Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00086 -

N° Portalis DBZ3-W-B7J-76C4G

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 03 Juillet 2025

FLANDRE OPALE HABITAT

C/

[K] [U]

[T] [U]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

DU 03 Juillet 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

comparante

ET :

DÉFENDEURS

M. [K] [U], demeurant [Adresse 3]

comparant

Mme [T] [U], demeurant [Adresse 3]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Juin 2025

Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 03 JUILLET 2025, date indiquée à l’issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

1

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 novembre 2007, avec prise d’effet le 1er décembre 2007, la société -Flandre Opale Habitat a consenti un bail d’habitation à M. [K] [U] et Mme [T] [U] sur des locaux situés au [Adresse 9] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 400,25 euros.

Par courrier recommandée en date du 19 juin 2024, M. [K] [U] et Mme [T] [U] ont donné leur congé en vu de quitter les lieux le 5 juillet 2024.

Par procès-verbal de commissaire de justice en date du 19 juillet 2024, il a été constaté que les locataires n’ont pas quitter les lieux.

Par actes de commissaire de justice du 17 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3088,19 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire et leur a demandé de justifier d’une attestation d’assurance dans le délai d’un mois.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [K] [U] et Mme [T] [U] le 17 octobre 2024.

Par assignations du 15 janvier 2025, la société -Flandre Opale Habitat a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sur-Mer pour solliciter :

le constat de la résiliation de plein droit du contrat de location acquise par le jeu de la clause résolutoire ou à défaut la résolution du contrat sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil ; l’expulsion des défendeurs, à défaut de départ volontaire, de corps et de biens, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours et l’assistance d’un serrurier et de la force publique ; l’autorisation pour faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux aux frais, risques et périls de la défenderesse, en vertu de l’article R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer : une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de deux mois après la délivrance du commandement de quitter les lieux,une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges mensuelles et ce à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ; la somme de 3 088,19 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2024, outre les loyers échus et à échoir, jusqu’à résiliation du bail,la somme de 450,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; les dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de tout autre acte de procédure.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 janvier 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée a l’audience du 3 avril 2025 et a été renvoyée a la demande des parties.

À l’audience du 5 juin 2025, la société -Flandre Opale Habitat maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 17 octobre 2024, s’élève désormais à 11595,53 euros. La société -Flandre Opale Habitat considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que le logement a été récupéré le 2 mai 2025 mais que d’importantes dégradations locatives, dont la valeur est estimée à 6 545,17 euros, ont été constatées entrainant une impossibilité de relouer celui-ci.

M. [K] [U] et Mme [T] [U] exposent qu’ils ont été contraints de quitter le logement suite à la maladie de Mme [U] et que leur fils et leur belle-fille se sont installés dans celui-ci. Ils indiquent que, bien qu’ils soient les locataires inscrits sur le bail, ils ne sont aucunement responsables des dégradations locatives. S’agissant des impayés locatifs, ils n’en contestent pas le montant mais soulignent les difficultés financières qu’ils rencontrent et qu’ils ont commencé à régler leur dette en versant la somme de 100 euros par mois.

M. [K] [U] et Mme [T] [U] sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [K] [U] et Mme [T] [U] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société -Flandre Opale Habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 17 octobre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3088,19 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 décembre 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [K] [U] et Mme [T] [U] ne leur permettent pas d’assumer d’envisager un plan d’apurement de la dette.

En outre, M. [K] [U] et Mme [T] [U] n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience puisqu’ils ont quitté ce logement et que leur fils et leur belle-fille s’y sont installés.

Il en résulte que des délais de paiement ne pourront être accordés sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, ils ne sont pas en mesure de verser plus de 100 euros par mois pour régulariser leur dette de 11 595,53 euros, ce qui qui au regard de l’article 1343-5 du code civil rend impossible la mise en place de délais de paiement sur une durée de deux ans.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société -Flandre Opale Habitat à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1382 du code civil, dans sa version applicable au litige, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 532,83 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société -Flandre Opale Habitat ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa version applicable au litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1315 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société -Flandre Opale Habitat verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 octobre 2024, M. [K] [U] et Mme [T] [U] lui devaient la somme de 11 595,53 euros, soustraction faite des frais de procédure et du dépôt de garantie.

M. [K] [U] et Mme [T] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2024 sur la somme de 3088,19 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur les dégradations locatives

Il résulte des articles 1732 du code civil que le locataire est obligé de répondre des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Aux termes de l’article 7, c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des lieux loués et doit répondre des pertes et dégradations qui surviennent pendant la durée de son occupation. Il doit également prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par le décret n°87-712 du 26 août 1987 sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Les réparations locatives sont définies par le décret no 87-712 du 26 août 1987.

La vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Aux termes des articles 1730 et 1732 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Aux termes de l’article 1731, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve du contraire.

