TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 14 Novembre 2025

Président : Monsieur BERTERO, Vice-président placé

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 10 Octobre 2025

N° RG 25/03267 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6WGO

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Localité 4] CITY

dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Jean-claude SASSATELLI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Association LA PETITE LILI

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

non comparante

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 1er avril 2021, la SCI MARSEILLE CITY a donné à bail commercial à l’association LA PETITE LILI des locaux commerciaux situés [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer annuel de 100.000 euros hors taxes, et hors charges, outre un loyer variable annuel correspondant à 7% du chiffre d’affaires réalisé par le preneur.

Le bail commercial a pris effet au 1er avril 2021.

La SCI MARSEILLE CITY s’est plainte de loyers demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 17 février 2025, la SCI MARSEILLE CITY a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à l’association LA PETITE LILI pour une somme de 83.519,14 euros au titre d’une part de l’arriéré de loyers et de charges et d’autre part du coût de l’acte.

Par acte de commissaire de justice du 11 juillet 2025, la SCI MARSEILLE CITY a fait assigner l’association LA PETITE LILI, devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé aux fins de voir condamner l’association LA PETITE LILI au paiement d’une provision au titre des arriérés locatifs, outre une majoration de 10% et des intérêts de retard au taux fixe de 5%.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 septembre 2025, la SCI MARSEILLE CITY a fait signifier ses conclusions à l’association LA PETITE LILI, et délivrer une sommation d’avoir à comparaitre par-devant le président du tribunal judiciaire de MARSEILLE statuant en référé.

Lors de l’audience du 10 octobre 2025, la SCI MARSEILLE CITY, par l’intermédiaire de son conseil, reprenant les termes de ses conclusions signifiées les 24 septembre 2025 auxquelles il conviendra de se référer pour l’exposé des moyens, demande au tribunal de :

Constater la résiliation du bail à la date du 17 mars 2025 ;

Ordonner l’expulsion de la SCI MARSEILLE CITY, et de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard au terme d’un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Dire que les sommes dues seront majorées de 10 % ;

Dire que toutes les sommes exigibles payées en retard seront productrices d’intérêt de retard au taux fixe de 5% annuel, à compter de la date d’exigibilité des sommes dues ;

Dire que le dépôt de garantie sera réputé acquis à la SCI MARSEILLE CITY ;

Condamner l’association LA PETITE LILI à payer à la SCI MARSEILLE CITY :

o Une indemnité provisionnelle de 207.930, 33 euros, au titre de l’arriéré locatif exigible et comprenant les loyers, charges taxe et l’indemnité d’occupation, arrêté au 31 décembre 2025 ;

o Une indemnité d’occupation mensuelle de 12.331, 97 euros calculée en fonction du dernier appel de loyer et provision sur charges, et ce à compter du 1er janvier 2026 jusqu’à la reprise effective des lieux ;

o Une indemnité de relocation des locaux loués de 73.991, 82 euros ;

o 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

o Les dépens.

L’association LA PETITE LILI, bien que régulièrement assignée à personne morale, n’a pas comparu ni personne pour elle à l’audience susvisée.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES REFERES,

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il résulte des stipulations du bail commercial qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Les pièces fournies par la société défenderesse font état de loyers demeurés impayés, selon décompte arrêté au 1er octobre 2025. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 17 février 2025.

Le commandement de payer n’a pas fait l’objet d’une opposition.

Il n’est pas justifié du paiement intégral de la dette locative dans le délai de 30 jours.

Ainsi, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 18 mars 2025.

L’obligation de l’association LA PETITE LILI de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

La demande d’astreinte n’étant pas suffisamment justifiée, elle sera rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation :

La société bailleresse est fondé à obtenir, à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 18 mars 2025, égale au montant du loyer qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié.

Le montant du dernier loyer trimestriel est égal à la somme de 28.500 euros, soit la somme mensuelle de 9.500 euros, en sus des charges et taxes, et jusqu’à la libération effective des lieux.

En conclusion, la demande d’indemnité d’occupation sera accordée.

Sur les loyers et charges impayés :

Le bailleur justifie par la production du bail, du commandement de payer et d’un décompte en date du 1er octobre 2025 que l’association LA PETIE LILI a cessé de payer ses loyers de manière intégrale à compter du 1er octobre 2023, et reste lui devoir une somme de 207.930, 33 euros, arrêtée au 1er octobre 2025.

Il convient de relever que le bail étant résilié à compter du 18 mars 2025, les sommes dues par l’association LA PETITE LILI au-delà de cette date correspondent à des indemnités d’occupation et non plus à des loyers.

Les sommes qui ne correspondent ni au loyer ni aux charges ni à l’indemnité d’occupation ne seront pas retenues au titre de la dette incontestable.

Pour autant, l’obligation du locataire de payer la somme de 207.531, 56 au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus, arrêtés au 1er octobre 2025, n’est pas sérieusement contestable.

En conséquence la demande de provision sera accordée à hauteur de 207.531, 56 euros.

Sur la clause pénale :

L’évaluation anticipée et forfaitaire des conséquences de l’inexécution d’une obligation s’analyse en une clause pénale, ce qui inclut notamment, l’augmentation de l’indemnité d’occupation due par rapport au loyer contractuel qui aurait été versé, susceptible d’être modérée par le juge du fond.

En l’espèce, l’article 7.1 du bail commercial, intitulé « sanction », fixe une majoration de 10% des sommes dues, outre un intérêt de retard au taux fixe de 5% annuel.

L’article 17 du bail commercial stipule également qu’en cas de résiliation ou d’expulsion du preneur par le jeu de la clause résolutoire, le dépôt de garantie demeura acquis au bailleur à titre d’indemnité.

Ces clauses n’analysent en plusieurs clauses pénales en ce qu’elles prévoient une indemnisation forfaitaire du bailleur.

En l’espèce, il est fort probable que ces pénalités contractuelles cumulées excèdent le préjudice effectivement subi par la SCI MARSEILLE CITY.

Or, il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur le préjudice effectivement subi par la bailleresse du fait de la constatation de la résiliation du bail. De même, le juge des référés n’a pas le pouvoir d’appliquer une seule clause pénale au détriment des autres ni même de la ou les modérés selon la ou les clauses pénales retenues.

En conséquence, les demandes au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie seront rejetées.

Sur l’indemnité de relocation :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 1760 du Code civil prévoit qu’en cas de résiliation par la faute du locataire, celui-ci est tenu de payer le prix du bail pendant le temps nécessaire à la relocation, sans préjudice des dommages et intérêts qui ont pu résulter de l’abus.

En l’espèce, la SCI MARSEILLE CITY sollicite le versement d’une provision au titre d’une indemnité de relocation indiquant qu’elle ne pourra pas relouer immédiatement le bien après la résiliation du bail.

Cependant, cette demande est hypothétique et il n’est pas établi que les locaux resteront vides de toute occupation après le départ de l’association LA PETITE LILI.

La demande sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais de procédure non compris dans les dépens.

A ce titre, l’association LA PETITE LILI sera condamnée, à payer à la SCI MARSEILLE CITY la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’association LA PETITE LILI qui succombe supportera les dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 17 février 2025.

PAR CES MOTIFS, JUGEANT PAR ORDONNANCE PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONSTATONS la résiliation du bail commercial, conclu le 1er avril 2021 entre la SCI MARSEILLE CITY et l’association LA PETITE LILI à la date du 18 mars 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de l’association LA PETITE LILI et de tout occupant de son chef des lieux loués situés [Adresse 1], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

REJETONS la demande d’astreinte ;

CONDAMNONS l’association LA PETITE LILI à payer à la SCI MARSEILLE CITY une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 18 mars 2025, égale au montant du dernier loyer mensuel hors taxes et hors charges et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNONS l’association LA PETITE LILI à payer à la SCI MARSEILLE CITY la somme provisionnelle de 207.531, 56 euros correspondant aux loyers, charges et taxes impayés, et indemnités d’occupation arrêtés au 1er octobre 2025, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

REJETONS la demande de provision au titre de la majoration de 10% ;

REJETONS la demande de provision au titre des intérêts majorés ;

REJETONS la demande au titre du dépôt de garantie ;

REJETONS la demande au titre de l’indemnité de relocation ;

CONDAMNONS l’association LA PETITE LILI à payer à la SCI MARSEILLE CITY, la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS l’association LA PETITE LILI aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 17 février 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 14 Novembre 2025

À

— M^e Jean-claude SASSATELLI,