Tribunal Judiciaire de Marseille, 0p14 aud civile prox 5, 13 février 2025, n° 24/04398

TJ Marseille 13 février 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la créance du Syndicat des copropriétaires est certaine, liquide et exigible, et que Monsieur [L] [G] n'a pas justifié du paiement des charges dues.
Accepté
Résistance abusive à l'exécution d'une obligation
La cour a jugé que les manquements répétés de Monsieur [L] [G] constituent une faute causant un préjudice direct au Syndicat des copropriétaires, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais d'avocat
La cour a jugé qu'il n'est pas inéquitable de condamner Monsieur [L] [G] au paiement d'une somme au titre de l'article 700, compte tenu de la situation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 0p14 aud civ. prox 5, 13 févr. 2025, n° 24/04398
Numéro(s) :	24/04398
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe CORNET

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 13 Février 2025

Président : Madame Christine ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame Anaïs ALI, Greffier

Débats en audience publique le : 14 Novembre 2024

GROSSE :

Le 13 Février 2025

à M^e Philippe CORNET

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/04398 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5GST

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 2]

désigné à cette fonction par ordonnance sur requête du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE du 18 novembre 2019 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, domiciliée : chez Maître [U] [C], membre de la SCP AJILINK [C]-BONETTO, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [L]

né le 04 Août 1992 à [Localité 4] (RUSSIE), demeurant [Adresse 3] et encore [Adresse 6]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [G] est propriétaire du lot n° 6 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2] soumis au régime de la copropriété.

Alléguant d’arriérés de charges de copropriété, et après une mise en demeure demeurée infructueuse, par acte de commissaire de justice du 31 mai 2024 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] , représenté par son administrateur provisoire en exercice Maître [U] [C], membre de la SCP AJILIK [C] BONETTTO a fait assigner Monsieur [L] [G] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes:

2821,16 € au titre des charges de copropriété impayées dues au 16 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 octobre 20232500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive2000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de Maître Philippe CORNET en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, celui-ci renonçant dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelle;les entiers dépens;

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 novembre 2024 date à laquelle le syndicat des copropriétaires requérant a été représenté par son conseil qui a réitéré les termes de son assignation;

Monsieur [L] [G] cité par acte remis à étude n’a pas comparu et n’a pas été représenté;

La décision a été mise en délibéré au 13 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I-Sur la recevabilité

Il est justifié par le relevé de propriété, le certificat des services de la publicité foncière et l’acte authentique de vente reçu le 24 juin 2021 par Maître [H] [X] notaire à [Localité 5], versés aux débats, que Monsieur [L] [G] est propriétaire du lot n° 6 au sein de l’immeuble sis [Adresse 2];

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], justifie en outre que, par ordonnance du 18 novembre 2019 du tribunal judiciaire de Marseille, la SCP AJILINK [C] BONETTO prise en la personne de Maître [U] [C] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de la copropriété sise [Adresse 2], en remplacement de Maître [B] [O], et que par ordonnances du 16 décembre 2020, du 30 avril 2021, du 7 novembre 2022 et du 25 octobre 2023, la mission d’administrateur provisoire conduite par la SCP AJILINK [C] BONETTO prise en la personne de Maître [U] [C] a été renouvelée;

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son administrateur provisoire en exercice la SCP AJILINK [C] BONETTO prise en la personne de Maître [U] [C], est en conséquence recevable en ses demandes;

II- Sur le fond

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriétés

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. […].

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

un relevé de propriétéun certificat des services de la publicité foncière l’acte authentique de vente reçu le 24 juin 2021 par Maître [H] [X] notaire à [Localité 5]un relevé de compte arrêté au 25 janvier 2024le procès-verbal de délibération (article 29-1) du 28 février 2022 par lequel l’administrateur provisoire approuve les comptes de l’exercice 2021 et approuve le budget prévisionnel de l’exercice 2023 le procès-verbal de délibération (article 29-1) du 10 octobre 2022 par lequel l’administrateur provisoire valide la protocole transactionnel procedure SCI BMC INVEST, la somme de 6102,7à euros étant comptabilisée en perte definitive et répartie sur l’ensemble des copropriétaires (appel de fonds exceptionnel)le procès-verbal de délibération (article 29-1) du 30 janvier 2023 par lequel l’administrateur provisoire modifie le budget prévisionnel 2023le procès-verbal de délibération (article 29-1) du 04 mai 2023 par lequel l’administrateur provisoire valide la mission d’architecte du cabinet BERGER LEFRANC (phase 1) pour un montant de 4800 euros exigible à la date de la délibération le procès-verbal de délibération (article 29-1) du 04 juillet 2023 par lequel l’administrateur provisoire approuve les comptes de l’exercice 2022 et approuve le budget prévisionnel de l’exercice 2024le procès-verbal de délibération (article 29-1) du 24 juillet 2023 par lequel l’administrateur provisoire valide le devis de la société SASU SABATIER relative à la realization de sondage et la pose de 4 trappes de visite pour un montant de 1980 euros TTC le compte individuel de charges l’exercice 2022les appels de provisions des honoraires de l’administrateur provisoire les appels de provisions de la provision perte definitive SCI BMC INVESTles appels de fonds 1ère échéance d’apurementle procès-verbal de délibération (article 29-1) du 19 janvier 2024 par lequel l’administrateur provisoire approuve les comptes de l’exercice 2023 et approuve le budget prévisionnel de l’exercice 2025le compte individuel de charges l’exercice 2023les appels de provisions réparation porte d’accès à la maison du fond donnant sur la [Adresse 7] appels de provision de la mission d’architecte SARL BERGE LEFRANC ARCHITECTURE appels de provisions réalisation de sondage et pose de 4 trappes de visiteappels de provisions du 1er trimestre de l’exercice 2024 le décompte des sommes dues avec projection au 31 décembre 2025la facture des honoraires du 25 janvier 2024 (recherches hypothécaires et coût fiche d’immeuble) la mise en demeure du 18 octobre 2023

Il ressort des pièces susvisées que s’agissant des charges de copropriété, la créance du syndicat des copropriétaires demandeur apparaît certaine liquide et exigible à hauteur de 2821,16 euros, arrêtée au 16 mai 2024, provisions du 2ème trimestre 2024 incluse;

Monsieur [L] [G] n’a pour sa part justifié ni du paiement des charges dues, ni de l’extinction de ses obligations;

Monsieur [L] [G] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son administrateur provisoire en exercice la SCP AJILINK [C] BONETTO prise en la personne de Maître [U] [C], au titre des charges de copropriété impayées, la somme de 2821,16 euros, arrêtée au 16 mai 2024, provisions du 2ème trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 31 mai 2024;

Sur la demande de dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation à une somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil;

Cet article dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au Syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] sollicite la somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par la copropriété.

En l’espèce, Monsieur [L] [G] commet régulièrement des manquements répétés à ses obligations de paiement des charges, et ne justifie pas de difficultés particulières.

Il est admis que les manquements répétés par un copropriétaire à son obligation essentielle de paiement de ses charges, sans justifier de raisons valables, sont constitutifs d’une faute causant un préjudice direct et certain au Syndicat des copropriétaires distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, étant rappelé que le Syndicat des copropriétaires n’a pas vocation à faire systématiquement l’avance des fonds à un copropriétaire délibérément défaillant.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a été placée sous administration provisoire du fait de ses difficultés financières ;

En conséquence, Monsieur [L] [G] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 400 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [G] qui succombe, sera condamné aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle;

Il n’est pas inéquitable de condamner Monsieur [L] [G] au paiement d’une somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de Maître Philippe CORNET qui en fait la demande en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, celui-ci renonçant dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelle ;

Enfin, il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement; aucune circonstance en l’espèce ne justifie de l’écarter;

PAR CES MOTIFS

Le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille statuant après débats publics, par jugement rendu en premier ressort, réputé contradictoire et mis à disposition au greffe,

DECLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son administrateur provisoire en exercice la SCP AJILINK [C] BONETTO prise en la personne de Maître [U] [C] , recevable en ses demandes;

CONDAMNE Monsieur [L] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] représenté par son administrateur provisoire en exercice la SCP AJILINK [C] BONETTO prise en la personne de Maître [U] [C], au titre des charges de copropriété impayées, la somme de 2821,16 euros, arrêtée au 16 mai 2024, provisions du 2ème trimestre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 31 mai 2024;

CONDAMNE Monsieur [L] [G] au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, au profit de Maître Philippe CORNET qui en fait la demande en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridictionnelle, celui-ci renonçant dans ce cas au bénéfice de l’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE Monsieur [L] [G] aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit;

REJETTE toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIÈRE LA VICE-PRESIDENTE