COUR D’APPEL D'[Localité 19]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 24]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

— 

EXPERTISE

N° RG 24/00788 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PUMQ

du 07 Mars 2025

M. I 25/00000198

N° de minute 25/00387

affaire : [O] [N], [V] [R] épouse [N], [E] [C] [N], [P] [N] épouse [F]

c/ Syndic. de copro. [M] [Adresse 20], [G] [W], [B] [Z] [H] [I]

Grosse délivrée

à M^e MATTEI

Expédition délivrée

à M^e BENHAMOU

à M^e FRUTON

EXPERTISE(3)

le

l’an deux mil vingt cinq et le sept Mars à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, Assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 18 Avril 2024 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

M. [O] [N]

[Adresse 12]

[Localité 7]

Rep/assistant : M^e Nicolas MATTEI, avocat au barreau de NICE

Mme [V] [R] épouse [N]

[Adresse 12]

[Localité 7]

Rep/assistant : M^e Nicolas MATTEI, avocat au barreau de NICE

M. [E] [C] [N]

[Adresse 8]

[Localité 17]

Rep/assistant : M^e Nicolas MATTEI, avocat au barreau de NICE

Mme [P] [N] épouse [F]

[Adresse 11]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Nicolas MATTEI, avocat au barreau de NICE

DEMANDEURS

Contre :

Syndic. de copro. [Adresse 21], sis [Adresse 10]

Représenté par son syndic en exercice le cabinet SOGIM

[Adresse 9]

[Localité 7]

Rep/assistant : M^e Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE

M. [G] [W]

[Adresse 15]

[Localité 7]

Rep/assistant : M^e Xavier FRUTON, avocat au barreau de NICE

Mme [B] [Z] [H] [I]

[Adresse 15]

[Localité 7]

Rep/assistant : M^e Xavier FRUTON, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 21 Janvier 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 07 Mars 2025.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par actes du commissaire de justice du 18 avril 2024, Monsieur [O] [N], Madame [V] [N] épouse née [R], Monsieur [E] [N] et Madame [P] [F] née [N] ont fait assigner en référé par-devant le président du tribunal judiciaire de Nice, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 21] sis [Adresse 10], Monsieur [G] [W] et Madame [B] [I], sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire avec mission habituelle en pareille matière et réserver les frais irrépétibles et les dépens.

Dans leurs dernières écritures déposées à l’audience du 21 janvier 2025, Monsieur [O] [N], Madame [V] [N] épouse née [R], Monsieur [E] [N] et Madame [P] [F] née [N] demandent :

— de les déclarer recevable en leur demande,

— de constater que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 21] ne s’oppose pas leur demander expertise,

— de rejeter les demandes de Monsieur [G] [W] et Madame [B] [I]

— ordonner une mesure d’expertise.

Ils font valoir que les consorts [S] sont nus-propriétaires et usufruitiers de biens immobiliers sis [Adresse 13], au nord de leur propriété se trouve celle des consorts [I] et au sud la copropriété [Adresse 20], que leur propriété est uniquement accessible par un chemin pédestre ne permettant pas un accès à la parcelle par véhicule et qu’ils sont enclavés. Ils précisent que l’accès à leur terrain se fait uniquement par voie pédestre et par un escalier de 40 à 100 marches, que Monsieur [O] [N] et Madame [V] [N] épouse née [R] sont respectivement âgés de 84 et 83 ans, que Monsieur [O] [N] est bénéficiaire de la carte mobilité inclusion mention « priorité » depuis le 7 mars 2023 et qu’aucun accord permettant le désenclavement n’a été trouvé depuis quatre ans malgré les propositions de rachat d’une partie de la parcelle voisine appartenant aux consorts [I] et moyennant un dédommagement financier . Ils soutiennent que leur demande d’expertise aux fins de désenclavement ne nécessitait pas une tentative amiable préalable obligatoire, qu’en dépit de leur démarche depuis presque quatre ans aucune solution amiable n’a pu être trouvée et qu’ils sont opposés à une mesure de médiation ou à une audience de règlement amiable qui aurait pour conséquence de retarder la procédure et ce alors qu’il est nécessaire de trouver une solution rapide. Ils exposent justifier d’un motif légitime à l’instauration d’une mesure d’expertise.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 21], représenté par son avocat, indique dans ses conclusions ne pas s’opposer à la demande expertise et formule les protestations et réserves.

Monsieur [G] [W] et Madame [B] [I] représentés par leur conseil, demandent dans leurs écritures :

— In limine litis, de constater l’irrecevabilité de l’action engagée par les consorts [S] compte tenu de l’absence de tentative amiable avant la saisine de la juridiction ;

— avant dire droit, leur donner acte qu’ils sont favorables à une médiation judiciaire ou conventionnelle et à tout le moins, à titre subsidiaire en l’absence de l’accord de toutes les parties, enjoindre à chacune des parties d’assister à la séance d’information à la médiation et désigner tel médiateur qu’il plaira ;

— à titre principal : juger l’absence d’intérêt légitime à la mesure d’instruction sollicitée par les consorts [S] et ébouter les consorts [S] de leur demande d’expertise judiciaire ;

— à titre subsidiaire, leur donner acte de ce que sans reconnaissance de responsabilité ou de garantie, et à l’inverse, sous les plus expresses réserves quant à la recevabilité et le bien-fondé des demandes qui pourraient être formulées à leur encontre, qu’ils ne s’opposent pas à ce qu’une mesure d’instruction soit ordonnée ;

— Juger que l’avance des frais d’expertise sera mise à la charge des consorts [S] ;

— en tout état de cause, condamner les consorts [S] à leur verser la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens y compris ceux à venir et demandé pour les émoluments des huissiers prévus aux dispositions des articles A 444-31, A 444-32 et A 444-33 du code de commerce, lesquels seront mis à la charge de la partie débitrice ;

Ils exposent être propriétaires d’un bien sis [Adresse 16] Mention depuis le 14 janvier 2022, que les défendeurs sont propriétaires du fonds voisin depuis de nombreuses années et que l’action engagée est irrecevable pour non-respect des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile à défaut de tentative préalable de conciliation. Ils ajoutent ne pas être opposés à une médiation, que les consorts [S] ont acquis une parcelle partiellement enclavée dès l’achat, que ces derniers ont pallié à leur enclavement partiel par l’achat d’une place de parking au sein du lot mitoyen appartenant la copropriété et qu’ils peuvent accéder à leur propriété depuis la voie publique par un chemin, d’une largeur actuelle de 2,20 mètres environ. Ils ajoutent que la largeur moyenne d’une voiture est de 1,80 mètres, qu’il existe une forte déclivité de la pente entre la route et le fond du jardin longeant le cours d’eau ne permettant pas un désenclavement plus important et que les consorts [S] ne rapportent pas la preuve d’une faisabilité technique d’un accès voiture à leur lot et ce même en agrandissant de quelques centimètres le passage au vu de la configuration des lieux de sorte ne justifie pas un motif légitime. Ils soutiennent que l’accès pédestre à leur lot est déjà un désenclavement et qu’à titre subsidiaire, ils formulent des protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025.

MOTIFS ET DECISION

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 750-1, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

En l’espèce, Monsieur [O] [N], Madame [V] [N] épouse née [R], Monsieur [E] [N] et Madame [P] [F] née [N] sollicitent une expertise judiciaire aux fins de désenclavement.

Leur demande d’expertise ne relève pas des demandes visées par l’article 750-1 et des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire.

En conséquence, la tentative amiable préalable à la saisine de la juridiction n’étant pas obligatoire en l’espèce, la demande de Monsieur [O] [N], Madame [V] [N] épouse née [R], Monsieur [E] [N] et Madame [P] [F] née [N] est bien recevable.

La fin de non-recevoir soulevée sera donc rejetée.

Sur la demande de médiation :

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 131-1 du code de procédure civile, le juge saisi d’un litige peut, après avoir recueilli l’accord des parties, ordonner une médiation.

