TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX06]

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REFERENCES : N° RG 25/01993 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2W6Z

Minute : 25/00331

S.A. CLESENCE

Représentant : M^e Christophe SOVRAN-CIBIN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C195

C/

Monsieur [K] [S]

Madame [W] [S]

Copie exécutoire :

M^e Christophe SOVRAN-CIBIN

Copie certifiée conforme :

aux consorts [S]

Le 31 Juillet 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 31 Juillet 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 20 Mai 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR(S) :

S.A. CLESENCE

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par Maître Christophe SOVRAN-CIBIN, avocat au barreau de VERSAILLES

ET DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [S]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Comparant en personne

Madame [W] [S]

[Adresse 4]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 1er juillet 2005, la société COMPAGNIE IMMOBILIERE DE LA REGION PARISIENNE, aux droits de laquelle se trouve la société CLESENCE, a donné à bail à Monsieur [K] [S] et Madame [W] [S] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 294,32 €, hors provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société CLESENCE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 9 octobre 2024.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [K] [S] et Madame [W] [S] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 10 février 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 20 mai 2025, la société CLESENCE – représentée par Maître Christophe SOVRAN-CIBIN – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et subsidiairement d’en prononcer la résiliation aux torts des défendeurs ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [S] et Madame [W] [S] ; et de condamner Monsieur [K] [S] et Madame [W] [S] au paiement de la somme actualisée de 1.144, 45 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, d’une somme de 1.200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire. La société CLESENCE consent finalement à l’octroi des délais de paiement suspensifs de l’acquisition des effets de la clause résolutoire sollicités en défense.

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été payées dans les délais requis, de sorte qu’il convient de constater l’acquistion des effets de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail. Elle ajoute que l’arriéré locatif s’élève à 1.144,45 €.

Monsieur [K] [S] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l’arriéré. Il perçoit 1.900 € par mois et son épouse perçoit mensuellement 1.400 €. Ils ont quatre enfants à leur charge.

Bien que citée à sa personne, Madame [W] [S] ne comparaît pas.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 12 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite..

Par ailleurs, la société CLESENCE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 14 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 10 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 1er juillet 2005 contient une clause résolutoire (article 3 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 octobre 2024, pour la somme en principal de 2.554 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 9 décembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société CLESENCE produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [S] et Madame [W] [S] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.409,60 € à la date du 12 mai 2025.

Monsieur [K] [S] et Madame [W] [S] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, que Monsieur [K] [S] reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Ils seront donc condamnés au paiement de cette somme de 1.409,60 €.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

Compte tenu de ces éléments, de l’accord de la bailleresse et des propositions de règlements formulées à l’audience, Monsieur [K] [S] et Madame [W] [S], qui justifient avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et être en situation d’apurer leur dette locative, seront autorisés à se libérer du montant de leur dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [K] [S] et Madame [W] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice subi par la demanderesse du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [K] [S] et Madame [W] [S], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société CLESENCE, Monsieur [K] [S] et Madame [W] [S] seront condamnés à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2005entre la société COMPAGNIE IMMOBILIERE DE LA REGION PARISIENNE, aux droits de laquelle se trouve la société CLESENCE, et Monsieur [K] [S] et Madame [W] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 9 décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [S] et Madame [W] [S] à verser à la société CLESENCE la somme de 1.409,60 € (décompte arrêté au 12 mai 2025, incluant avril 2025) ;

AUTORISE Monsieur [K] [S] et Madame [W] [S] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 14 mensualités de 100 € chacune et une 15ème mensualité qui soldera la dette ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [K] [S] et Madame [W] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société CLESENCE puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [K] [S] et Madame [W] [S] soient condamnés à verser à la société CLESENCE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, la reprise ou l’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [K] [S] et Madame [W] [S] à verser à la société CLESENCE une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [S] et Madame [W] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-Saint-Denis en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 31 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,