TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 23/11348 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4BZY

AFFAIRE :

M. [V] [O] (M^e Christian BELLAIS)

C/

S.C.I. HIBISCUS (M^e CHAMLA de l’ASSOCIATION CHAMLA MONIQUE / CHAMLA FRANCK-CLEMENT)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 23 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame Corinne MANNONI, Vice-Président

Greffier : Madame Danielle SARFATI, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 22 Septembre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 22 Septembre 2025

Par Madame Corinne MANNONI, Vice-Président

Assistée de Madame S. HOBESSERIAN, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDEUR

Monsieur [V] [O]

né le 06 Avril 1975 à [Localité 7], de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Christian BELLAIS, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

S.C.I. HIBISCUS

inscrite au RCS de [Localité 7] sous le N° 384 275 913, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Franck-Clément CHAMLA de l’ASSOCIATION CHAMLA MONIQUE / CHAMLA FRANCK-CLEMENT, avocats au barreau de MARSEILLE, 141 avenue du 21 août [Adresse 3] 13400 [Adresse 6]

FAITS ET PROCEDURE

Le 09 septembre 2006, un contrat de bail commercial d’une durée de 9 ans a été conclu entre la SCI HIBISCUS, bailleur, et [V] [O], preneur, relativement à des locaux situés [Adresse 1]. Le bail était à effet du 15 octobre 2006.

Le bail s’est tacitement renouvelé.

Le 29 novembre 2018, la VILLE DE [Localité 7] a interdit l’occupation de l’immeuble en raison d’importants désordres structurels.

Un arrêté de péril a été pris le 07 février 2019 et modifié le 10 septembre 2019. Le 26 avril 2022, la mainlevée de l’arrêté de péril a été ordonnée.

Par jugement en date du 04 avril 2022, le Tribunal Correctionnel de MARSEILLE a condamné la SCI HIBISCUS et ses associés pour mise en danger de la vie d’autrui. Par arrêt en date du 16 mai 2023, la Cour d’Appel d’AIX EN PROVENCE a réformé ce jugement dans toutes ses dispositions.

*

Par acte en date du 06 novembre 2023, invoquant un manquement à l’obligation de délivrance, [V] [O] a assigné la SCI HIBISCUS aux fins d’obtenir :

— la résiliation judiciaire du bail à ses torts,

— une expertise pour évaluer ses préjudices et l’indemnité d’éviction,

— une provision d’un montant de 50.000,00 Euros à titre de provision à valoir sur son préjudice économique,

— la somme de 10.000,00 Euros au titre du préjudice moral

— la somme de 4.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

[V] [O] fait valoir :

— que l’immeuble avait fait l’objet d’un arrêté de péril imminent,

— que que l’immeuble était impropre à sa destination et qu’il n’avait pas pu réintégrer son local,

— que, 5 ans après l’évacuation, la SCI HIBISCUS n’avait pas réalisé les travaux nécessaires.

*

La SCI HIBISCUS conclut au débouté, faisant valoir :

— qu’elle n’avait pas manqué à son obligation de délivrance,

— que l’immeuble ne présentait pas de risques d’effondrement,

— qu’il n’était pas question de démolir l’immeuble qui pouvait être renforcé,

— que l’immeuble était entretenu,

— que la mainlevée de l’arrêté de péril imminent avait été ordonnée,

— qu’il n’y avait de perte de 20 % de matière des poutres due à la présence de termites ni d’alourdissement de la structure,

— que les désordres étaient de la responsabilité d’un tiers, à savoir le syndicat des copropriétaires, en ce que l’évacuation de l’immeuble relevait exclusivement de l’état des parties communes,

— qu’au jour de l’assignation le délivrance du local était possible.

Reconventionnellement, elle demande la somme de 4.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

MOTIFS

— Sur la résiliation du bail

L’article 1719 du Code Civil prévoit :

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’obligation de délivrance ne se limite pas à une mise à disposition du bien. Elle doit permettre au locataire une utilisation conforme aux prévisions contractuelles.

Par ordonnance en date du 30 novembre 2018, une expertise a été ordonnée par le Tribunal Administratif. L’expert [H] a déposé son rapport le 01 décembre 2018.

L’expert [H] a relevé différents désordres et a conclu à un péril grave et imminent et à un risque imminent d’effondrement. Il a précisé que l’immeuble était appelé à être démoli dans la mesure où aucune solution ne pouvait être apportée pour une stabilité pérenne de l’immeuble qui était impropre à sa destination.

La conclusion de l’expert [H] selon laquelle l’immeuble était appelé à être démoli a été invalidée par l’arrêté de mainlevée de l’arrêté de péril imminent en date du 26 avril 2022 au vu de la réalisation de travaux définitifs de réparation.

La perte de matière des poutres relevée par l’expert [H] a été invalidée par les constatations effectuées dans le cadre de la réalisation des travaux.

Dans son arrêt en date du 16 mai 2023, la Cour d’Appel d’AIX EN PROVENCE a indiqué :

Dès lors, s’il apparaît au vu de l’ensemble de ces éléments que l’immeuble du [Adresse 2] présentait depuis de nombreuses années des fissures et qu’il avait connu un tassement, voire une rotation latérale, désordres qui ont nécessité en 2022 des travaux importants de confortement pour assurer la pérennité de l’immeuble, aucun élément de la procédure, à l’exception du rapport d'[Y] [H], dont certaines conclusions ont été invalidées par les investigations et diagnostics ultérieurs, ne permet de soutenir qu’entre le 1er janvier 2018 et le 29 novembre 2018, il existait un risque imminent d’effondrement de l’immeuble, et donc un risque immédiat de morts ou de blessures de nature à entraîner une mutilation ou une infirmité permanente résultant de cet effondrement.

L’article 1725 du Code Civil prévoit :

Le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Les désordres relevés par l’expert [H] concernent les parties communes et non le local donné à bail à [V] [O]. Le syndicat des copropriétaires qui est un tiers par rapport à [V] [O] doit donc répondre du trouble de jouissance subi par [V] [O].

Par ailleurs, [V] [O] pouvait parfaitement réintégrer le local commercial. En effet, l’arrêté de péril imminent a été levé le 26 avril 2022. Au jour de la délivrance de l’assignation, les travaux de réhabilitation de l’immeuble et d’aménagement du local donné à bail avaient été réalisés. La réception de ces travaux est intervenue le 06 juillet 2023.

En l’état de ces éléments, la demande de résiliation du bail commercial formée par [V] [O] entre en voie de rejet de même que les demandes d’expertise et de provision.

— Sur les autres chefs de demandes

En l’état du rejet de son argumentation principale, la demande de dommages et intérêts formée par [V] [O] pour préjudice moral entre en voie de rejet.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de [V] [O] les frais irrépétibles par lui exposés.

Il convient d’allouer à la SCI HIBISCUS la somme équitable de 3.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

DEBOUTE [V] [O] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNE [V] [O] à verser à la SCI HIBISCUS la somme de 3;000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE [V] [O] aux dépens,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 22 septembre 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT