TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE MARSEILLE

JUGE DE L’EXECUTION

SAISIES IMMOBILIERES

JUGEMENT DE DISTRIBUTION

JUDICIAIRE

Enrôlement :

N° RG 23/00183

N° Portalis DBW3-W-B7H-4AMK

AFFAIRE : Société COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS

C/ Mme [F] [J]

DÉBATS : A l’audience Publique du 17 Juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président :UGOLINI Laëtitia, Vice-Président

Greffier lors des débats : GIL Fabiola, F/F greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 8 Juillet 2025

PRONONCE : par mise à disposition au Greffe le 8 Juillet 2025

Par Madame UGOLINI, Vice-Président

Assistée de M^me GIL, F/F greffier

NATURE DE LA DECISION

réputée contradictoire et en premier ressort

EN LA CAUSE DE

La Société COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS, société anonyme au capital de 262 391 274,00 euros, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro SIREN 382 506 079, dont le siège social est 59 avenue Pierre Mendès-France à PARIS (75013), agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié audit siège es qualité,

CREANCIER POURSUIVANT

Ayant M^e Thomas D’JOURNO pour avocat

CONTRE

Madame [F] [J] née le 8 octobre 1957 à SIDI ALI BENYOUB (ALGERIE), divorcée de Monsieur [H] [R] par jugment du juge aux affaires familiales du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE, rendu le 28 mars 1995, de nationalité française, domiciliée et demeurant 767 avenue Sainte Victoire – Domaine Le Ribas – Bâtiment A – Appartement A08 à GARDANNE (13010),

N’ayant pas constitué avocat

DEBITRICE SAISIE

ET ENCORE :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA GRANIERE Chemin des Bourrely – 13015 MARSEILLE, pris en la personne de son syndic en exercice, la société ELYOTT IMMOBILIER, société à responsabilité limitée, dont le siège social est situé 37 quai Gabriel Péri à la SEYNE-SUR-MER (83500), immatriculée au registre du commerce et des sociétés de TOULON, enregistrée au répertoire SIREN sous le numéro 839 431 996, pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualité audit siège

— hypothèque légale en date du 2 juillet 2013 publiée le 11 octobre 2013 volume 2013 V n°3764, renouvelée le 10 octobre 2023 volume 2023 V n°11703,

Ayant M^e Rémy STELLA pour avocat,

TRESOR PUBLIC – Service des Impôts des Particuliers des 2/15/16èmes arrondissements de Marseille, dont les bureaux sont situés 3 Place Sadi Carnot – 13235 MARSEILLE CEDEX 2,

— hypothèque légale en date du 9 janvier 2017 publiée le 13 janvier 2017 volume 2017 V n°161, ayant fait l’objet d’un bordereau rectificatif en date du 17 mars 2017 publié le 21 mars 2017 volume 2017 V n°1270,

— hypothèque légale en date du 26 août 2021 publiée le 9 septembre 2021 volume 2021 V n°8871,

N’ayant pas constitué avocat

CREANCIERS INSCRITS

La société COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS poursuit à l’encontre de Madame [F] [J], suivant commandement de payer en date du 15 juin 2023, signifié par Me [S], Commissaire de Justice associé à Marseille et publié le 3 août 2023 au Service de la Publicité Foncière de Marseille 3ème Bureau volume 2023 S n°181, la vente des biens et droits immobiliers consistant en :

— un appartement de type F4 côté gauche au 8ème niveau escalier 6 dans le bâtiment J (lot n°285), une cave portant le numéro 139 au niveau infrastructure escalier 6 dans le bâtiment J (lot n°139), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé LA GRANIERE, délimité au nord par le Chemin de la Bigotte, à l’Ouest par le Chemin des Bourrely et au Sud par le Chemin des Baumillon à MARSEILLE (13015), cadastré quartier Notre Dame Limite, section 903 H n°248,

plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente.

Par acte d’huissier du 28 septembre 2023 signifié en étude, le poursuivant a fait assigner Madame [J] à comparaître devant le juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Marseille à l’audience d’orientation du mardi 28 novembre 2023.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 2 octobre 2013.

La procédure de saisie immobilière a été dénoncée le 29 septembre 2023 au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA GRANIERE 13015 Marseille, au trésor Public (SIP Marseille 2/15/16).

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA GRANIERE 13015 Marseille a déclaré sa créance par acte du 28 novembre 2023 pour un montant de 6 641,77 euros.

Madame [J] n’a pas comparu à l’audience.

Le créancier poursuivant a sollicité la vente forcée du bien.

Par jugement d’orientation en date du 13 décembre 2023, la vente judiciaire forcée de l’immeuble ci-dessus désigné a été ordonnée.

Le 27 mars 2024, les biens et droits immobiliers ont été adjugés au prix de

15 000 euros à [N], [W] [V].

Un avis de mutation a été adressé au syndicat de copropriétaires le 11 avril 2024 et réceptionné le 18 avril 2024.

Le syndicat a formé opposition le 25 avril 2024.

Une demande d’actualisation de sa créance lui a été envoyée le 3 septembre 2024 et le syndicat a actualisé sa créance par acte du 17 septembre 2024 pour un montant de 39 982,84 euros.

Un projet de distributoin a été établi le 13 novembre 2024 et notifié aux aprties les 19 et 28 novembre 2024;

Par conclusions de 10 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a notifié des conclusions de contestation de ce projet qui ne mentionne pas sa créance au titre de son super privilège et de son privilège.

