Tribunal Judiciaire de Troyes, Chambre 3 ctx protection, 6 mars 2026, n° 25/02626

TJ Troyes 6 mars 2026

Arguments

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Accepté
Respect des délais et des formalités pour le congé
La cour a constaté que le congé était régulier et que le délai de préavis avait été respecté, rendant le congé valide.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a jugé que la locataire, n'ayant pas quitté les lieux après la résiliation du bail, devait être expulsée.
Accepté
Reconnaissance de la dette locative
La cour a constaté que la défenderesse devait effectivement la somme due pour loyers et charges impayés.
Accepté
Indemnité pour occupation indue
La cour a jugé que la locataire devait verser une indemnité mensuelle d'occupation pour la période d'occupation sans droit.
Accepté
Démarches judiciaires effectuées
La cour a accordé une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais engagés par la demanderesse.

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Sur la décision

Référence :	TJ Troyes, ch. 3 ctx protection, 6 mars 2026, n° 25/02626
Numéro(s) :	25/02626
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	14 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Arnaud HONNETStanislas COLOMES
Cabinet(s) :	SCP COLOMES-MATHIEU-ZANCHI-THIBAULT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 06 MARS 2026

N° RG 25/02626 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FMG5

Nac :5AA

Minute:

Jugement du :

06 mars 2026

Madame [N] [Y]

Madame [B] [U] veuve [O]

DEMANDERESSE

Madame [N] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Stanislas COLOMES de la SCP X.COLOMES S.COLOMES-MATHIEU-ZANCHI-THIBAULT, avocats au barreau d’AUBE

DEFENDERESSE

Madame [B] [U] veuve [O]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Arnaud HONNET, avocat au barreau d’AUBE

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 09 janvier 2026 tenue par Madame Odile SIMART, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de Madame Julie DOMITILE, Greffière, de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 06 mars 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par un contrat du 15 septembre 2009, Mme [N] [Y] a donné à bail à Mme [B] [U] veuve [O] et M. [Q] [O], décédé depuis, un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 700 €.

Par acte de commissaire de justice signifié le 15 janvier 2024 et remis à personne, Mme [N] [Y] a informé Mme [B] [U] veuve [O] de son intention de mettre fin au bail à compter du 20 septembre 2024 pour vente du bien immobilier.

La locataire s’étant maintenue dans les lieux postérieurement à la prise d’effet du congé, Mme [N] [Y] a, par acte du 18 novembre 2025, fait assigner Mme [B] [U] veuve [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes pour obtenir la validation du congé, l’expulsion et la condamnation au paiement.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 09 janvier 2026, Mme [N] [Y] reprend les termes de son assignation et demande au tribunal de :

valider le congé délivré le 15 janvier 2024; ordonner l’expulsion de Mme [B] [U] veuve [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ; ordonner le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur; condamner Mme [B] [U] veuve [O] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 7888,75 € ;condamner Mme [B] [U] veuve [O] au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer qui aurait été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux;condamner Mme [B] [U] veuve [O] au paiement d’une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner Mme [B] [U] veuve [O] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, Mme [N] [Y] fait valoir que le congé congé pour vente a été signifié dans un délai supérieur à 6 mois et qu’une convocation à l’état des lieux de sortie a été adressée à la lcoataire. La bailleresse expose que la défenderesse ne s’est pas présenté à l’état des lieux indiquant des difficultés de santé et s’est maintenu postérieurement à la date d’effet du congé.

Enfin, la demanderesse expose que la locataire demeure redevables de loyers, charges et indemnités d’occupations impayés.

Mme [B] [U] veuve [O] reconnait le montant de la dette locative et s’engage à quitter les lieux le 30 janvier 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 mars 2026.

MOTIVATION

Sur la validation du congé

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 dispose que “I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.[…]

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu’au troisième degré inclus, sous la condition que l’acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l’expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l’article L. 126-17 du code de la construction et de l’habitation.

Dans les cas de congés pour vente prévus à l’article 11-1, l’offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l’une des obligations relatives au congé pour vente d’un accord conclu en application de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l’annulation du congé.

Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l’engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l’article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d’habitation.

III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

IV. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I du présent article à l’égard de tout bénéficiaire de l’allocation mentionnée à l’article L. 544-1 du code de la sécurité sociale dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.[…]”.

Sur la validité formelle du congé

En l’espèce, l’analyse du congé délivré le 15 janvier 2024 permet de constater qu’il indique le motif du congé, à savoir la vente de l’immeuble objet du bail au prix de 179 000 euros.

Le congé délivré plus de trois ans après l’acquisition de l’immeuble, pose pour échéance le 20 septembre 2024.

Le délai de préavis de six mois a bien été respecté.

Dès lors, il convient de constater que le congé délivré le 15 janvier 2024 par Mme [N] [Y] est valable sur le plan formel.

Sur la validité de fond du congé

Il est constant que le juge dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier le sérieux et la légitimité du motif et peut même d’office vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations légales attachées à sa délivrance.

Aussi, il est constant que l’absence des mentions prescrites par l’article 15 précité suit le régime de l’article 114 du code de procédure civile, de sorte que la nullité du congé ne sera prononcée que dans l’hypothèse où le locataire, seul titulaire de l’action en nullité, rapporte la preuve que les indications omises lui causent un grief.

En l’espèce, Mme [B] [U] veuve [O] ne soulève aucune nullité et ne conteste pas la réalité du motif du congé.

Dès lors le congé délivré sera déclaré valide.

Mme [B] [U] veuve [O] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail intervenue le 20 septembre 2024.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [B] [U] veuve [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser Mme [N] [Y], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [B] [U] veuve [O].

Sur les condamnations au paiement

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

De plus, aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [B] [U] veuve [O] s’est maintenue dans les lieux postérieurement à la résiliation du bail et demeure ainsi redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période à compter du 20 septembre 2024 et qui sera fixée à un montant équivalent au loyer et aux charges, tels qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi normalement, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Mme [N] [Y] produit un commandement de payer en date du 19 mai 2025 ainsi qu’un décompte démontrant que Mme [B] [U] veuve [O] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 7888,75 € à la date du 05 janvier 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 incluse.

La défenderesse reconnait le montant de la dette. Elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme de 7888,75 €.

Mme [B] [U] veuve [O] sera également condamnée au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demances accessoires

Mme [B] [U] veuve [O], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [N] [Y], Mme [B] [U] veuve [O] sera condamné à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le congé délivré par Mme [N] [Y] à Mme [B] [U] veuve [O] par acte d’huissier remis à personne le 15 janvier 2024 est régulier ;

CONSTATE dès lors que le bail consenti le 15 septembre 2009 concernant le logement [Adresse 3] s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 20 septembre 2024;

ORDONNE en conséquence à Mme [B] [U] veuve [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [B] [U] veuve [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [N] [Y] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls deMme [B] [U] veuve [O] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

CONDAMNE Mme [B] [U] veuve [O] à verser à Mme [N] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’ils auraient été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 01 février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Mme [B] [U] veuve [O] à verser à Mme [N] [Y] la somme de 7 888,75 € (SEPT MILLE HUIT CENT QUATRE-VINGT-HUIT EUROS SOIXANTE-QUINZE CENTIMES) selon décompte arrêté au 05 janvier 2026,correspondant aux loyers, charges et indemnité d’occupation impayés incluant l’échéance du mois de janvier 2026;

CONDAMNE Mme [B] [U] veuve [O] à verser à Mme [N] [Y] une somme de 500,00 € (CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [B] [U] veuve [O] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'[Localité 2] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

La greffière, Le président,