L’article 127-1 du même code dispose que à défaut d’avoir recueilli l’accord des parties prévu à l’article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu’il détermine, un médiateur chargé de les informer de l’objet et du déroulement d’une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d’administration judiciaire.

Le juge peut, pour l’application des dispositions du précédent alinéa, donner délégation de signature à un attaché de justice mentionné à l’article L. 123-4 du code de l’organisation judiciaire en matière civile, commerciale, sociale ou rurale.

En l’espèce, les consorts [I] sollicitent l’instauration d’une médiation ou qu’il soit fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur, demandes auxquelles les demandeurs s’opposent.

Il ressort des pièces versées aux débats que les demandeurs tentent depuis quatre ans de trouver une solution amiable, qu’ils ont sollicité la désignation d’un géomètre expert dès 2021 et proposé en vain, le rachat d’une partie de la parcelle BM numéro [Cadastre 1] appartenant dorénavant aux consorts [I] et un dédommagement financier.

Dès lors, au vu du délai qui s’est déjà écoulé et des démarches entreprises en vain, et en l’absence d’accord des demandeurs il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de médiation qui nécessite l’accord des parties ainsi qu’à la demande d’injonction à rencontrer un médiateur.

Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir, avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé.

L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En l’espèce, les demandeurs versent aux débats un acte notarié en date du 11 septembre 2002 selon lequel Monsieur [O] [N] et Madame [V] [N] épouse née [R] ont donné la nue-propriété de leur propriété sis [Adresse 14] (section BM, numéro [Cadastre 2], pour 13a 23ca) à Monsieur [E] [N] et Madame [P] [F] née [N] en se réservant l’usufruit.

Il ressort de l’extrait du plan cadastral du 30 avril 2021 que la parcelle des demandeurs (section BM, numéro [Cadastre 2],) est entourée de part et d’autre par les parcelles appartenant au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 21] (section BM, numéro [Cadastre 3]) et à Monsieur [G] [W] et Madame [B] [I] (section BM, numéro [Cadastre 1]).

Selon le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 6 mai 2024 versé par les défendeurs, un escalier d’accès à la propriété [N] [F] est visible et longe le terrain [I], l’entrée de la propriété des demandeurs est matérialisée par un portillon situé à environ 7 m de l’entrée de la propriété [I], à l’arrière du portillon se trouve une plateforme permettant de garer un scooter puis les escaliers en descente permettant d’accéder à leur maison et que la largeur mesurée est d’environ 2,20 m mais qu’ils ne disposent pas d’un accès à leurs fonds par véhicule.

Il est justifié que Monsieur [O] [N] est en invalidité, qu’il est âgé de 84 ans et que son épouse est âgée de 83 ans.

Dès lors, la lecture de ces éléments conduit à considérer que la demande d’expertise en l’état des difficultés apparues et des désordres constatés mais également du différend opposant les parties est parfaitement justifiée. Elle fournira à la juridiction éventuellement saisie les éléments d’ordre technique indispensables à la solution du litige et ce afin notamment de déterminer s’il y a enclave ou non et les solutions envisageables. Elle se déroulera au contradictoire de l’ensemble des parties susceptibles d’être, en définitive, concernées.

Il y sera en conséquence fait droit. Les modalités de cette expertise, ordonnée aux frais avancés de Monsieur [O] [N], Madame [V] [N] épouse née [R], Monsieur [E] [N] et Madame [P] [F] née [N], qui ont intérêt à ce qu’elle soit pratiquée, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Compte tenu de la nature de l’affaire, il convient de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient, en équité et pour les mêmes motifs, de laisser les dépens à la charge de Monsieur [O] [N], Madame [V] [N] épouse née [R], Monsieur [E] [N] et Madame [P] [F] née [N].

PAR CES MOTIFS

Nous Céline POLOU, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application des articles 127-1, 131-1, 145 et 750-1 du code de procédure civile,

REJETONS la fin de non-recevoir soulevée ;

DECLARONS en conséquence recevable l’action de Monsieur [O] [N], Madame [V] [N] épouse née [R], Monsieur [E] [N] et Madame [P] [F] née [N] ;

REJETONS les demandes de médiation et d’injonction à médiation formées par Monsieur [G] [W] et Madame [B] [I] ;

DONNONS ACTE au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 21], Monsieur [G] [W] et Madame [B] [I] de leurs protestations et réserves ;

ORDONNONS une expertise ;

COMMETTONS pour y procéder Monsieur [A] [J], expert judiciaire inscrit sur la liste de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, demeurant :

[Adresse 18]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX04]

Fax : 04.92.09.00.30

Mèl : [Courriel 23]

avec mission de :

* se rendre sur les lieux en présence des parties ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec accusé de réception ;

* se faire communiquer par les parties tous documents ou pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission, notamment des titres de propriété, des plans annexés à ces titres, des documents cadastraux, des documents d’arpentage ou de bornage, et entendre, si besoin est seulement, tous sachants ;

* rechercher les conventions verbales ou écrites intervenues entre les parties et annexer à son rapport copie de tous documents contractuels ;

* décrire les lieux litigieux, en dresser le plan et prendre toutes photographies utiles et ce, après étude des documents précédemment énumérée (liste non exhaustive) ;

* fournir tous éléments d’appréciation permettant utilement à la juridiction saisie de déterminer si la Parcelle BM Numéro 0002 située sur la commune de [Localité 22] sis [Adresse 12], est enclavée en recherchant si ladite parcelle ne dispose pas d’une issue suffisante pour assurer sa desserte complète vers la voie publique et ses utilisations normales, actuelles ou envisagées ;

* dans la négative et, après avoir vérifié si les propriétés des parties proviennent de la division d’un même fonds par suite de vente, échange, partage ou tout autre contrat, et s’il existe, en conséquence, un tracé obligatoire de désenclavement, déterminer le chemin le plus court de la Parcelle BM Numéro 0002 située sur la commune de [Localité 22] sis [Adresse 12] à la voie publique, et le moins dommageable au propriétaire du fonds sur lequel il est pris en précisant l’assiette, les dimensions et caractéristiques du passage à créer, compte tenu des dispositions des articles 682 et suivants du code civil et ce, en examinant éventuellement toutes possibilités de passage même au travers de fonds dont les propriétaires ne sont pas dans la cause ;

* fournir tous éléments utiles permettant de fixer l’éventuelle indemnité à attribuer au(x) propriétaire(s) des fonds sur lesquels le passage devra être établi, en réparation de l’éventuel dommage subi de ce fait ;

* fournir tous éléments permettant de fixer les modalités de répartition des éventuels frais de construction et d’entretien du chemin par lequel le passage devra être établi ;

* d’une manière générale, procéder à toutes investigations d’ordre technique utiles à la solution du litige ;

* s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de mission sur les dires et observations des parties après leur avoir fait part de ses pré-conclusions ;

DISONS que Monsieur [O] [N], Madame [V] [N] épouse née [R], Monsieur [E] [N] et Madame [P] [F] née [N] devront consigner à la régie du tribunal judiciaire, avant le 7 mai 2025, la somme de 4000 euros afin de garantir le paiement des frais et honoraires de l’expert sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général ;

DISONS qu’à défaut de consignation selon les modalités ainsi fixées, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le magistrat chargé du contrôle de l’expertise, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de caducité ;

DISONS que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et qu’à défaut ou en cas de carence dans l’accomplissement de sa mission, il sera pourvu à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

DISONS que l’expert commencera ses opérations dès qu’il aura été avisé par le greffe que la consignation ou que le montant de la première échéance dont la consignation a pu être assortie a été versée en application des dispositions de l’article 267 du code de procédure civile ;

DISONS que lors de la première réunion ou au plus tard de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses dépenses ;

DISONS que préalablement l’expert communiquera aux parties sa demande de consignation complémentaire en les invitant à faire valoir leurs observations dans le délai de quinze jours ;

DISONS que l’expert adressera au magistrat chargé du contrôle des expertises sa demande de consignation complémentaire en y joignant soit les observations des parties, soit en précisant que les parties n’ont formulé aucune observation ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixées par le magistrat, et sauf prorogation de ce délai, l’expert pourra demander à déposer son rapport en l’état en application de l’article 280 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert devra impartir aux parties un délai de rigueur pour déposer les pièces justificatives qui lui paraîtraient nécessaires et qui ne lui auraient pas été communiquées spontanément, et le cas échéant, à l’expiration de ce délai en application des dispositions de l’article 275 alinéa 2 du code de procédure civile, saisir le magistrat chargé du contrôle des expertises pour faire ordonner la production de ces documents, s’il y a lieu sous astreinte ou être autorisé à passer outre, poursuivre ses opérations et conclure sur les éléments en sa possession ;

DISONS que l’expert accomplira personnellement sa mission conformément aux dispositions des articles 263 à 284-1 du code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations et l’avis de toutes personnes informées et qu’il aura la faculté de s’adjoindre tout spécialiste dans une spécialité distincte de la sienne conformément aux dispositions de l’article 278 du code de procédure civile ;

DISONS que, sauf prorogation dûment autorisée par le juge chargé du contrôle des expertises, l’expert devra remettre directement un rapport à chacune des parties et en déposera un exemplaire au greffe du tribunal, (article 173 du Code de procédure civile) au plus tard le 7 novembre 2025 de son rapport auquel sera joint, le cas échéant, l’avis du technicien qu’il s’est adjoint ;

DISONS que l’expert devra solliciter du Magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai, si celui-ci s’avérait insuffisant ;

DISONS qu’il devra vérifier que les parties ont été à même de débattre des constatations ou des documents au vu desquels il entend donner son avis ;

DISONS que l’expert, une fois ses opérations terminées, et au moins un mois avant le dépôt de son rapport définitif, communiquera à chacune des parties, sous forme de pré-rapport le résultat de ses constatations ainsi que les conclusions auxquelles il sera parvenu, recevra et répondra aux observations que les parties auront jugé utile de lui adresser sous forme de dires à annexer au rapport définitif ;

DISONS que lorsque l’expert transmettra son pré-rapport aux parties il leur impartira un délai maximum de six semaines pour recueillir leurs observations ou réclamations récapitulatives conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, et qu’à l’expiration de ce délai il ne sera pas tenu de prendre en compte les observations tardives sauf cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fera rapport au juge chargé du contrôle de la mesure d’instruction et précisera s’il n’a reçu aucune observation ;

DISONS que dans le cas où les parties viendraient à se concilier, l’expert devra constater que sa mission est devenue sans objet et en faire rapport au juge chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’à l’issue de ses opérations l’expert adressera au magistrat taxateur sa demande de recouvrement d’honoraires en même temps qu’il justifiera l’avoir adressée concomitamment aux parties ;

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet de demande de recouvrement d’honoraires, d’un délai d’un mois pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin, si nécessaire, d’en débattre contradictoirement préalablement à l’ordonnance de taxe ;

DISONS que l’expert devra rendre compte de sa mission au magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DISONS qu’il devra informer immédiatement le magistrat chargé du contrôle des expertises de toutes difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission ;

DISONS qu’en application des dispositions des articles 748-1 et suivants du code de procédure civile, dans l’hypothèse où l’expert judiciaire aurait recueilli l’accord des parties à l’utilisation de la plate-forme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée, conformément à la convention entre le ministère de la justice et le conseil national des compagnies d’experts de justice concernant la dématérialisation de l’expertise civile du 18 avril 2017 et à l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre 1° du code de procédure civile aux experts judiciaire, aux envois, remises et notifications mentionnés à l’article 748-1 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSONS à la charge de Monsieur [O] [N], Madame [V] [N] épouse née [R], Monsieur [E] [N] et Madame [P] [F] née [N] les dépens de la présente instance ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Nice

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES