TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 4]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION B

JUGEMENT N°

Enrôlement : N° RG 23/02504 – N° Portalis DBW3-W-B7G-225V

AFFAIRE :

S.C.I. [F] (M^e Jean-david WEILL)

C/

Mme [T] [J] (M^e Antoine D’AMALRIC)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 17 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame Corinne MANNONI, Vice-Président

Greffier : Madame Olivia ROUX, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 05 Mai 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2025

Par Madame Corinne MANNONI, Vice-Président

Assistée de Madame Olivia ROUX, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

S.C.I. [F]

société civile immobilière au capital de 3.049 euros, dont le siège social est sis à [Adresse 5], inscrite au RCS de [Localité 4] sous le numéro 389 036 724, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Jean-david WEILL, avocat au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

Madame [T] [J]

née le 15 Juillet 1964 à [Localité 3] ([Localité 6]), de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Antoine D’AMALRIC, avocat au barreau de MARSEILLE

FAITS ET PROCEDURE

Suivant la promesse synallagmatique de vente du 12 avril 2021, la SCI [F] a vendu à [T] [J] un bien immobilier situé à MARSEILLE.

L’acte authentique devait être régularisé au plus tard le 30 septembre 2021.

Par courrier adressé au notaire, la SCI [F] a indiqué son impossibilité de régulariser l’acte authentique en l’état de l’inopposabilité et de la caducité de la promesse unilatérale de vente.

Par courrier en date du 17 décembre 2021, la SCI [F] s’est désistée de la promesse synallagmatique de vente en date du 12 avril 2021

Par la suite, à plusieurs reprises, la SCI [F] a demandé à [T] [J] et l’a mise en demeure de justifier de la réalisation des conditions suspensives.

*

Par acte en date du 03 janvier 2023, la SCI [F] a assigné [T] [J] aux fins d’obtenir :

— le déblocage des fonds consignés entre les mains de la SCP [B] à son profit,

— la somme de 28.200,00 au titre de la clause pénale en sus du dépôt de garantie,

— la somme de 14.400,00 Euros au titre de l’immobilisation du bien immobilier,

— la somme de 2.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La SCI [F] fait valoir :

— qu’elle avait adressé de nombreuses demandes d’information à [T] [J] qui avait attendu 8 mois pour répondre,

— que la réception de l’offre de prêt devait intervenir au plus tard le 30 juin 2021 et l’acte authentique de vente du bien immobilier au plus tard le 30 septembre 2021,

— que [T] [J] n’avait pas respecté ces délais,

— qu’elle avait subi un préjudice supplémentaire du fait de l’immobilisation du bien,

— que les travaux de raccordement devaient être terminés pour le jour de la vente, laquelle n’est pas intervenue,

— que les pourparlers avaient abouti à la promesse synallagmatique de vente.

*

[T] [J] conclut au débouté, faisant valoir :

— que la SCI [F] n’avait pas réalisé la condition suspensive de raccordement au tout à l’égout,

— qu’elle avait réalisé les conditions suspensives de vente de son bien immobilier et d’obtention d’un prêt,

— que, par courrier daté du 17 décembre 2021, la SCI [F] s’était désistée de son intention de vendre,

— que la caducité de la promesse synallagmatique de vente était imputable à la SCI [F],

— qu’il y avait eu rupture abusive des pourparlers.

Reconventionnellement, elle demande :

— la somme de 15.000,00 Euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 2.500,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

*

MOTIFS

— Sur la caducité de la promesse synallagmatique de vente

L’article 1304-3 du Code Civil prévoit :

La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La promesse synallagmatique de vente prévoyait plusieurs conditions suspensives à la charge de [T] [J] :

— la vente préalable d’un bien appartenant à [T] [J] situé [Adresse 1] pour un prix de 420.000,00 Euros à la date du 30 septembre 2021,

— l’obtention d’une offre de prêt d’un montant de 120.000,00 Euros, d’une durée de 18 ans et d’un taux d’intérêt maximal hors assurance de 1,5 % au plus tard le 30 juin 2021.

Le bien immobilier de [T] [J] a été vendu aux termes d’un acte authentique en date du 11 octobre 2021. La promesse unilatérale de vente aurait été signée le 22 mars 2021 mais elle n’est pas communiquée et il n’est fournit aucune explication quant à la longueur inhabituelle du délai.

[T] [J] a obtenu un accord de prêt le 22 septembre 2021. Outre le fait qu’un accord de prêt ne constitue pas une offre de prêt, [T] [J] n’indique pas à quelle date elle a présenté la demande. En tout état de cause, l’accord de prêt était hors délais.

[T] [J] n’a donc pas respecté les délais de réalisation des conditions suspensives et n’a donné aucune information à la SCI [F]. Les conditions suspensives à la charge de [T] [J] doivent être réputées accomplies.

La promesse unilatérale de vente prévoyait également une condition suspensive relativement à des travaux à la charge de la SCI [F] et notamment des travaux de raccordement à l’égout qui devaient être terminés pour le jour de la vente.

Le 29 novembre 2021, le conseil de la SCI [F] a adressé un courrier au notaire l’informant que la SCI [F] ne pouvait pas régulariser l’acte authentique en se prévalant de l’inopposabilité et de la caducité de la promesse unilatérale de vente. La vente n’ayant pas eu lieu en l’état de la caducité de la promesse synallagmatique de vente, il ne peut pas être fait grief à la SCI [F] de ne pas avoir réalisé les travaux de raccordement.

En l’état de ces éléments, la caducité de la promesse unilatérale de vente est imputable à [T] [J].

La promesse unilatérale de vente comporte la clause suivante :

STIPULATION DE PENALITE

Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse ou l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi qu’aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de QUARANTE TROIS MILE DEUX CENT Euros (43.200 euros) à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil.

Il convient de faire droit à la demande de versement au profit de la SCI [F] du dépôt de garantie.

Il convient également de faire droit à la demande formée par la SCI [F] au titre de la clause pénale.

L’article 1231-5 du Code Civil prévoit :

Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Le versement d’une indemnité forfaitaire en l’état de l’existence d’une clause pénale fait obstacle à l’allocation de dommages et intérêts complémentaires, la seule possibilité consistant dans la révision de l’indemnité.

La demande de dommages et intérêts formée par la SCI [F] au titre de l’immobilisation du bien entre dès lors en voie de rejet.

— Sur la rupture abusive des pourparlers invoquée par [T] [J]

[T] [J] indique que la caducité de la promesse synallagmatique de vente qu’elle impute à la SCI [F] constitue une rupture abusive des pourparlers et tire argument du désistement de la SCI [F] de la promesse unilatérale de vente.

Or, ce désistement était motivé par l’inopposabilité de la promesse unilatérale de vente en ce qu’elle n’avait pas été signée par son gérant et qu’elle contestait la tenue de l’assemblée ayant mandaté le signataire.

En tout état de cause, l’article 1589 du Code Civil prévoit :

La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Le principe du transfert de la propriété par le seul effet de l’échange des consentements vaut en toutes matières, y compris en matière immobilière. L’acte authentique n’est requis que pour les besoins de la publicité foncière, afin de rendre le transfert de propriété opposable aux tiers

Les pourparlers ont donc pris fin au jour de la signature de la promesse synallagmatique de vente, soit le 12 avril 2021.

La demande indemnitaire formée par [T] [J] au titre de la rupture abusive des pourparlers entre dès lors en voie de rejet.

— Sur les autres chefs de demandes

Il convient d’allouer à la SCI [F] la somme équitable de 2.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de [T] [J] les frais irrépétibles par elle exposés.

*

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

DEBOUTE [T] [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

ORDONNE le versement de la somme de 15.000,00 Euros consignée entre les mains de Maître [G] [U] au profit de la SCI [F],

CONDAMNE [T] [J] à verser à la SCI [F] la somme de 28.200,00 Euros en sus du dépôt de garantie d’un montant de 15.000,00 Euros,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par la SCI [F] au titre de l’immobilisation du bien,

CONDAMNE [T] [J] à verser à la SCI [F] la somme de 2.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE [T] [J] aux dépens,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Troisième Chambre section B du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE le 05 mai 2025.

LE GREFFIER LE PRESIDENT