En l’espèce, la bailleresse ne produit aucun constat des lieux d’entrée. Le logement est donc réputé avoir été fourni en bon état. Elle verse néanmoins aux débats un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 2 mai 2025 duquel il ressort que :

La porte de garage présente des chocs avec enfoncement,

La façade présente des trous de fixation,

Des coups sont présents sur le mur du séjour,

Des éclats de carrelage sont visibles sur le sol du séjour,

Dans la cuisine, le carrelage présente également des éclats et les murs sont défraichis, des traces d’humidité au plafond sont présentes,

Le mur du garage présente une forte dégradation avec de nombreux impacts et enfoncements,

La porte de service est hors d’usage, le PVC étant dégradé et troué,

Dans la salle de bain, la porte a été retirée, et le linoléum est décoloré ;

Dans les chambres, pour la première : il est constaté une absence de porte alors que les gonds et les pommelles sont présents. Les murs présentes des traces d’enduits et des traces de coups et d’enfoncements. Pour la deuxième chambre, celle-ci n’a pas non plus de porte et les murs présentes des traces d’enfoncement et des traces blanches. Les sols présentent des traces de piètement de mobiliers. La troisième chambre n’a pas de porte, le sol présente également des traces d’accrocs, de déchirures et d’enfoncement de mobilier tandis que les murs présentent une trace d’enfoncement dans le plâtre.

Ce constat de commissaire de justice précise également que certaines parties du logement sont encrassées, justifiant ainsi une demande d’indemnité de nettoyage.

En outre, s’agissant de ces différents éléments, la bailleresse produit un état de la facturation permettant de chiffrer le montant des réparations et du nettoyage à la somme de 6 545,17 euros.

S’agissant de cette facturation, une vétusté de 50 % est appliquée par la bailleresse pour la réfection du sol chambre 1, chambre 2 et de la salle de bain.

Or, il est constant que l’obligation de maintenir les lieux en parfait état ne peut s’entendre, faute de mention contraire dans l’état des lieux d’entrée, que de les maintenir en parfait état d’usage, ce qui n’inclut pas la réfection à neuf.

Il est communément admis, par exemple, que la peinture, le papier peint, la moquette ont une durée de vie de 7 ans, un revêtement plastique a une durée de vie de 10 ans, un parquet a une durée de vie de 15 ans.

Ainsi, il convient de rappeler que les locataires étaient dans le logement depuis 2007, soit depuis près de 18 ans. A cet égard, l’usure, les accrocs, les traces de déchirures et d’enfoncement de mobilier des sols dans les chambres et dans la salle de bain ne peuvent leur être imputés. Il convient donc de déduire du total demandée, la somme de 679,58 euros.

S’agissant des murs du séjour, de la cuisine, des chambres 1,2 et 3, il convient de préciser que si des traces de coups, un certain défraichissaient et des traces d’enduits et d’humidité ont été constatés et qu’un manque de soin par les locataires est notable, il ne peut être imposé à ces derniers une remise à neuf total.

Ainsi que précédemment expliqué, il convient de rappeler que s’agissant de la peinture présente sur ces murs, la durée de vie est considérée comme étant considérablement inférieure au temps passé par les locataires dans le logement.

Par ailleurs, Ainsi, considération faite de ces éléments, il convient de déduire de la somme totale sollicitée, le montant de 1305,89 euros. S’agissant de l’état des murs du garage, il conviendra de retenir l’intégralité de la facturation.

S’agissant du montant sollicité pour les portes intérieures, soit la somme de 303,40 euros, il convient de préciser que celui-ci est conforme au prix du marché, étant précisé que cela comprend le coût de la pose.

En revanche, s’agissant de la porte de service dont le remplacement est évalué à la somme de 1 039,50 euros, il convient de ramener cette somme à 350 euros.

Concernant les trous dans la façade avant, la trace d’enfoncement sur la porte de garage et le trou sur le mur du séjour et sur les murs du garage, leur réparation est estimée à leur juste valeur, soit au total 669,46 euros.

S’agissant des frais de nettoyage, dont le montant estimé est de 331,24 euros, au regard des constats réalisé, il convient de ramener cette somme à de plus justes proportions, soit à la somme de 200 euros.

Au regard, de la vétusté, du temps passé par les locataires dans le logement, de la nature des dégradations et des prix du marché, il convient d’estimer le coût des dégradations locatives à un montant de 3 739 euros.

En conséquence, M. [K] [U] et Mme [T] [U] seront condamnés solidairement à payer à la bailleresse la somme de 3 739 euros au titre des réparations locatives.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K] [U] et Mme [T] [U], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des circonstances de l’affaire, précision étant faite que les locataires ont quittés le logement, aucun élément ne permet d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision, celle-ci sera donc rappelée.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 13 novembre 2007 entre la société -Flandre Opale Habitat, d’une part, et M. [K] [U] et Mme [T] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 9] à [Localité 8] est résilié depuis le 18 décembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [K] [U] et Mme [T] [U], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [K] [U] et Mme [T] [U] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 9] à [Localité 7] ([Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [K] [U] et Mme [T] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 532,83 euros (cinq cent trente-deux euros et quatre-vingt-trois centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [K] [U] et Mme [T] [U] à payer à la société -Flandre Opale Habitat la somme de 11595,53 euros (onze mille cinq cent quatre-vingt-quinze euros et cinquante-trois centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 17 octobre 2024 sur la somme de 3088,19 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE solidairement M. [K] [U] et Mme [T] [U] à payer à la société -Flandre Opale Habitat la somme de 3 739 euros (trois mille sept cent trente-neuf euros) au titre des réparations locatives

DÉBOUTE la société -Flandre Opale Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [K] [U] et Mme [T] [U] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 17 octobre 2024 et celui des assignations du 15 janvier 2025.

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Juge,