Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 2, 1er octobre 2025, n° 25/02630

TJ Marseille 1 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Défaut de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le défaut de paiement de Madame [Z] [S] [H] [N] justifie la condamnation au paiement des sommes dues, conformément aux dispositions légales régissant les charges de copropriété.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement des charges
La cour a jugé que les frais de recouvrement sont justifiés et peuvent être imputés à la copropriétaire défaillante, conformément à la législation en vigueur.
Rejeté
Préjudice subi en raison du retard de paiement
La cour a estimé que le syndicat n'a pas justifié d'un préjudice distinct du retard de paiement, et a donc rejeté la demande de dommages et intérêts.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé que le syndicat a droit à un remboursement des frais irrépétibles, étant la partie gagnante dans le litige.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 2, 1er oct. 2025, n° 25/02630
Numéro(s) :	25/02630
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autres mesures ordonnées en référé
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Dorothée SOULAS
Cabinet(s) :	LESCUDIER & ASSOCIES
Parties :	pris, son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL, Le Syndicat des copropriétaires de l' ensemble immobilier [ Adresse 4 ] sis [ Adresse 1 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 01 Octobre 2025

Président : M^me JEFFREDO, Juge

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 05 Août 2025

N° RG 25/02630 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6QPU

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] sis [Adresse 1]

pris en la personne de son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL, dont le siège social est sis [Adresse 5]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [Z] [S] [H] [N], née le 11 Mai 1987 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Z] [S] [H] [N] est propriétaire des lots nos100 et 145 au sein de l’ensemble immobilier [Adresse 7], situé [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 mai 2025, le [Adresse 9], par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure Mme [Z] [S] [H] [N] de lui payer la somme de 1 369,51 euros, selon décompte arrêté le 18 avril 2025, au titre des provisions pour charges de l’exercice courant, ainsi que des provisions du fonds travaux échues et non réglées.

En l’absence de paiement intégral de l’arriéré, le syndicat des copropriétaires du domaine de [Localité 6] Valmante, représenté par son syndic en exercice la SAS Immobilière Pujol, a fait citer Mme [Z] [S] [H] [N], par acte de commissaires de justice du 16 juin 2025, selon la procédure accélérée au fond, en paiement des charges de copropriété et de dommages et intérêts.

A l’audience du 5 août 2025, le demandeur, représenté par son conseil, s’est rapporté à ses dernières écritures, aux termes desquelles il actualise ses demandes à la baisse, sollicitant la condamnation de Mme [Z] [S] [B], sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer les sommes suivantes :

—  4 567,22 euros au titre des provisions et charges échues,

—  1 469,32 euros au titre des provisions non encore échues,

—  1 533,90 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement,

avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2025 sur la somme de 1 369,51 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts,

—  1 165 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Mme [Z] [U], bien que régulièrement assignée selon procès-verbal de remise à l’étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire, en application de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIVATION

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes en paiement

S’agissant des charges échues

Aux termes de l’article 19-2 alinéas 1 et 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget

prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 31 mars 2025 ayant approuvé les comptes des exercices 2021-2022, 2022-2023 et 2023-2024, réajusté le budget prévisionnel 2024-2025 et voté le budget 2025-2026, ainsi que la preuve de son envoi par voie électronique à Mme [Z] [S] [B], les appels trimestriel de fonds afférents à la période du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025,l’extrait de compte copropriétaire arrêté à la date du 1er juillet 2025, le commandement de payer signifié à la défenderesse le 23 novembre 2022, la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 mai 2025 rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,le contrat de syndic.

L’extrait de compte arrêté au 1er juillet 2025 mentionne un solde débiteur de 4 567,22 euros au titre des provisions pour charges et travaux échues entre le 2 juillet 2021 et le 1er juillet 2025.

Il y a lieu de déduire de cette somme 61,80 euros imputés au débit de Mme [Z] [S] [H] [N] au titre des frais d’obtention de l’acte de propriété.

Mme [Z] [S] [H] [N] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 505,42 euros au titre des provisions pour charges et travaux, et avances de trésorerie impayées, arrêtées à la date du 1er juillet 2025.

En application de l’article 1231-6 du code civil, la somme de 1 369,51 euros portera intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2025, date de la mise en demeure. Le reste de la condamnation portera intérêt au taux légal à compter du 16 juin 2025, date de l’assignation.

S’agissant des provisions à échoir

A défaut de paiement par Mme [Z] [S] [B] dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 5 mai 2025, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

L’exercice concerné s’étend du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025.

Les provisions à échoir au titre des exercices prochains, en revanche, ne sont pas devenues immédiatement exigibles.

Or l’ensemble des provisions susceptibles d’être réclamées au titre de l’exercice 2024-2025 ont été prises en compte au titre des charges échues.

Il y a donc lieu de débouter le [Adresse 9] de sa demande au titre des charges à échoir.

S’agissant des frais nécessaires au recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1967 permet au syndicat des copropriétaires d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, hormis la mise en demeure du 5 mai 2025 et le commandement de payer du 23 novembre 2022, les diverses mise en demeure et relance facturées à la copropriétaire ne sont pas produites.

Le coût de la mise en demeure du 5 mai 2025, établie par le conseil du syndicat des copropriétaires, sera intégrée aux frais irrépétibles.

Les frais de « constitution dossier huissier » et « constitution de dossier avocat » de 336 euros et 446,40 euros constituent des débours ressortant de la gestion courante du syndic, dont il n’est pas établi qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant. Il en est de même des frais de suivi contentieux imputés au débit de la copropriétaire le 19 juin 2026 pour un montant de 280 euros. Ces frais, d’un montant total de 1 062,40 euros seront donc déduits du décompte.

Il y a par ailleurs lieu de tenir compte de la facture de la SAS Aloy & Associés afférente à une prestation de commande d’un acte immobilier, pour un coût de 61,80 euros.

Les frais de recouvrement doivent ainsi être évalués à 258,30 euros.

Il convient donc de condamner Mme [Z] [S] [H] [N] à payer la somme de 258,30 euros au titre des frais de recouvrement.

En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêt au taux légal à compter du 16 juin 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Ainsi, le préjudice issu du retard apporté au paiement d’une somme d’argent est réparé par l’allocation de l’intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d’un préjudice distinct.

Cette preuve ne résulte pas de la seule carence de l’intimé ni encore de l’affirmation péremptoire de sa mauvaise foi.

En l’espèce, le [Adresse 9] ne justifie ni de la nature, ni du principe, ni de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance.

Par conséquent, il convient de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [Z] [U], qui succombe, supportera les dépens de l’instance, en ce compris le coût de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Mme [Z] [S] [H] [N], partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires du domaine de [Localité 6] Valmante, représenté par son syndic en exercice la SAS Immobilière Pujol la somme de 1 110 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL, STATUANT CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE Mme [Z] [S] [H] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble domaine de [Localité 6] [Adresse 10], situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS Immobilière Pujol, la somme de 4 505,42 euros aux titres des provisions pour charges et travaux et des avances de trésorerie impayées, arrêtées à la date du 1er juillet 2025,

DIT que la somme de 1 369,51 euros portera intérêts au taux légal à compter du 5 mai 2025, date de la mise en demeure et que le reste de la condamnation portera intérêt au taux légal à compter du 16 juin 2025, date de l’assignation,

CONDAMNE Mme [Z] [S] [H] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble domaine de [Localité 6] Valmante, situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS Immobilière Pujol, la somme de 258,30 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2025,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des provisions non échues,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Mme [Z] [S] [H] [N] à payer au syndicat des copropriétaires du domaine de [Localité 6] Valmante, situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS Immobilière Pujol, la somme de 1 110 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [Z] [S] [H] [N] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 01/10/2025

— Maître Dorothée SOULAS