TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 11]

REFERENCES : N° RG 24/07243 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYPB

Minute : 24/01212

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : M^e Dominique LE NAIR-BOUYER, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

C/

Société UDAF 93

Monsieur [B] [Y]

Représentant : M^e Grégory PARADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1429

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SELARL LE NAIR BOUYER

Copie délivrée à :

Mr [B] [Y]

UDAF 93

Le

JUGEMENT DU 20 Décembre 2024

Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 20 Décembre 2024;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par M^e Dominique LE NAIR-BOUYER, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Société UDAF 93

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par Mme [G] [N], régulièrement munie d’un pouvoir écrit

Monsieur [B] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 10]

représenté par M^e Grégory PARADE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1429

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 mai 2016, la CDC HABITAT SOCIAL (anciennement dénommée OSICA) a donné à bail à Monsieur [B] [Y], sous mesure de curatelle renforcée, un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Localité 10].

Par actes de commissaire de justice en date du 8 juillet 2024, la CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [B] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation judiciaire du bail et à titre subsidiaire la prononcer ;l’autoriser à reprendre possession du logement et à procéder à l’enlèvement des meubles et effets personnels de Monsieur [Y] ;condamner le défendeur assisté de son curateur à lui verser les sommes de 21 597,80 euros au titre des travaux de réhabilitation, 6 586,68 euros au titre de la perte de loyers pendant un an et 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre le coût des dépens en ce inclus le coût du constat de commissaire de justice.

A l’audience du 9 septembre 2024, l’affaire a été renvoyée pour être finalement plaidée à l’audience du 12 novembre 2024.

A cette audience la CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement qui reprennent l’ensemble de ses prétentions figurant dans son acte introductif d’instance, au visa des articles 1224, 1225, 1722, 1728, 1729 et 1741 du code civil, 7 de la loi du 6 juillet 1989, sauf à demander au surplus le rejet des prétentions de Monsieur [Y].

Au soutien de ses prétentions et en substance, elle fait valoir qu’à la suite d’un incendie dans le logement provoqué par Monsieur [Y], ledit logement est devenu inhabitable et donc impropre à sa destination, ce qui nécessite des travaux de rénovation qui doivent être mis à la charge de Monsieur [Y]. Elle soutient que l’installation d’un dispositif anti-intrusion ne caractérise aucunement une reprise unilatérale des lieux, alors que le logement a été squatté avant cette installation. Elle souligne qu’elle n’est pas chargée de prendre en charge le relogement de Monsieur [Y], n’étant pas responsable de son absence de couverture assurantielle alors au surplus que le logement ne fait pas l’objet d’une réhabilitation de sorte que les dispositions du code de la construction et de l’habitation alléguées par Monsieur [Y] ne sont pas applicables au cas d’espèce. Elle précise que le sinistre n’étant pas intervenu du fait du bailleur, celui-ci n’est pas tenu de reloger son locataire. Sur sa demande subsidiaire en résiliation du bail, elle soutient que Monsieur [Y] est à l’origine des incendies qui ont détruit le logement et qu’il n’est pas assuré ce qui caractérise une violation grave des obligations du bail. Elle souligne que par ce défaut d’assurance, elle doit prendre à sa charge le coût des réparations alors que des réparations ont déjà été engagées dans le logement pour un montant important en 2022 et qu’en conséquence la faute de Monsieur [Y] lui cause un préjudice.

Monsieur [B] [Y], représenté par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles il a sollicité, sans visa, de constater que le bailleur a procédé à la reprise unilatérale du bien loué, d’enjoindre au bailleur de le reloger et de débouter la CDC HABITAT SOCIAL de l’ensemble de ses demandes. Il demande par ailleurs de voir écarter l’exécution provisoire en cas de condamnation prononcée à son encontre.

Au soutien de ses prétentions et en substance, Monsieur [B] [Y] soutient que le bailleur a repris unilatéralement le bien sans respecter les dispositions de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 de sorte qu’il ne peut solliciter la résiliation du bail aux torts du locataire. Sur le constat de la résiliation, il soutient que la disparition totale de l’usage pour lequel le logement a été loué, à la supposer établie, ne dispense pas le bailleur de son obligation de relogement compte tenu de la reprise unilatérale du bien alors au surplus que l’exécution de travaux nécessitant l’évacuation temporaire des lieux impose au bailleur la mise à disposition d’un logement au locataire, ce que la CDC HABITAT SOCIAL n’a pas fait. Il ajoute que le demandeur ne justifie aucunement de la réalité de ses demandes financières qui consistent en une remise à neuf du logement et non une remise en état, sans appliquer un taux de vétusté au regard de la durée de location et surtout de l’état du logement indiqué contradictoirement dans l’état des lieux d’entrée, alors au surplus que plusieurs pièces n’ont pas été endommagées par le sinistre, sur la base d’un devis établi antérieurement au sinistre sur lequel s’appuie le bailleur. Il souligne par ailleurs que sa demande au titre de l’indemnisation du préjudice résultant de l’immobilisation du bien pendant la durée des travaux n’est pas justifiée et au demeurant prématurée.

L’UDAF93, représentée par Madame [N] [G], s’en est rapportée quant à la décision qui sera rendue, précisant que la résiliation d’assurance est intervenue faute de ressources suffisantes du majeur protégé permettant de payer la cotisation.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 décembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de préciser que conformément aux prescriptions de l’article 446-2 du code de procédure civile relatives à la structuration des écritures, il ne sera pas tenu compte des moyens figurant dans le dispositif pas plus que des prétentions figurant dans la discussion des conclusions.

Par ailleurs, le juge rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “constater” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur le constat de la résiliation judiciaire du bail

L’article 1722 du code civil dispose que si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement.

Il résulte de cet article que doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination (3ème chambre civile 8 mars 2018). Par ailleurs, est considéré comme totalement détruit la chose louée dans le coût des travaux de remise en état de l’immeuble excède sa valeur et emporte ainsi destruction totale de la chose louée (3ème chambre civile, 9 décembre 2009).

En l’espèce, la CDC HABITAT SOCIAL demande au juge de constater la résiliation du bail survenue à la suite d’un incendie ayant entraîné la destruction du logement pris à bail par Monsieur [Y].

Il n’est pas contesté qu’un incendie survenu le 17 mars 2024, dont l’origine n’est pas objectivement déterminée au regard des pièces produites, a empêché Monsieur [Y] de réintégrer le logement pris à bail et nécessitant des travaux de remise en état. Cependant, il n’est aucunement établi que le logement est détruit en totalité. En effet, il ressort du courriel du 18 mars 2024 du bailleur que les dégâts seraient circonscrits à la fenêtre de la chambre (abîmée), la porte d’entrée (voilée par les pompiers), les murs, le sol et le plafond de la pièce principale et les murs et le plafond du couloir. Par ailleurs, dans un courrier du 25 mars 2024, le bailleur ajoute que le logement est sans électricité « ce qui n’est pas en lien avec l’accident de dimanche soir ». Au surplus, le procès-verbal de constat du commissaire de justice établi le 21 mars 2024 permet de constater qu’effectivement l’entrée et la pièce principale ont été touchés par l’incendie (murs noirâtres, sol et plafond de la pièce principale noirâtres, volet cassé), sans que le reste du logement ne soit touché. Si le bailleur allègue que le logement est devenu impropre à sa destination, il n’établit aucunement une impossibilité absolue et définitive d’en user, des travaux de remise en état sur les zones du logement incendié permettant d’y remédier. Au surplus, le montant estimé par le bailleur pour remettre en état le bien au vu du devis produit dont il sera débattu ci-après est manifestement inférieur à la valeur du logement litigieux.

Fort de ces éléments, il convient de considérer que les conditions posées par l’article 1722 du code civil susvisés ne sont pas remplies et de débouter la CDC HABITAT SOCIAL de sa demande de constat de la résiliation de plein-droit du bail.

Sur la demande subsidiaire en résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

S’agissant plus précisément d’un contrat de bail, il sera rappelé qu’en vertu de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, si Monsieur [Y] estime que la CDC HABITAT SOCIAL a repris le logement ce qui ne lui permet pas de demander la résiliation du bail, il ne justifie aucunement que le bailleur aurait mis fin au bail sans respecter les procédures judiciaires. En effet, la seule installation d’une porte anti intrusion pour sécuriser le bien endommagé par l’incendie et éviter les squats, logement au surplus ponctuellement inoccupé par le locataire, ne caractérise aucunement une violation par le bailleur d’une quelconque obligation tant de ses obligations de bailleur que d’une procédure judiciaire en résiliation.

Il n’est pas contesté que Monsieur [B] [Y] n’a plus assuré son logement à la suite de la résiliation de son contrat le 11 octobre 2023, faute d’avoir honoré le paiement des cotisations. Cette violation du bail caractérise un manquement grave qui a duré plus d’un an, d’autant plus qu’un incendie est survenu le 17 mars 2024 que le curateur n’a pu déclarer à un quelconque assureur.

Cette violation est suffisamment grave pour emporter la résiliation du bail qui sera prononcée à la date du présent jugement. Il n’y a pas lieu de statuer sur l’expulsion ou le versement d’une indemnité d’occupation au demeurant non demandés, alors au surplus que Monsieur [Y], à la suite de l’incendie, n’occupe plus les lieux, ces derniers pouvant en conséquence être repris par le demandeur.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de relogement

La résiliation du contrat de bail emporte cessation des obligations des parties au contrat qui a pris fin.

En l’espèce la demande de relogement formée par Monsieur [Y] sera rejetée sans qu’il soit besoin d’en apprécier le bienfondé, la résiliation du bail ayant été prononcée aux torts du locataire.

En conséquence cette demande sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, la CDC HABITAT SOCIAL ne justifie aucunement d’une faute commise par Monsieur [B] [Y] au titre des dommages causés par l’incendie, les causes de ce dernier n’étant pas établies. Le fait que de précédents incendies soient survenus dans le logement n’établit aucunement la responsabilité de Monsieur [Y] dans celui objet de la présente instance. Au demeurant sur le préjudice allégué, elle n’établit pas non la réalité du préjudice invoqué. En effet et d’une part, elle ne justifie pas que son assureur ne prendrait pas en charge le dommage. Par ailleurs, l’estimation du montant des travaux de réfection du logement a été établie antérieurement à l’incendie litigieux, ce qui ne permet pas de considérer que les sommes fixées au titre de la remise en état correspondent effectivement aux sommes qui seront engagées.

En ce qui concerne la demande indemnitaire portant sur la durée d’immobilisation du bien pendant les travaux, il convient de rappeler d’une part que le bail est résilié de sorte que Monsieur [Y] n’est plus tenu d’une quelconque obligation et que d’autre part comme cela a été statué supra, elle ne justifie aucunement d’une faute de Monsieur [Y], ni de la réalité du préjudice allégué, la durée des travaux de remise en état n’étant aucunement justifiée et les pièces produites ne permettant pas non plus d’établir que la durée des travaux s’étalerait sur un an.

En conséquence de ces éléments la demande indemnitaire sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le demandeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile sauf à exclure le constat du commissaire de justice non nécessaire à la présente instance.

La demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée en ce que l’équité ne commande pas d’y faire droit.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’espèce aucune condamnation pécuniaire n’est prononcée à l’encontre de Monsieur [Y] de sorte qu’il ne demande à ce que l’exécution provisoire soit écartée. Il y a donc lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Rejette la demande de constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

Prononce la résiliation judiciaire du bail conclu le 9 août 2018 entre la CDC HABITAT SOCIAL (anciennement dénommée OSICA) et Monsieur [B] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 5] [Localité 10] aux torts du preneur, à compter de ce jour ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Monsieur [B] [Y] aux dépens de l’instance, en ce exclu le coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice ;

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection