TRIBUNAL JUDICIAIRE d’EVRY

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 7]

N° minute :

Références : R.G N° N° RG 25/00046 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QRF7

JUGEMENT

DU : 17 Avril 2025

S.D.C. DE LA RESIDENCE [Adresse 4], rep par son syndic la SAS CLD IMMOBILIER

C/

Mme [K] [C] [M] [H]

JUGEMENT

Audience publique de ce Tribunal judiciaire, tenue le 17 Avril 2025.

DEMANDERESSE:

S.D.C. DE LA RESIDENCE 20/24 [Adresse 10], rep par son syndic la SAS CLD IMMOBILIER

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Lidia MORELLI, avocat au barreau d’ESSONNE

DEFENDERESSE:

Madame [K] [C] [M] [H]

[Adresse 6]

[Localité 9]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Véronique BIOL, Juge

Greffier : Odile GUIDAT, Greffier

DEBATS :

Audience publique du 17 Mars 2025

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, par Véronique BIOL, Juge, assistée de Odile GUIDAT, Greffier

Copie exécutoire délivrée le :

À :M^e MORELLI + CCC

CCC à Mme [H]

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [K] [H] est propriétaire du lot 2004 dépendant de la copropriété d’un ensemble immobilier la Résidence [Adresse 2] sis à [Localité 11]

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] agissant par son syndic la SAS CLD IMMOBILIER a fait assigner Madame [K] [H] devant le Pôle de proximité du Tribunal judiciaire d’EVRY aux fins de voir:

— condamner Madame [K] [H] à lui payer la somme de 5122.24 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 25/10/2024, appel du 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 834.15 euros à compter du 13 février 2024 et sur la totalité à à compter de l’assignation,

— ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner Madame [K] [H] à lui payer la somme de 582.05 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965,

— condamner Madame [K] [H] à lui payer la somme de 1500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement,

— condamner Madame [K] [H] aux entiers dépens et au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 mars 2025.

A l’audience du 17 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] représenté par son conseil a maintenu ses demandes dans les termes de l’assignation et a actualisé sa demande à la somme de 2822, 24 euros au titre des charges arrêtées au 01/10/2024, précisant que des paiements de 900 euros le 18 novembre 2024, 1000 euros le 2 décembre 2024 et 400 euros le 18 décembre 2024 étaient intervenus et s’imputaient sur la dette la plus ancienne. .

Au soutien de ses prétentions, il expose que la copropriétaire ne s’est pas acquittée de sa quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement totale de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Citée par acte d’huissier délivré par procès-verbal de recherches infructueuses, Madame [K] [H] a comparu à l’audience. Elle ne conteste pas devoirs des sommes au titre des charges impayées mais en conteste la montant indiquant que d’autres paiements sont intervenus pour un montant de 400 euros le 14 janvier 2025 et 760 euros le 31 janvier 2025. Elle précise que le bien est loué, percevoir le RSA, qu’elle doit en outre régler des échéances de prêt immobilier. Elle propose de verser mensuellement 400 euros pour pouvoir apurer la dette.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] a précisé ne pas s’opposer aux délais de paiement sollicités.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré autorisée, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] a indiqué qu’avait été encaissées la somme de 760 euros le 31 janvier 2025 et la somme de 400 euros le 03 mars 2025, et que la dette s’élevait s’agissant des charges hors frais à la somme de 2015.65 euros appel du 1er trimestre 2025 inclus.

SUR QUOI, LE TRIBUNAL,

Sur le bien-fondé de l’action et les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, “les co-propriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges” ;

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] produit aux débats l’appui de sa demande :

— le contrat de syndic

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaires des défendeurs,

— les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire des copropriétaires approuvant les comptes des exercices antérieurs et arrêtant les budgets prévisionnels pour les exercices au cours desquels la dette est née (PV d’assemblée générale du 28 octobre 2021, 30 juin 2022, 03 octobre 2022 et 21 novembre 2023.

— les appels de fonds

— le décompte de la créance

Le décompte des charges incombant à Madame [K] [H] en date du 24 mars 2025 arrêté au 03 mars 2025 fait apparaître un solde débiteur de 2015.65 euros hors frais et justifie de ce que la copropriétaire n’a pas acquitté dans son intégralité de la quote-part des charges de copropriété dues.

Les mises en demeure délivrées à Madame [K] [H] et l’assignation du 28 novembre 2024 sont demeurés sans effet.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant de son montant, la créance certaine, liquide et exigible s’élève à la somme de 2015.65 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 03 mars 2025 appel du 1er trimestre 2025 et appel fonds travaux 01/2025 inclus et déduction faite des paiements de 760 euros intervenu le 31 janvier 2025 et de 400 euros intervenu le 03 mars 2025, les frais nécessaires au recouvrement de la créance relevant de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et non de la créance en principal des charges de copropriété.

Madame [K] [H] sera condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2024 date de l’assignation ;

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur” ;

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de relance », de contentieux, ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] sollicite paiement des frais visés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour un total de 582.05 euros comprenant des frais de mise en demeure, de sommation de payer, et de transmission à avocat et d’hypothèque légale.

La mise en demeure du 27 novembre 2023 et la lettre comminatoire du 13 février 2024 étaient nécessaires aux fins de mise en demeure de la débitrice avant introduction de l’instance, outre les frais d’hypothèque légale. Madame [K] [H] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 252.05 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les autres frais sollicités étant soit injustifiés, soit superfétatoires, et donc non nécessaires au sens de l’article 10-1 susvisé.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le demandeur établit l’existence d’un préjudice distinct de celui représentant du retard dans les paiements ou l’existence d’une mauvaise foi du défendeur qui justifient l’allocation de dommages-intérêts distincts ;

Il résulte effet du paiement irrégulier et partiel de ses charges par Madame [K] [H] que les autres copropriétaires ont dû supporter sa part dans le règlement des charges de copropriété , et que Madame [K] [H] s’est octroyée des délais de paiement auxquels elle n’avait pas droit, ce qui constitue un préjudice distinct du seul retard de paiement.

En conséquence, il y aura lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] et de condamner Madame [K] [H] à lui payer la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts ;

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [K] [H] justifie de ses ressources et de ses charges.

Compte tenu de ces éléments, et en considération des besoins du syndicat des copropriétaires, il convient de faire droit à la demande de Madame [K] [H] et de lui permettre d’échelonner le paiement de sa dette en 6 mensualités de 400 euros chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois.

Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu’à défaut, pour Madame [K] [H] de payer une seule des mensualités prévues à l’échéancier ci-dessus ou un seul des appels de fonds à venir, la créance du syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit ;

Madame [K] [H] succombe à l’instance, il y a lieu de la condamner aux entiers dépens de l’instance ;

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires que la carence du défendeur a obligé à intenter une action judiciaire la totalité des frais irrépétibles engagés, il convient en conséquence de lui allouer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il y a lieu de condamner Madame [K] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [K] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] la somme de 2015.65 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 03 mars 2025 appel du 1er trimestre 2025 et appel fonds travaux 01/2025 inclus avec intérêt au taux légal à compter du 28 novembre 2024 date de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [K] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] la somme de 252.05 euros au titre des frais dûs en application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Madame [K] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

AUTORISE Madame [K] [H] à s’acquitter de ces sommes en 6 mensualités de 400 euros chacune outre une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme ou des appels de fonds courants, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Madame [K] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 3] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [H] aux entiers dépens ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 17 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

LE GREFFIER

LE PRESIDENT