Les parties se sont rencontrées le 7 janvier 2025 mais aucun accord n’a pu être trouvé et un procès-verbal de difficulté a été signé.

Le créancier poursuivant a saisi la juridiction par conclusions aux fins de ditribution judiciaire.

Il soutient que l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires est invalide car si elle comporte bien le détail des sommes réclamées, celles-ci ne sont pas ventilées par lots, et ce alors que les biens vendus comportent deux lots.

Le syndicat des copropriétaires affirme au contraire qu’il a respecté les dispositions légales et demande à être colloqué selon son opposition.

Il rappelle qu’une partie de sa créance est une créance hypothécaire suite à un jugement du 27 mars 2024 pour un montant de 6 641,77 euros.

SUR CE,

L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

I.-Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre de l’hypothèque légale mentionnée à l’article 19-1.

L’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 Précise : “Pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.”

L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise :

“1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues ;

2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;

3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;

4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus.”

Si le lot fait l’objet d’une vente sur licitation ou sur saisie immobilière, l’avis de mutation prévu par l’article 20 de loi du 10 juillet 1965 précitée est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire, soit par l’avocat du demandeur ou du créancier poursuivant ; si le lot fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique ou de l’exercice d’un droit de préemption publique, l’avis de mutation est donné au syndic, selon le cas, soit par le notaire ou par l’expropriant, soit par le titulaire du droit de préemption ; si l’acte est reçu en la forme administrative, l’avis de mutation est donné au syndic par l’autorité qui authentifie la convention.

C’est à bon droit que le créancier poursuivant rappelle qu’Il est de jurisprudence que pour déclarer l’opposition régulière, celle-ci doit comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature et préciser chacun des lots auxquelles ces sommes se rattachent.

Force est de constater que l’opposition formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence La Granière mentionne en premier lieu les deux lots, puis le détail des charges dues selon leur date, mais ne précise pas à quel lot chacune des sommes réclamées se rapportent.

De ce fait, l’opposition est irrégulière, et seule la créance garantie par hypothèque en date du 2 juillet 2013 et publiée le 11 octobre 2013 volume 2013 V n°3764 et renouvelée le 10 octobre 2023 volume 2023 V n°11703 sera colloquée.

Sur la distribution judiciaire

Il conviendra d’adopter la proposition de distribution judiciaire telle que proposée par la société COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS, comme suit :

somme à distribuer sauf mémoire………………………………………………15 000 euros

I frais du créancier poursuivant l’ordre ………………………………………..mémoire

Reste à distribuer sauf mémoire………………………………………………..15 000 euros

II Emoluments dus à Maïtre [Z] ( articles L444-192 et A 663-28 du Code de Commerce…………………………………………………………………………761,76 euros

Reste à distribuer ……………………………………………………………….14 238,24 euros

III syndicat des copropriétaires au titre de l’hypothèque légale du 2 juillet 2013 et publiée le 11 octobre 2013 volume 2013 V n°3764 et renouvelée le 10 octobre 2023 volume 2023 V n°11703 ………………………………..6 641,77 euros

Reste à distribuer…………………………………………………………………..7 596,47 euros

IV société COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS

du chef de son inscription d’hypothèque définitive, le solde de la somme ..7 596,47 euros

Sur les dépens

Les dépens seront considérés frais privilégiés de vente.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Laëtitia UGOLINI, Vice-Président

Fabiola GIL MARANTA, F/F Greffier

DIT que l’opposition sur le prix de vente formée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LA GRANIERE 13015 Marseille du 25 avril 2024 est irrégulière ;

ORDONNE la distribution du prix d’adjudication des biens immobiliers ayant appartenu à Madame [F] [J] et consistant en :

— un appartement de type F4 côté gauche au 8ème niveau escalier 6 dans le bâtiment J (lot n°285), une cave portant le numéro 139 au niveau infrastructure escalier 6 dans le bâtiment J (lot n°139), dépendant d’un ensemble immobilier en copropriété dénommé LA GRANIERE, délimité au nord par le Chemin de la Bigotte, à l’Ouest par le Chemin des Bourrely et au Sud par le Chemin des Baumillon à MARSEILLE (13015), cadastré quartier Notre Dame Limite, section 903 H n°248, plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente,

ainsi qu’il suit :

somme à distribuer sauf mémoire……………………………………………15 000 euros

I frais du créancier poursuivant l’ordre………………………………………… mémoire

Reste à distribuer sauf mémoire…………………………………………………15 000 euros

II Emoluments dus à Maïtre [Z] (articles L444-192 et A 663-28 du Code de Commerce ………………………………………………………………………761,76 euros

Reste à distribuer ………………………………………………………………..14 238,24 euros

III syndicat des copropriétaires au titre de l’hypothèque légale du 2 juillet 2013 et publiée le 11 octobre 2013 volume 2013 V n°3764 et renouvelée le 10 octobre 2023 volume 2023 V n°11703 …………………………………………….6 641,77 euros

Reste à distribuer……………………………………………………………….7 596,47 euros

IV société COMPAGNIE EUROPÉENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS du chef de son inscription d’hypothèque définitive, le solde de la somme ………………………………………………………………………………7 596,47 euros.

**********************

DIT que les dépens seront frais privilégiés de vente.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, AU PALAIS DE JUSTICE DE MARSEILLE, LE 8 JUILLET 2025.

F/F LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION