TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 23] [1]

[1]

Expéditions

délivrées le:

à

M^e LE SERGENT

La Drfip

■

9ème chambre 1ère section

N° RG 23/04918 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZPSA

N° MINUTE :

Assignation du :

31 Mars 2023

JUGEMENT

rendu le 10 Septembre 2025

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [J]

[Adresse 11]

[Localité 19]

représenté par Maître Jean-Pierre LE SERGENT de la SCP LE SERGENT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0201

DÉFENDERESSE

DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DE [Localité 23]

[Adresse 7]

[Localité 17]

représentée par son Inspecteur

Décision du 10 Septembre 2025

9ème chambre 1ère section

N° RG 23/04918 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZPSA

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne-Cécile SOULARD, Vice-présidente

Patrick NAVARRI, Vice-Président

Marine PARNAUDEAU, Vice-présidente

assistés de Sandrine BREARD, Greffière lors des débats et Diane FARIN, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 04 Juin 2025 tenue en audience publique devant, Anne-Cécile SOULARD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 10 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [J] a déclaré la valeur de trois biens immobiliers pour l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) des années 2015, 2016 et 2017 :

— un immeuble de rapport situé [Adresse 5], qu’il détient en usufruit, ses deux enfants en étant nus-propriétaires,

— un immeuble de rapport situé [Adresse 21], qu’il détient en usufruit, ses deux enfants en étant nus-propriétaires,

— un immeuble de rapport situé [Adresse 13], qu’il détient en pleine propriété.

Estimant que M. [J] a sous-évalué la valeur de ces immeubles, l’administration fiscale a rectifié ces valeurs selon une proposition de rectification en date du 30 novembre 2018.

M. [J] a formulé des observations par courrier du 4 février 2019 auquel l’administration fiscale a répondu le 4 mars 2019 en maintenant ses rectifications.

Lors de sa séance du 11 février 2021, la commission de conciliation de [Localité 23] a retenu les valeurs rectifiées par l’administration.

Les impositions supplémentaires ont été mises en recouvrement le 15 novembre 2021 pour les montants suivants :

ISF

Droits

Intérêts de retard

Majoration

2015

14 493

2 058

5 797

2016

4 963

466

1 985

2017

20 585

947

8 234

Par courrier du 4 novembre 2022, M. [J] a formé une réclamation que l’administration fiscale a rejetée le 7 février 2023.

Par acte de commissaire de justice du 31 mars 2023, M. [J] a fait assigner la direction régionale des finances publiques d’Ile de France et de [Localité 23] devant le tribunal judiciaire de Paris.

L’administration fiscale a soulevé l’incompétence territoriale du tribunal judiciaire de Paris au profit du tribunal judiciaire de Versailles.

Par ordonnance en date du 28 juin 2024, le juge de la mise en état a rejeté cette exception d’incompétence, celle-ci ayant été soulevée après la signification de conclusions au fond.

Demandes et moyens de M. [J]

Dans ses dernières conclusions signifiées le 12 janvier 2024, M. [J] demande au tribunal de :

«  – dire et juger que

— la proposition de rectification du 30 novembre 2018 ne répond pas à l’obligation de motivation prévue par l’article L 57 du LPF ;

— l’administration ne justifie pas des évaluations effectuées au titre des immeubles situés [Adresse 3] et [Adresse 20] à [Localité 24] en faisant abstraction de l’indivision se rapportant à la nue- propriété des deux immeubles ;

— l’administration ne rapporte pas la preuve qui lui incombe que les valeurs retenues par Monsieur [Z] [J] au titre de l’ISF des années 2015, 2016 et 2017 sont sous évaluées ;

— la preuve de l’intention délibérée du contribuable de vouloir échapper au paiement de l’impôt n’est pas rapportée ;

— décharger Monsieur [J] [Z] des impositions supplémentaires mises en recouvrement à son encontre au titre de l’ISF des années 2015, 2016 et 2017 ;

— condamner l’Administration :

— aux entiers dépens,

— au paiement de la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. "

M. [J] considère qu’il doit être tenu compte de l’indivision de la nue-propriété pour évaluer les immeubles situés [Adresse 4] et [Adresse 20] à [Localité 24] et que cette situation doit donner lieu à un abattement.

M. [J] reproche à l’administration de retenir un prix au mètre carré unique pour les 3 immeubles, sans faire de distinction selon les années, selon les particularités de chaque immeuble et selon la nature, commerciale ou d’habitation, des surfaces de chaque immeuble.

M. [J] estime que les immeubles utilisés comme éléments de comparaison par l’administration ne présentent pas des caractéristiques similaires aux immeubles litigieux. Il présente d’autres éléments de comparaison selon lesquels la valeur des biens doit être établie à 2 302,20 euros au m2 et non 4 651,45 euros au m2 comme retenu par l’administration.

M. [J] conteste toute volonté d’éluder l’impôt et soutient que l’administration, lors d’un précédent contrôle, n’avait pas remis en cause les valeurs déclarées pour les années 2010, 2011 et 2012.

Demandes et moyens de l’administration fiscale

Dans ses dernières conclusions signifiées le 24 janvier 2025, l’administration fiscale demande au tribunal de confirmer la décision de rejet du 7 février 2023, de rejeter toutes les demandes de M. [J] et de le condamner à tous les dépens de l’instance.

L’administration fiscale soutient que les biens litigieux doivent être déclarés pour leur valeur en pleine propriété nonobstant l’indivision résultant de la nue-propriété détenue par les deux filles du contribuable.

Elle rappelle les termes de comparaison retenus pour aboutir à un prix au m2 de 4 651,45 euros et observe qu’elle n’est pas tenue de communiquer les actes de vente correspondant, s’agissant d’actes publiés librement accessibles à toute personne intéressée.

L’administration fiscale relève que les éléments de comparaison se rapportent à des biens similaires sans être strictement identiques. Elle remarque que le fait d’avoir retenu une seule valeur pour les trois années d’ISF est favorable au contribuable puisqu’il n’est pas tenu compte de l’évaluation à la hausse du marché immobilier sur ces trois années. Elle affirme que le mauvais état des immeubles litigieux allégué par M. [J] n’est pas établi.

L’administration fiscale écarte les termes de comparaison proposés par M. [J] qu’elle estime ne pas correspondre à des biens similaires.

Elle fait valoir que la minoration de valeur des trois biens immobiliers est particulièrement conséquente et sans rapport avec les prix de l’immobilier parisien et les revenus qu’ils génèrent et en conclut que la majoration pour manquement délibéré est justifiée.

* * *

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et arguments venant au soutien de leurs demandes et de leurs défenses.

Le juge de la mise en état a clôturé l’instruction de l’affaire par ordonnance du 7 mars 2025 et fixé l’affaire pour être plaidée à l’audience tenue en juge rapporteur du 4 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la valorisation des trois immeubles déclarés par M. [J]

Aux termes de l’article L.57 du livre des procédures fiscales, l’administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation.

Aux termes de l’article 666 du code général des impôts, les droits proportionnels ou progressifs d’enregistrement et la taxe proportionnelle de publicité foncière sont assis sur les valeurs.

L’article L.17 du livre des procédures fiscales dispose que l’administration des impôts peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations et que l’administration est alors tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations.

La valeur vénale réelle d’un bien sur la base de laquelle l’administration des impôts est en droit, en application de ces dispositions, de rectifier le prix ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix paraît inférieur à cette valeur, correspond au prix que le jeu normal de l’offre et de la demande permettrait de retirer, à la date du fait taxable, de la vente du bien en cause. Cette valeur peut être déterminée par comparaison avec les prix constatés pour des cessions de biens qui, sans être parfaitement identiques au bien en cause, lui sont intrinsèquement similaires, cette similitude portant sur l’état de fait et l’état de droit des biens.

S’il appartient à l’administration de rapporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés dans les déclarations à l’aide d’éléments tirés de comparaison avec des biens intrinsèquement similaires à celui en cause, le contribuable dispose de la faculté, pour contester le redressement, de critiquer les éléments de comparaison retenus par l’administration fiscale, étant précisé que la nécessité de similitude des biens n’implique pas qu’ils soient rigoureusement identiques en tous leurs éléments à celui à évaluer.

1.1. Sur l’indivision de la nue-propriété

Selon l’article 885 G du code général des impôts, dans sa version applicable au litige, les biens ou droits grevés d’un usufruit, d’un droit d’habitation ou d’un droit d’usage accordé à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété.

Il a été décidé que l’article 885 G qui dispose que, pour l’établissement de l’ISF, les biens grevés d’un usufruit sont, en principe, comptés pour leur valeur en pleine propriété dans le patrimoine de l’usufruitier ne déroge que sur ce point à la règle selon laquelle la valeur vénale des biens sur laquelle est assis l’ISF est le prix qui pourrait en être obtenu sur un marché réel compte tenu de son état de fait et de droit. Dès lors, il y a lieu de tenir compte de la perte de valeur vénale d’un immeuble dont la propriété est démembrée du fait de l’existence d’une indivision portant sur la nue-propriété. (Com. 14 déc. 1999, n°97-18.810)

Il a cependant été décidé ultérieurement que cette disposition a pour but de faire obstacle à la prise en compte du démembrement pour la détermination de l’assiette de l’ISF et s’oppose à l’application de tout abattement dont l’objet serait de constater une diminution de valeur du bien au titre de ce démembrement (Com. 20 mars 2007, n°05-16.751, Com, 27 oct. 2009, n°08-11.362).

Il en résulte qu’il ne peut être fait application d’un abattement pour tenir compte d’une indivision en nue-propriété.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’abattement à ce titre.

1.2. Sur les termes de comparaison

Les trois immeubles détenus par M. [J] présentent les caractéristiques suivantes :

[Adresse 3]

[Localité 16]

[Adresse 20]

[Localité 16]

[Adresse 14]

Année de construction

1793

Modifications en 1830, 1850 et 1870

1870

1880

Superficie

1 240 m2

458 m2

483 m2

Catégorie cadastrale

6

6

6

Consistance

30 locaux d’habitation, 4 locaux commerciaux et une loge de gardien

13 locaux d’habitation et 3 locaux commerciaux

12 locaux d’habitation et 3 locaux commerciaux

L’administration fiscale a retenu les termes de comparaison suivants :

[Adresse 10],

[Localité 18]

[Adresse 12]

[Adresse 2]

Année de construction

1850

1908

1850

Superficie

1 436 m2

1 071 m2

1 029 m2

Catégorie cadastrale

5

6

5

Consistance

25 locaux d’habitation et 4 locaux professionnels

53 locaux d’habitation et 5 locaux professionnels

25 locaux d’habitation et 8 locaux professionnels

Date de vente

5 juillet 2013

28 octobre 2013

19 décembre 2013

Prix de vente

7 349 500 €

4 780 000 €

4 500 000 €

Prix au m2

5 118,04 €/m²

4 463,12 €/m²

4 373,18 €/m²

Ces éléments de comparaison sont constitués par des immeubles de rapport, de construction ancienne, d’usage mixte, comprenant à la fois des locaux d’habitation et des locaux professionnels, tout comme les trois immeubles appartenant à M. [J]. Ces derniers sont tous trois classés en catégorie cadastrale 6 tandis que les éléments de comparaison précités sont de catégorie cadastrale 5 ou 6, soit une catégorie équivalente ou légèrement inférieure.

Ils sont situés dans des arrondissements proches de ceux des immeubles appartenant à M. [J], étant précisé que les prix moyens des 10ème et 18ème arrondissements sont inférieurs aux prix moyens des 11ème et 12ème arrondissements de [Localité 23].

Il en résulte que les éléments de comparaison retenus par l’administration se rapportent à des biens similaires à ceux détenus par M. [J] en ce qui concerne leur ancienneté, leur caractère mixte, leur catégorie cadastrale et leur localisation. Les différences tenant à la catégorie cadastrale ou à l’arrondissement sont susceptibles de diminuer le prix par rapport aux biens litigieux et sont donc favorables au contribuable.

M. [J] fait valoir que la surface des terrains se rapportant aux immeubles retenus à titre de comparaison est plus importante que celle de ses propres biens, ce qui permet le cas échéant de réaliser des opérations de promotion immobilière.

Pour autant, la surface plus modeste des terrains se rapportant aux immeubles détenus par M. [J] est pondérée par la prise en compte des prix au m2.

M. [J] allègue que la surface du terrain se rapportant à ses immeubles, leur largeur et leur emplacement empêche la construction de parkings et donc toute opération de promotion immobilière.

L’absence de parkings est une caractéristique récurrente des immeubles anciens parisiens de telle sorte que la diminution de la valeur vénale du bien pour cette raison n’est pas établie.

M. [J] critique également l’absence de précisions sur la surface respective des locaux d’habitation et des locaux commerciaux, la répartition entre ces deux catégories étant susceptible d’influer sur la valeur du bien. Cependant, les biens retenus comme termes de comparaison ne sont pas tenus d’être strictement identiques de telle sorte qu’il est suffisant pour établir leur similitude à ce titre qu’il s’agisse d’immeubles de rapport à usage mixte.

Dans ces conditions, les éléments de comparaison retenus par l’administration portent sur des biens similaires à ceux détenus par M. [J] et il n’y a pas lieu de les écarter.

M. [J] propose 5 termes de comparaison qui présentent les caractéristiques suivantes :

[Adresse 6]

[Localité 18]

[Adresse 8]

Maur

[Localité 16]

[Adresse 15],

[Localité 16]

[Adresse 22],

[Localité 16]

[Adresse 1]

Superficie

1 198 m2

2 654 m2

984 m2

961 m2

882 m2

Date de vente

26 janvier 2017

29 octobre 2014

28 octobre 2013

28 octobre 2013

28 octobre 2013

Prix de vente

3 400 000 €

9 100 000 €

2 443 000 €

1 099 000 €

1 427 000 €

Prix au m2

2 838 €

3 428 €

2 483€

1 144 €

1 618 €

Le premier de ces termes de comparaison porte sur une vente intervenue le 26 janvier 2017 soit postérieurement aux faits générateurs des ISF des années 2015, 2016 et 2017. Ce terme de comparaison ne peut donc être retenu.

L’administration indique sans être contredite que le bien situé [Adresse 9] ne comporte que des locaux commerciaux tandis qu’il résulte de l’annexe 7 de M. [J] que les trois derniers biens ne portent que sur des locaux d’habitation.

Au surplus, les ventes portant sur les trois derniers biens ont été réalisées entre deux organismes HLM. Le prix convenu entre ces deux organismes ne correspond pas aux prix de marché d’un immeuble vendu par un particulier.

Il en résulte que les termes de comparaison proposés par M. [J] ne portent pas sur des biens similaires aux biens litigieux et seront donc écartés.

1.3. Sur la méthode d’évaluation

M. [J] critique la méthode d’évaluation de l’administration qui ne distingue pas selon l’emplacement des immeubles, leur état et selon les années.

Cependant, les trois immeubles litigieux présentent entre eux des caractéristiques similaires étant situés dans des quartiers recherchés, à proximité immédiate des transports et de construction ancienne.

M. [J] produit des photographies de l’immeuble situé [Adresse 5], qui mentionnent en légende : « les photos pièces n°2, 3 et 4 font parfaitement apparaître le ceinturage fait à chaque étage autant sur les trois façades du bâtiment rue. Les photos suivantes montrent aussi les pièces métalliques posée de façon horizontale dans la cage d’escalier A. »

A défaut d’explications complémentaires sur les désordres que révèleraient le ceinturage et les pièces métalliques, il ne peut en être déduit une diminution de la valeur de l’immeuble.

L’application aux trois années d’ISF 2015, 2016 et 2017 de valeurs résultant de cessions de 2013 ne tient pas compte de la tendance à la hausse du marché de l’immobilier parisien et ne peut qu’être favorable à M. [J].

Par conséquent, les critiques de M. [J] sur la méthode d’évaluation de l’administration seront écartées.

2. Sur la majoration pour manquement délibéré

En application de l’article 1729 du code général des impôts, les inexactitudes ou les omissions relevées dans une déclaration ou un acte comportant l’indication d’éléments à retenir pour l’assiette ou la liquidation de l’impôt entraînent l’application d’une majoration de 40% en cas de manquement délibéré.

La valorisation retenue précédemment pour les immeubles aboutit à une insuffisance déclarative dépassant chaque année les 5 millions d’euros.

M. [J] allègue que l’administration avait précédemment validé les valeurs déclarées pour ces 3 immeubles pour les années 2010, 2011 et 2012.

Toutefois, l’absence de remise en cause de valeurs déclarées antérieurement n’empêche pas l’administration de procéder à une rectification lorsqu’elle opère un contrôle.

En déclarant ses immeubles pour une valeur inférieure de moitié à celle résultant des prix du marché, M. [J] a délibérément minoré ces valeurs.

Dans ces conditions, sa demande tendant à écarter l’application de la majoration pour manquement délibéré sera rejetée.

3. Sur les frais du procès

L’article 695 du code de procédure civile énumère les frais du procès qui entrent dans la catégorie des dépens. Il est de principe que les dépens sont à la charge de la partie perdante, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Partie perdante au procès, M. [J] sera condamné au paiement des entiers dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Pour la même raison, sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

REJETTE l’ensemble des demandes de M. [J] ;

CONDAMNE M. [J] aux entiers dépens.

Fait et jugé à [Localité 23] le 10 Septembre 2025

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE