TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 31 Octobre 2025

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 26 Septembre 2025

N° RG 25/00045 – N° Portalis DBW3-W-B7J-53TZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. DE L’IMMEUBLE LES ANTILLES [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice AGENCE DE LA COMTESSE, dont le siège social est sis [Adresse 4], pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e François GISBERT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [W] [S]

né le 27 Janvier 1978 à [Localité 8]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [S] est copropriétaire des lots 380, 381, 387 et 407 au sein de l’ensemble immobilier dénommé «[Adresse 7]» situé [Adresse 2] soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé “[Adresse 7]” situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice L’AGENCE DE LA COMTESSE GIA MAZET, a fait citer Monsieur [W] [S] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

Initialement fixée à l’audience du 12 février 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 7 mars 1025, puis à celle du 16 mai 2025, à la demande des parties, puis à celle du 11 juillet 2025 à la demande du demandeur, puis enfin à celle du 26 septembre 2025.

A l’audience du 26 septembre 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires demande au juge de :

– rejeter purement et simplement les irrecevabilités et nullités soulevées par Monsieur [W] [S] à l’encontre de l’assignation délivrée le 20 janvier 2025,

– condamner Monsieur [W] [S] au règlement à son profit de :

*la somme de 8553,31 € au titre des charges de copropriété du pour la période du 1er octobre 2020 au 1er octobre 2024 ;

* la somme de 3299,40 € au titre des charges non encore échues et rendues exigibles par application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 pour l’exercice comptable expirant au 30 septembre 2025,

* la somme de 1363,63 € au titre du remboursement des frais exposés par lui ;

– rejeter les demandes de Monsieur [W] [S] ;

– condamner Monsieur [W] [S] au règlement de la somme de 2000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

– condamner Monsieur [W] [S] au règlement de la somme de 1800€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner Monsieur [W] [S] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que Monsieur [W] [S] est représenté par un avocat de sorte que le fait que l’assignation ait pu être envoyée à une mauvaise adresse ne lui a pas porté grief. Il souligne par ailleurs que l’ensemble des transmissions effectuées par lui à Monsieur [W] [S] l’ont été à l’adresse de l’assignation, en particulier une sommation de payer en date du 25 septembre 2023 à l’occasion de laquelle le commissaire de justice a constaté la présence de Monsieur [W] [S] à cette adresse. Il explique que Monsieur [W] [S] n’honore pas le paiement de ses charges depuis longtemps et en tout état de cause avant la survenance du dégât des eaux qu’il met aujourd’hui en avant pour justifier de ses dettes. Il conteste l’allégation de non prise en compte de l’existence de ce sinistre, expliquant avoir pris des décisions dans le but d’effectuer des travaux d’étanchéité de la toiture de la résidence à l’occasion d’assemblées générales au cours desquelles Monsieur [W] [S] était présent. Il explique contrairement à ce qu’indique Monsieur [W] [S], il n’a pas refusé l’organisation d’une assemblée générale extraordinaire pour aborder la question de ces travaux mais que Monsieur [W] [S] n’a pas proposé de payer les frais inhérents à une telle réunion de sorte qu’elle n’a pu être organisée. Il précise que le paiement effectué par Monsieur [W] [S] le 22 septembre 2024 ne peut concerner l’appel de fonds impayés de la mise en demeure du 4 novembre 2024, ce qui sous-entendrait que Monsieur [W] [S] paye un appel de fonds par anticipation alors qu’il n’a pas payé les appels de fonds précédents. Il relève que les documents versés aux débats par Monsieur [W] [S] pour justifier de la valeur locative de son bien sont inexploitables et qu’il ne justifie pas de ce que son appartement était effectivement totalement inhabitable. Il rappelle qu’un copropriétaire ne peut invoquer une exception d’inexécution pour justifier du non-paiement de ses charges.

En défense, Monsieur [W] [S], par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande au tribunal de :

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LES ANTILLES situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice L’AGENCE DE LA COMTESSE GIA MAZET de l’intégralité de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LES ANTILLES situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice L’AGENCE DE LA COMTESSE GIA MAZET aux dépens distraits au profit de la SCP ROSENFELD;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LES ANTILLES situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice L’AGENCE DE LA COMTESSE GIA MAZET à lui payer la somme de 5000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LES ANTILLES situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice L’AGENCE DE LA COMTESSE GIA MAZET à lui payer une provision de 100746 euros.

À l’appui de ses demandes, il fait valoir que l’assignation délivrée le 20 janvier 2025 est nulle dans la mesure où elle lui a été délivrée à une adresse qui n’est plus la sienne et alors qu’il avait informé par mail de son changement d’adresse. Il souligne avoir réglé régulièrement ses charges dès l’acquisition de son bien et dès lors qu’il a pu de nouveau y demeurer, après la réalisation des travaux d’étanchéité. Il indique que la mise en demeure de novembre 2024 lui a également été délivrée à une mauvaise adresse de sorte qu’elle est irrégulière et que les demandes formulées sont irrecevables. Il explique que cette mise en demeure, en tout état de cause, vise un appel de fonds du 1er octobre 2024 qui lui a été notifié le 20 septembre 2024 et qu’il a payé dès le 22 septembre 2024, de sorte que les sommes éventuellement dues antérieurement et postérieurement ne peuvent être réclamées dans le cadre de cette procédure accélérée au fond. Il considère qu’au regard de la valeur locative de son bien et de ce que le syndicat des copropriétaires est responsable de la durée anormalement longue des travaux réalisés et du préjudice ainsi subi, une provision à ce titre doit lui être attribuée.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 octobre 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

Sur la régularité de l’assignation

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, il apparait que l’assignation en date du 20 janvier 2024 a été délivrée à Monsieur [W] [S] au [Adresse 1] dans le [Localité 5].

En tout état de cause, qu’il s’agisse de son adresse ou non, force est de constater qu’il est représenté dans le cadre de la présente procédure et a pu faire valoir ses droits, de sorte qu’il ne justifie d’aucun grief à ce titre.

Sa demande d’irrecevabilité sera rejetée à ce titre.

Sur la régularité de la mise en demeure

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : " A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.".

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. "

Aux termes de l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 4 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [W] [S] de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercice en cours.

L’exercice en cours étant celui du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025, à la date de la mise en demeure, Monsieur [W] [S] était bien redevable, dans le cadre de la procédure accélérée au fond, de la somme de 1099,80€ au titre de l’appel de fond du trimestre du 1er octobre 2024 au 31 décembre 2025.

Il ressort des pièces versées aux débats que Monsieur [W] [S] a effectivement réglé une somme de 1099,80€ le 24 septembre 2025.

Il ressort de l’examen de l’appel de fonds émis par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LES ANTILLES situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice L’AGENCE DE LA COMTESSE GIA MAZET le 20 septembre 2025 que ce dernier n’a pas précisé sur quelles dettes il souhaitait que s’impute tout paiement de Monsieur [W] [S].

Par conséquent, faute pour le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LES ANTILLES situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice L’AGENCE DE LA COMTESSE GIA MAZET de pouvoir justifier du non paiement par Monsieur [W] [S] d’une provision due au titre de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, il convient de déclarer ses demandes formulées dans le cadre de la procédure accélérée au fond irrecevables.

Sur la demande reconventionnelle

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. En cas de privation totale temporaire de jouissance du lot, l’assemblée générale accorde au copropriétaire qui en fait la demande une indemnité provisionnelle à valoir sur le montant de l’indemnité définitive.

L’indemnité provisionnelle ou définitive due à la suite de la réalisation de travaux d’intérêt collectif est à la charge du syndicat des copropriétaires. Elle est répartie en proportion de la participation de chacun des copropriétaires au coût des travaux.

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.

En l’espèce, Monsieur [W] [S] ne verse aux débats aucun élément objectif qui permettrait de caractériser un trouble de jouissance grave, même temporaire.

En tout état de cause, sa demande est irrecevable dans le cadre d’une procédure accélérée au fond, faute d’être prévue par une loi ou un règlement.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LES ANTILLES situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice L’AGENCE DE LA COMTESSE GIA MAZET qui succombe, supportera les dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LES ANTILLES situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice L’AGENCE DE LA COMTESSE GIA MAZET ;

DECLARE irrecevable la demande reconventionnelle de Monsieur [W] [S] ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LES ANTILLES situé [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice L’AGENCE DE LA COMTESSE GIA MAZET aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 31 Octobre 2025

À

— M^e François GISBERT

— Maître [Localité 6] ROSENFELD