Tribunal judiciaire de Strasbourg

TRIBUNAL DE PROXIMITE D’ILLKIRCH-GRAFFENSTADEN

Juge des Contentieux de la Protection

Référé

[Adresse 3]

[Localité 6]

☎ : [XXXXXXXX01]

[Courriel 8]

______________________

[Localité 10] Civil

N° RG 24/00491

N° Portalis DB2E-W-B7I-MWD5

______________________

MINUTE N° 2025/16

______________________

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à :

— M^e APPRILL-THOMPSON

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e BOUDOT

— Mme [J]

— Préfecture du Bas-Rhin

le

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

__________

ORDONNANCE RÉPUTÉE CONTRADICTOIRE

DEMANDERESSE :

Société [Adresse 12]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 28

DEFENDEURS :

Monsieur [F] [X]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par M^e Maêva BOUDOT, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 339

Madame [E] [J]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Olivier LICHY, Juge des Contentieux de la Protection

Morgane SCHWARTZ, Greffier

DÉBATS ORAUX A L’AUDIENCE PUBLIQUE EN DATE DU : 15 Janvier 2025

PRONONCE PUBLIQUEMENT PAR MISE A DISPOSITION DE L’ORDONNANCE AU GREFFE DU TRIBUNAL LE : 05 Mars 2025

Premier ressort,

OBJET : Baux d’habitation – Demande tendant à l’exécution des autres obligations du locataire et/ou tendant à faire prononcer la résiliation pour inexécution de ces obligations et ordonner l’expulsion

FAITS ET PROCEDURE

Attendu que suivant acte sous seings privés du 25 juin 2019, la société HABITATION MODERNE a donné à bail à monsieur [F] [X] et madame [E] [J] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 7] ;

Que loyer actuel est de 797,83 euros charges inclues ;

Qu’après plusieurs mois de loyers impayés, la société [Adresse 9] a, le 31 janvier 2024, fait délivrer à monsieur [X] et madame [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif arrêté au 31 janvier 2024 à la somme de 3 978,72 euros en principal ;

Que le commandement n’ayant pas été suivi d’un règlement, la société HABITATION MODERNE a, le 8 avril 2024, fait assigner les locataires devant le Juge des référés de céans, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

▸ constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation du bail,

▸ ordonner l’expulsion,

▸ condamner solidairement monsieur [X] et madame [J] au paiement de la somme de 4 838,67 euros due au 13 mars 2024 au titre des loyers impayés avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

▸ les condamner solidairement à régler une indemnité d’occupation dont le montant est égal à celui du loyer et des charges et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

▸les condamner solidairement au paiement d’une indemnité de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant notamment le coût du commandement de payer ;

Attendu que l’affaire a été appelée aux audiences des 12 juin, 2 octobre 2024 puis du 15 janvier 2025, à laquelle l’affaire a été retenue, la société [Adresse 9], représentée, a maintenu sa demande et actualisé le montant des impayés à la somme de 11 643,60 euros au dlr ;

Quoique régulièrement convoquée, madame [J] n’était ni présente ni représentée ; que monsieur [X], représenté, a expliqué que le couple s’était séparé et qu’il avait perdu son emploi ; qu’il a sollicité un nouveau logement moins onéreux et demande la possibilité de s’acquitter de sa dette locative en 36 versements de 235 euros en sus du loyer courant ;

Attendu que les parties étaient informées que l’ordonnance sera mise à disposition à compter du 5 mars 2025 ;

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Attendu qu’il résulte de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement ;

Qu’en l’espèce, l’assignation mentionne que la caisse d’allocations familiales a été saisie le 6 septembre 2023 ;

Attendu que l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose que l’assignation doit être dénoncée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience ; qu’en l’espèce la copie de l’assignation a été notifiée aux services de la préfecture le 9 avril 2024 et l’audience s’est tenue le 15 janvier 2025 ;

Que la demande est en conséquence recevable ;

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu qu’aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location produit effet en particulier deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux pour le logement ;

Que le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois pour le logement après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux ;

Que par acte d’huissier du 31 janvier 2024, la société [Adresse 9] a fait délivrer à monsieur [X] et madame [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire qui est demeuré partiellement infructueux ;

Qu’il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 1er mars 2024 (date commandement de payer, en l’espèce le 31 janvier 2024 + 2 mois) ;

Sur la demande en paiement de l’arriéré (loyers et charges) à titre provisionnel

Attendu que le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Qu’en l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que monsieur [X] et madame [J] n’ont pas réglé le montant des loyers et charges, de sorte qu’à ce titre reste due, à la date du 15 janvier 2025, la somme de 11 643,60 euros outre les frais ;

Que monsieur [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette ;

Que la créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner solidairement les locataires au paiement provisionnel de la somme de 11 643,60 euros au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 1er mars 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

Sur les délais de paiement

Attendu qu’aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que l’article 1343-5 alinéa 4 du même code s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa ; que le juge peut même d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ; que l’article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

Attendu cependant que l’octroi de délais n’a de sens qu’ils permettent le règlement de la dette locative au moins en grande partie ;

Qu’en l’espèce, il résulte du diagnostic social que monsieur [X] a déposé un dossier de surendettement et reste dans l’attente d’un nouvel emploi ; qu’il bénéficie d’un accompagnement social renforcé pour l’aider dans la gestion du budget et des démarches ; qu’en outre un maintien dans les lieux est préconisé ;

Qu’il y a en conséquence lieu d’accorder les délais sollicités ;

Qu’il est également précisé que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance (plan d’apurement ou loyer courant) entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible suite à la mise en demeure de la société HABITATION MODERNE dont les modalités sont précisées ci-après (cf le § intitulé « Sur la suspension de la clause résolutoire ») ;

Sur la suspension de la clause résolutoire

Attendu que les délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus de sorte que, le contrat de bail continuant à produire ses effets, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de condamnation en paiement d’indemnités d’occupation ;

Que si monsieur [X] et madame [J] se libèrent de la dette dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessous, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

Que dans le cas contraire, si la mensualité due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré reste impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— il pourra être procédé à l’expulsion de monsieur [X] et madame [J] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— les locataires seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisation annuelle) qui auraient été versés si le bail s’était poursuivi, hors toute autre somme telle que taxes et pénalités ;

Sur les demandes accessoires

Attendu que monsieur [X] et madame [J] seront condamnés solidairement aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 31 janvier 2024 ;

Que l’équité commande cependant de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Attendu que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Olivier LICHY, statuant publiquement en qualité de juge des référés par ordonnance réputée contradictoire, et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 1er mars 2024 (31 janvier 2024 + 2 mois) du bail conclu entre la société [Adresse 9] d’une part, et monsieur [F] [X] et madame [E] [J] d’autre part, pour les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 7] ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si monsieur [F] [X] et madame [E] [J] se libèrent de la dette locative dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

CONDAMNONS solidairement monsieur [F] [X] et madame [E] [J] à payer à la société HABITATION MODERNE la somme provisionnelle de 11 643,60 euros (onze mille six cent quarante-trois euros et soixante cents) au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 15 janvier 2025 avec les intérêts au taux légal à compter de la notification de la présente décision ;

AUTORISONS monsieur [F] [X] et madame [E] [J] à s’acquitter de cette dette auprès de la société [Adresse 9] en 36 mois, par 35 premières mensualités de 235 euros (deux cent trente-cinq euros) puis une 24ème mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette en principal et intérêts, au plus tard le dernier jour de chaque mois, en sus du loyer courant et entre les mains de son bailleur ou du mandataire de ce dernier gérant la perception des loyers ;

DISONS qu’en cas de mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restant impayée passé un délai de 15 jours (quinze jours) après réception ou avis fait au destinataire d’une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra son plein effet,

En conséquence DISONS que :

— faute de départ volontaire des lieux loués, la société HABITATION MODERNE sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de monsieur [F] [X] et madame [E] [J] et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— les locataires seront tenus au règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision pour charges ;

RAPPELONS que la société [Adresse 9] ne peut se prévaloir d’un éventuel non-respect des délais octroyés et des modalités suspendant les effets de la clause résolutoire telles que précédemment fixées que pour la période postérieure à la signification de la présente décision ;

DEBOUTONS la société HABITATION MODERNE de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement monsieur [F] [X] et madame [E] [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 31 janvier 2024 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

Ainsi fait et jugé à [Localité 11] le 5 mars 2025,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

Morgane SCHWARTZ Olivier LICHY