TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/03259 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TH36

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 24 Janvier 2025

[D] [F]

[G] [F]

C/

[S] [O]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Janvier 2025

à M^e GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 24 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sylvie SALIBA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 29 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [D] [F], demeurant [Adresse 5]

Mme [G] [F], demeurant [Adresse 6]

représentés par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEUR

M. [S] [O], demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat à effet du 10 février 2023, les époux [F] ont donné à bail à [S] [O] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 2]) à [Localité 8] assorti de deux parkings (lots n°1215 et 1216) et d’une cave (lot n°1241) et d’une terrasse, d’une surface habitable de 44.32 m², moyennant un loyer mensuel de 560 euros et une provision sur charges mensuelle de 70 euros.

Invoquant un arriéré locatif, les époux [F] ont fait signifier à leur locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 mai 2024.

Par exploit du 12 août 2024, les époux [F] ont ensuite fait assigner [S] [O] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé, sollicitant :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, donc la résiliation de plein droit du bail,

— l’expulsion de [S] [O] de corps et biens ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— la condamnation de [S] [O] au paiement :

* la somme provisionnelle de 1 818.85 euros au titre de l’arriéré locatif, terme de juillet 2024 inclus, somme à parfaire,

* une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexée tout comme le loyer, et ce jusqu’au départ effectif des lieux et avec intérêts de droit,

* 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

* les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières de [S] [O].

A l’audience du 29 novembre 2024 lors de laquelle ils étaient représentés par leur conseil, les époux [F] ont maintenu leurs demandes dans les termes de l’assignation, sous réserve d’actualisation de la dette locative à la somme de 1 571.71 euros.

Convoqué par assignation à étude, [S] [O] n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action :

L’action est recevable, une copie de l’assignation ayant été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

— Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu à effet du 10 février 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 27 mai 2024 pour la somme en principal de 1 389.56 euros.

C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, nouveau délai prévu par la loi du 27 juillet 2023, alors que le contrat de bail avait été signé avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et reste donc régi par la loi applicable en la matière à cette date.

Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé la dette dans le délai de deux mois, soit au plus tard le 27 juillet 2024 inclus.

Si l’arriéré locatif s’élevait alors en réalité à 1 244.57 euros (déduction faite des frais d’huissier facturés le 1er février 2024), ledit commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies depuis le 28 juillet 2024.

De ce fait, le contrat est donc résilié de plein droit depuis cette date.

Sur l’expulsion :

Compte-tenu de la résolution de plein droit du bail depuis le 28 juillet 2024, le défendeur doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de [S] [O] sera donc ordonnée.

Compte-tenu de la persistance de la dette locative malgré la délivrance du commandement de payer puis de l’assignation, en dépit des versements opérés par le défendeur, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement :

— Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Les époux [F] produisent un décompte actualisé au 27 novembre 2024 selon lequel [S] [O] restait alors leur devoir la somme de 1 571.71 euros.

N’ayant pas comparu, le défendeur n’a par définition apporté aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de la dette.

Cependant, il convient toutefois de déduire le montant de 425.64 euros correspondant aux frais d’huissier facturés les 1er février, 1er août et 1er novembre 2024, ces derniers ne constituant pas un arriéré locatif au sens de l’article 24 susvisé.

Ainsi, l’arriéré locatif sera ramené à la somme de 1 146.07 euros.

Par conséquent, [S] [O] sera condamné à verser aux époux [F] cette somme provisionnelle de 1 146.07 euros.

— Sur la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

[S] [O] sera également condamné au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation pour la période courant depuis la résiliation du bail.

L’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 27 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant audit montant provisionnel courront donc à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges et indexée tout comme le loyer.

Ladite indemnité produira intérêts au taux légal à compter de chaque échéance en vertu de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur les demandes accessoires :

Partie perdante, [S] [O] supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation. Cependant, les époux [F] seront déboutés de leur demande concernant les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs dont ils ne justifient pas la survenue.

Compte-tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les époux [F], [S] [O] sera également condamné à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 484 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu à effet du 10 février 2023 entre les époux [F] et [S] [O] concernant un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 1] ([Adresse 11]) à [Localité 8] assorti de deux parkings (lots n°1215 et 1216) et d’une cave (lot n°1241) et d’une terrasse sont réunies depuis le 28 juillet 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à [S] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour [S] [O] d’avoir volontairement libéré lesdits lieux et restitué les clés dans les quinze jours de la signification de la présente décision, les époux [F] pourront, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera réglé selon les articles L433-1 et suivants ainsi que R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

CONDAMNONS [S] [O] à verser aux époux [F] la somme provisionnelle de 1146.07 euros au titre de l’arriéré locatif (somme arrêtée au 27 novembre 2024) ;

CONDAMNONS [S] [O] à payer aux époux [F] une indemnité provisionnelle d’occupation à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués caractérisée par la remise des clés, et ce avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, indexé tout comme le loyer ;

CONDAMNONS [S] [O] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la présente assignation ;

DEBOUTONS les époux [F] de leur demande concernant les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs de [S] [O] ;

CONDAMNONS [S] [O] à verser aux époux [F] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge