TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 2

ORDONNANCE DU : 17 Septembre 2025

Président : Monsieur TRUC, 1er vice-président

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Juin 2025

N° RG 24/03720 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5J2L

PARTIES :

DEMANDERESSE

La Société KLEPIERRE [Localité 4] LITTORAL

dont le siège social est sis [Adresse 3]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Marc PERRIMOND, avocat postulant au barreau de MARSEILLE et M^e Sophie GUILLOT-TANTAY, avocat plaidant au barreau de Paris

DEFENDERESSE

La Société LOS POLLOS GROUP

dont le siège social est sis [Adresse 2]

pris en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Capucine VAN ROBAYS, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

La société Klepierre [Localité 4] Littoral a donné en location à la société Los Pollos Group, suivant bail en date du 26 mars 2022, des locaux commerciaux situés centre commercial [Localité 4] Littoral, [Adresse 1] à [Localité 5].

Par exploit de commissaire de justice du 5 septembre 2024, la société Klepierre [Localité 4] Littoral a fait assigner la société Los Pollos Group en référé afin d’obtenir au principal la constatation de la résolution du bail, son expulsion des locaux et sa condamnation au paiement, en principal, de diverses sommes provisionnelles.

A l’audience du 25 juin 2025, la société Klepierre [Localité 4] Littoral, s’opposant à l’octroi de tout délai de paiement en faveur de la locataire, a sollicité :

— le paiement de 118 481,98 € à titre de provision à valoir sur la dette locative arrêtée au 15 avril 2025 ;

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et en conséquence de la résiliation de celui-ci ;

— l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef, sous astreinte ;

— la fixation d’une indemnité mensuelle d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux ;

— le paiement d’une majoration de 10 % sur le montant des sommes dues ;

— le droit de pouvoir conserver le dépôt de garantie de la locataire ;

— le paiement de 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

La société Los Pollos Group, par son conseil, s’est opposée aux demandes de la société Klepierre [Localité 4] Littoral, objectant des contestations qu’elle tient pour sérieuses tenant :

— à l’absence d’urgence,

— au défaut de prise en compte de tous ses règlements et de justificatif des charges réclamées,

— au caractère erroné des décompte produits mentionnant notamment des frais et des majorations injustifiés,

Soutenant, subsidiairement, s’être acquittée à ce jour des causes du commandement de payer signifié le 7 juin 2024, la société Los Pollos Group a, subsidiairement, sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire du bail et les plus larges délais de paiement.

Il est renvoyé pour plus ample exposé aux conclusions des parties soutenues à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré jusqu’au 17 septembre 2025, pour la décision être prononcée à cette date.

SUR CE

Attendu que l’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ; que l’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; que l’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux ;

Attendu qu’en l’espèce, il résulte des stipulations du bail conclu par les parties le 26 mars 2022 qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit après délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux pendant un mois ;

Attendu qu’à l’examen des pièces produites, notamment d’un décompte locatif actualisé au 20 juin 2025, que la société Los Pollos Group ne s’acquitte pas régulièrement des loyers et provisions sur charges prévus par le bail ;

Attendu que la société Los Pollos Group conteste le montant des charges et frais qui lui sont réclamées qu’elle tient pour non suffisamment justifié ; que cependant, il n’appartient pas à la juridiction des référés d’arbitrer le montant des charges dues soumis à une régularisation annuelle (article 27.3.3 du contrat) à effectuer par rapport aux provisions qui ont été réglées à ce titre ; qu’il n’y a donc pas lieu de retenir sur ce point une contestation sérieuse pouvant faire obstacle aux demandes de la bailleresse dès lors qu’il n’apparaît pas que les provisions sur charges réclamées aient été déterminées en contravention avec les dispositions du contrat ; qu’il est en outre à observer que les règlements dont les justificatifs produits par la société Los Pollos Group dans le cadre de cette instance (10 000 € le 12 décembre 2024, 10 000 € le 6 février 2025 et 30 000 € le 23 février) ont bien été inscrits au crédit de son compte ; que la société Los Pollos Group sera ainsi condamnée à s’acquitter d’un provision de 103 4812,98 €, après déduction d’un dernier règlement de 15 000 € effectué le 23 juin 2025, à valoir sur sa dette locative qui n’apparaît pas sérieusement contestable ;

Attendu qu’il n’y a pas lieu d’accorder à la société Los Pollos Group des délais de paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette et des éléments comptables produits établissant qu’elle n’est manifestement pas en mesure de s’acquitter avec régularité de l’intégralité du loyer et des provisions sur charges ;

Attendu qu’au vu du contrat de bail et du commandement de payer du visant la clause résolutoire et resté infructueux, il y a lieu de constater que celle-ci a produit ses effets et que le bail est en conséquence résilié ;

Attendu que sera ordonnée en conséquence l’expulsion de la société Los Pollos Group et de tout occupant de son chef, outre l’enlèvement et la disposition des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux à ses frais, risques et périls conformément aux dispositions de l’article R 433–1 du code des procédures civiles d’exécution ; que les circonstances du litige n’appellent pas cependant la fixation d’une astreinte ;

Attendu qu’il convient de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due selon les modalités définies par l’article 31 du bail (1 % du loyer annuel facturé et indexé de la dernière année de location augmenté des charges exigibles) ;

Attendu qu’il n’y a pas lieu d’autoriser la société Klepierre [Localité 4] Littoral à conserver le dépôt de garantie de la société Los Pollos Group, demande dont le bien-fondé suppose que soit déterminée la dette définitive de la locataire, laquelle ne saurait être arbitrée dans le cadre de cette instance en référé ;

Attendu qu’il n’y a pas, non plus, lieu de faire droit à la majoration contractuelle de 10 % sur les sommes, clause pénale qui suppose un examen sur le fond des conditions d’exécution du contrat et de la situation des parties qui échappe au juge des référés ;

Attendu que l’équité commande de condamner la société Los Pollos Group au paiement de la somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

PAR CES MOTIFS

JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Constatons la résiliation du bail commercial relatif aux locaux situés centre commercial [Localité 4] Littoral, [Adresse 1] à [Localité 5], conclu par les parties ;

Ordonnons l’expulsion de la société Los Pollos Group et celle de tous les occupants de son chef des lieux loués, et ce dès la signification de la présente ordonnance avec le concours de la force publique si nécessaire ;

Autorisons la société Klepierre [Localité 4] Littoral, en cas d’expulsion de la société Los Pollos Group, à procéder à l’enlèvement et à la disposition des éventuels meubles et objets se trouvant dans les lieux et à les séquestrer aux frais, risques et périls de commerce conformément à l’article R 433–1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société Los Pollos Group à payer à la société Klepierre [Localité 4] Littoral une provision de 103 4812,98 €, à valoir sur sa dette locative arrêtée au 23 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Condamnons la société Los Pollos Group à payer, à titre provisionnel, à la société Klepierre [Localité 4] Littoral une indemnité mensuelle d’occupation telle que définie par l’article 31 du bail (1 % du loyer annuel facturé et indexé de la dernière année de location augmenté des charges exigibles), due jusqu’à la libération effective et définitive des lieux loués ;

Condamnons la société Los Pollos Group à payer à la société Klepierre [Localité 4] Littoral

1 200€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Rejetons toutes les autres demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance de référé est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Grosse délivrée le 17/09/2025

À

— M^e Marc PERRIMOND

— M^e Capucine VAN ROBAYS