Tribunal Judiciaire de Marseille, Referes cabinet 2, 10 septembre 2025, n° 25/00713

TJ Marseille 10 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Irrecevabilité des demandes en raison d'une mise en demeure non conforme
La cour a constaté que la mise en demeure ne précisait pas clairement les sommes dues au titre de l'exercice en cours, rendant ainsi les demandes du syndicat des copropriétaires irrecevables.
Accepté
Irrecevabilité des demandes en raison d'une mise en demeure non conforme
La cour a constaté que la mise en demeure ne précisait pas clairement les sommes dues au titre de l'exercice en cours, rendant ainsi les demandes du syndicat des copropriétaires irrecevables.
Rejeté
Demande de frais non justifiée
La cour a décidé qu'il n'y avait pas lieu de faire droit à la demande de remboursement des frais irrépétibles, en raison de l'irrecevabilité des demandes principales.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, réf. cab. 2, 10 sept. 2025, n° 25/00713
Numéro(s) :	25/00713
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déclare la demande ou le recours irrecevable
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Thierry OSPITALAnne Cécile NAUDIN
Cabinet(s) :	CABINET NAUDINSELARL OSPITAL & ASSOCIES
Parties :	Le Syndicat des copropriétaires de l' ensemble immobilier en copropriété [ 5 ] sis [ Adresse 2 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 2

JUGEMENT DU : 10 Septembre 2025

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame DUFOURGNIAUD, Greffier

Débats en audience publique le : 18 Juin 2025

N° RG 25/00713 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6AZ2

PARTIES :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété [5] sis [Adresse 2]

pris en la personne de son syndic en exercice GRAND DELTA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

pris en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Anne cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [M] [T], né le 28 Février 1981 à [Localité 4]

demeurant 355 Rue de Lyon – BAT. B2 – 13015 MARSEILLE

représenté par Maître Thierry OSPITAL de la SELARL CABINET THIERRY OSPITAL -COFFANO, avocats au barreau de MARSEILLE

Madame [P] [W], née le 13 Mai 1981 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [T] et Madame [P] [W] sont copropriétaires des lots 117, 168, 183 et 213 au sein de l’ensemble immobilier dénommé « [5] » situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par actes de commissaires de justice en date des 10 et 12 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [5] » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société GRAND DELTA HABITAT a fait citer Monsieur [M] [T] et Madame [P] [W] en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

Initialement fixé à l’audience du 2 avril 2025, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 21 mai 2025 à la demande du défendeur, puis à celle du 18 juin 2025 à la demande du demandeur.

A l’audience du 18 juin 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans son assignation à laquelle il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Il demande de condamner solidairement Monsieur [M] [T] et Madame [P] [W] au paiement :

De la somme de 8056,01 euros au titre des charges impayées arrêtées au 23 janvier 2025, avec intérêts avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes commandées et sur l’intégralité de la réclamation à compter de la mise en demeure ; De la somme de 1822 euros au titre du budget prévisionnel ;De la somme de 50 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;De la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens avec distraction au profit de Maître Anne-Cécile NAUDIN ;Des frais d’exécution et d’exécution forcée de la décision à intervenir.

En défense, Monsieur [M] [T], représenté par son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ces conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande au tribunal de :

A titre principal,

déclarer irrecevables les demandes de le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [5] » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société GRAND DELTA HABITAT ; débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [5] » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société GRAND DELTA HABITAT de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

A titre subsidiaire,

lui octroyer les plus larges délais de paiement et prononcer l’échelonnement de du règlement de la dette sur 36 mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

En tout état de cause,

débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [5] » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société GRAND DELTA HABITAT de sa demande de dommages et intérêts ; débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [5] » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société GRAND DELTA HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [5] » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société GRAND DELTA HABITAT du surplus de ses demandes.

Assignée à étude, Madame [P] [W] n’était ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22.».

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »

Ainsi, la procédure accélérée au fond est conditionnée par le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans les 30 jours suivant la mise en demeure.

Le non-paiement d’une provision de l’article 14-1 entraine donc non seulement l’exigibilité des provisions de l’année en cours mais également les charges échues impayées des exercices précédents et des cotisations de fonds de travaux.

Dans un avis publié le 12 décembre 2024, la cour de cassation (pourvoi n°24-70.007) a indiqué que la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

Sur la procédure accélérée au fond

Il résulte des dispositions précitées que ce n’est qu’en cas de non-paiement après mise en demeure de payer ces provisions dans un délai de trente jours que le syndicat des copropriétaires est recevable à saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir la condamnation du copropriétaire défaillant au paiement de cette provision, des provisions non encore échues en application de l’article 14-1 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes. La mise en demeure doit donc expressément mentionner le montant des provisions dues au titre de l’article 14-1.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [5] » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société GRAND DELTA HABITAT produit un courrier du 16 décembre 2024, aux termes duquel il indique à Monsieur [M] [T] Madame [P] [W] qu’ils sont redevables de la somme de 7543,91 euros au titre des charges de copropriété et frais, comptes arrêtés au 14 novembre 2024 et qu’à défaut de paiement sous un délai de 30 jours, il sera habilité à réclamer les autres provisions non encore échues.

Si mention est faite de ce que Monsieur [M] [T] et Madame [P] [W] sont redevables de la somme de 906,11 euros au titre du dernier appel de fonds et de la somme de 39,17 euros au titre de la dernière cotisation du fonds de travaux relatifs à l’exercice en cours, Monsieur [M] [T] et Madame [P] [W] ne sont pas clairement mis en demeure de payer les sommes dues au titre de l’exercice en cours dans le délai de 30 jours, conformément à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi, ce courrier ne met pas en demeure le copropriétaire de payer les provisions dues au titre de l’article 14-1, mais un arriéré global de charges et frais arrêté au 14 novembre 2024.

Dès lors, la mise en demeure n’est pas conforme à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires sont déclarées irrecevables.

Sur les demandes accessoires

Les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [5] » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société GRAND DELTA HABITAT, qui succombe, supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DECLARE irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [5] » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société GRAND DELTA HABITAT ;

REJETTE la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « Résidence le Parc » situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la société GRAND DELTA HABITAT aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le 17/09/2025

— Maître Anne cécile NAUDIN

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