TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 05 FEVRIER 2024

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 21/05198 – N° Portalis DB3S-W-B7F-VIQR

N° de MINUTE : 24/00076

Madame [V] [B]

née le 11 avril 1963 à [Localité 6] (ALGÉRIE)

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Sarah PARIENTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 0451

DEMANDEUR

C/

S.A.S. ALL WISHES IMMO

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire: BOB 216

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 27 Novembre 2023, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 05 Février 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort, rédigé par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant mandat général de gestion immobilière signé le 1er février 2015, Mme [B] a confié à la société Belgrand immobilier la gestion locative de son appartement de trois pièces situé [Adresse 2].

Dans ce cadre, la société Belgrand immobilier a donné le bien en location à Mme [L] à compter du 20 juillet 2018, moyennant un loyer mensuel de 880 euros, outre 100 euros de provision mensuelle au titre des charges.

Des loyers sont demeurés impayés.

La société Belgrand immobilier a été placée en liquidation judiciaire le 11 octobre 2018 et son portefeuille de gestion a été transféré à la SAS All wishes immo.

Par jugement du 23 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois a constaté l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 20 juillet 2018 et ordonné à Mme [L] de libérer les lieux, ce qu’elle a fait en juillet 2022.

C’est dans ces conditions que Mme [B] a, par acte d’huissier du 26 mai 2021, fait assigner la SAS All wishes immo devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de son préjudice.

*

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 juin 2023 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 27 novembre 2023.

Le jugement a été mis en délibéré au 5 février 2024, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 avril 2023, Mme [B] demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— ordonner à la SAS All wishes immo la communication des pièces suivantes sous astreinte de 300 euros par jour de retard :

*la justification de la garantie impayée souscrite et sa mise en œuvre ;

*la réédition des comptes depuis 2018 ;

*la justification des sommes versées par les locataires et reversées à Mme [B] ;

— condamner la SAS All wishes immo à lui payer les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

*38 288,81 euros au titre des loyers impayés ;

*1 823,72 euros au titre des frais supplémentaires au paiement des charges ;

*3 146,55 euros de frais d’huissier ;

— condamner la SAS All wishes immo au paiement d’une somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 janvier 2023, la SAS All wishes immo demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— dire et juger que la demande de communication du dossier locatif est devenue sans objet ;

— débouter Mme [B] de ses demandes ;

— condamner Mme [B] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

— écarter l’exécution provisoire.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés par la ou les parties ayant conclu, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la cession du mandat

Engage sa responsabilité, sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire chargé de la gestion locative d’un bien immobilier qui manque à son devoir de diligence.

Il incombe en revanche au mandant qui entend voir engager la responsabilité civile de son mandataire de rapporter la preuve du préjudice dont il sollicite réparation ; qu’il soit entier ou résulte d’une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis ; la réparation de la perte de chance doit être mesurée en considération de l’aléa jaugé et ne saurait être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, la SAS All wishes immo ne conteste pas avoir repris le mandat de gestion du 1er février 2015, si bien qu’elle est débitrice, à l’égard de la demanderesse, des obligations en résultant.

Sur les demandes de production de documents sous astreinte

L’article 1993 du code civil dispose que tout mandataire est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

En l’espèce, Mme [B] et ses mandataires n’ayant pas convenu que ces derniers lui offriraient le bénéfice d’une garantie des impayés de loyers, la demande sera rejetée.

S’agissant de la justification des sommes versées par la locataire, il s’agit d’un élément de preuve à la charge du mandataire, le tribunal étant fondé à tirer toutes conséquences d’un défaut de production, si bien que la demande sera rejetée.

S’agissant de la reddition de comptes, la SAS All wishes immo, qui ne démontre pas l’avoir fait dans les conditions fixées au mandat de gestion (« tous les mois », page 1), a commis une faute.

Il n’est nul besoin d’ordonner au mandataire de rendre compte puisqu’il lui revient, dans le cadre de la présente instance, de démontrer qu’elle a administré le bien conformément aux obligations mises à sa charge par le mandat de gestion immobilière, un éventuel défaut étant susceptible d’être sanctionné sur le terrain probatoire.

Il s’ensuit que les demandes de production de documents sous astreinte seront rejetées.

Sur les demandes en paiement

38.288,81 euros au titre des loyers impayés

En l’espèce, l’obligation de payer les loyers pèse sur la locataire et non sur l’agence gestionnaire, qui ne constitue jamais qu’un intermédiaire entre la bailleresse et sa preneuse à bail.

Par ailleurs, ni les règles générales du mandat n’incluent par défaut l’obligation pour le mandataire de garantir les loyers impayés par le locataire.

L’agence de gestion ne saurait donc être tenue par principe de rembourser les loyers impayés à Mme [B].

S’agissant de la garantie loyers impayés, force est de constater que le mandat général de gestion immobilière signé le 1er février 2015 ne prévoit nullement la souscription d’une telle assurance.

Faute d’accord des parties sur ce point, il ne saurait en être tiré aucune obligation entre elles, étant observé que le prélèvement, à tort, de sommes d’argent à ce titre est susceptible d’être indemnisé mais qu’aucune demande n’est présentée en ce sens par Mme [B].

S’agissant des diligences entreprises par la SAS All wishes immo face aux impayés de loyers :

Il résulte cependant des faits de l’espèce que :

— la cession du contrat est intervenue au plus tard le 30 novembre 2018 ;

— Mme [B] a adressé un commandement de payer à Mme [L] le 31 mars 2021 ;

— le jugement d’expulsion est intervenu le 23 décembre 2021 (assignation du 10 aout 2021) ;

— Mme [L] n’a quitté les lieux qu’en juillet 2022.

Quant à elle, la SAS All wishes a fait délivrer un congé pour motif légitime et sérieux le 12 janvier 2021 (plus de deux ans après son entrée en fonction alors qu’il résulte tant du commandement de payer du 31 mars 2021 que du jugement d’expulsion que des loyers demeuraient impayés depuis 2018) sans pour autant poursuivre l’expulsion de la locataire en justice.

Or, le mandat de gestion prévoit que le mandataire doit, « à défaut de paiement par les débiteurs et en cas de difficultés quelconques, exercer toutes poursuites judiciaires, toutes actions résolutoires ou autres, faire tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux et commissions administratives, se concilier, transiger ou requérir jugements, les faire exécuter, former toutes oppositions, prendre part à toutes assemblées de créancier ».

Par son absence manifeste et prolongée de diligence, la SAS All wishes immo a donc commis une faute dans l’exécution de son mandat.

Cependant, dès lors que ce n’est pas le mandataire qui est tenu de supporter les loyers, le préjudice de Mme [B] ne peut s’analyser qu’en une perte de chance de relouer plus rapidement le bien et d’en percevoir les fruits.

En effet, la mise en location d’un bien est nécessairement un acte aléatoire, tant pour ce qui est de trouver un locataire (cela dépend de l’état du marché) que de percevoir des loyers (puisqu’un autre locataire aurait parfaitement pu défaillir dans le paiement des loyers).

En l’absence d’éléments plus précis quant à la valeur du bien sur le marché locatif, la perte de chance de le relouer sera établie à 70%.

Pour apprécier le préjudice, le tribunal relève :

— que la clause résolutoire insérée au contrat de bail de Mme [L] prévoyait qu’un commandement de payer pouvait être délivré à défaut de paiement de tout ou partie du loyer ;

— que le commandement de payer fait apparaitre une dette locative dès le mois de novembre 2018;

— qu’ainsi, la SAS All wishes immo aurait dû, dès son entrée en fonction, faire délivrer un commandement de payer (a minima en janvier 2019) ;

— qu’à la suite de ce commandement de payer, le contrat de bail prévoyait un délai de deux mois avant l’acquisition de la clause résolutoire ;

— qu’à l’issue de ce délai de deux mois (mars 2019), la SAS All wishes immo aurait dû assigner Mme [L] aux fins d’expulsion ;

— que, compte tenu des pièces produites (jugement du tribunal de proximité de Sannois), un jugement aurait pu être obtenu au plus tard en juillet 2019 ;

— que la libération des lieux aurait nécessairement pris plusieurs mois (ainsi que ce fut le cas à la suite de l’action diligentée par Mme [B]).

Ainsi, Mme [B] a perdu une chance de relouer le bien et de percevoir des loyers à compter du mois de janvier 2020 (31 mois plus tôt).

Le préjudice de Mme [B] sera ainsi fixé à la somme de 0,7 (perte de chance) x 31 (durée du préjudice) x 980 (loyer) – 6 350 (sommes perçues entre janvier 2020 et juillet 2022 ainsi que le démontre le commandement de payer) = 14 916 euros.

1823,72 euros au titre des frais supplémentaires au paiement des charges

Le paiement des charges de copropriété résulte de la seule qualité de propriétaire de Mme [B], qui est, en toute hypothèse, tenue de les supporter, si bien qu’aucune faute de la SAS All wishes immo n’est à l’origine de cette dette.

Il s’ensuit que la demande sera rejetée.

3 146,55 euros de frais d’huissier

Aux termes de l’article 1999 du code civil, « le mandant doit rembourser au mandataire les avances et frais que celui-ci a faits pour l’exécution du mandat, et lui payer ses salaires lorsqu’il en a été promis. »

En l’espèce, il résulte de ce texte que, dans l’hypothèse où la SAS All wishes immo aurait agi avec diligence et supporté les frais d’huissier liés à la résolution du contrat de bail de Mme [L] et à la poursuite de la procédure judiciaire d’expulsion, ces frais auraient dû, en l’absence de clause contraire, être supportés par le mandant, Mme [B].

Il s’ensuit que la demande sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la SAS All wishes immo, succombant à l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SAS All wishes immo, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à Mme [B] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE Mme [B] de sa demande de production de documents sous astreinte ;

CONDAMNE la SAS All wishes immo à payer à Mme [B] la somme de 14 916 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Mme [B] de sa demande en paiement au titre des frais supplémentaires au paiement des charges ;

DEBOUTE Mme [B] de sa demande en paiement au titre des frais d’huissier ;

MET les dépens à la charge de la SAS All wishes immo ;

CONDAMNE la SAS All wishes immo à payer à Mme [B] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS All wishes immo de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT