédure accélérée au fond, et par un jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare irrecevables les demandes du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 9] [Localité 3][Adresse 1] [Adresse 6], fondées sur les dispositions de l’articles 19-2 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déboute le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis à [Localité 10][Adresse 1] [Adresse 6], de toute autre demande ;

Déboute le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 9] ([Adresse 4])[Adresse 2], de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 11], aux entiers dépens de la présente instance ;

Rappelle que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe du tribunal les jour, mois et an que dessus,

Et Nous avons signé avec le Greffier.

Le Greffier Le Président

Grosse délivrée le 18/12/2025

À

— Maître Anne cécile NAUDIN