TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 4

ORDONNANCE DU : 24 Janvier 2025

Président : Madame BENDELAC, Juge

Greffier : M. MEGHERBI, Greffier

Débats en audience publique le : 29 Novembre 2024

N° RG 22/04972 – N° Portalis DBW3-W-B7G-2QTZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. “LE FLANDRE” sis [Adresse 6] [Localité 3], prise en la personne de son syndic en exercice la société FONCIA MEDITERRANEE, dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Benjamin NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. GLOBAL INVESTISSEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 5] – [Localité 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Corinne TOMAS-BEZER de la SELARL LOGOS, avocats au barreau de MARSEILLE

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS :

Selon acte authentique du 25 avril 2022, la SCI GLOBAL INVESTISSEMENT a acquis un appartement situé [Adresse 6] [Localité 3], au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, et dans lequel elle a fait réaliser des travaux de création d’une ouverture dans un mur porteur.

Par courrier du 8 juin 2022, la SCI GLOBAL INVESTISSEMENT a avisé le syndic de son intention de procéder à des travaux incluant la création d’une ouverture dans un mur porteur.

Par courrier du 10 juin 2022, le syndicat des copropriétaires a sommé la SCI GLOBAL INVESTISSEMENT de stopper tous travaux nécessitant une autorisation de l’assemblée générale non obtenue.

Par courrier du 5 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires l’a mis en demeure de faire cesser les travaux et à remettre en l’état les parties communes.

Par acte de commissaire de Justice du 5 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé «Le Flandre» sis [Adresse 6] [Localité 3], représenté par son syndic en exercice a fait attraire la SCI GLOBAL INVESTISSEMENT, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de MARSEILLE aux fins de lui ordonner sous astreinte de faire cesser les travaux entrepris et de remettre en état les lieux, outre sa condamnation à lui payer la somme provisionnelle de 5000 euros en réparation du préjudice subi outre la somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles et les entiers dépens.

Par ordonnance du 15 mars 2024, le président du tribunal de Marseille statuant en référé a ordonné la tenue d’une première réunion de médiation et renvoyé l’affaire à l’audience des référés du 4 octobre 2024, date à laquelle les parties ont indiqué que la médiation avait échoué et ont sollicité un renvoi.

A l’audience du 29 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé «Le Flandre» sis [Adresse 6] [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, par l’intermédiaire de son conseil, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande de :

Débouter la SCI GLOBAL INVESTISSEMENT de ses demandes, Ordonner sous quizaine à compter de la présente décision, la cessation de tous les travaux de rénovation affectant les parties communes de l’immeuble en copropriété Le Flandre, entrepris par la SCI GLOBAL INVESISSEMENT, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, Ordonner la remise en état des lieux tels qu’ils étaient avant les travaux irrégulièrement entrepris et la restituttion des parties communes indument approprié (mur porteur) sous astreinte de 500 € par jour de retard, ladite astreinte commençant à courir à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, Ordonner que le magistrat des référés demeure expressément compétent pour statuer sur la liquidation de ladite astreinte s’il y a lieu, Condamner la requise au paiement d’une somme de 5000 euros à titre provisionnel en réparation du préjudice subi, Condamner la requise au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens dont distraction au profit de M^e Benjamin Naudin, Dire n’y avoir lieu à suspendre l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir.

Il se fonde sur le trouble manifestement illicite, faisant valoir que les travaux réalisés affectent la structure et les parties communes de l’immeuble, qu’ils ont été effectués sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires en violation du règlement de copropriété. Elle ajoute que par la suite l’assemblée générale a rejeté la demande de ratification desdits travaux.

La SCI GLOBAL INVESTISSEMENT, par l’intermédiaire de son conseil, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, demande de rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires et de le condamner à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle considère que la demande du syndicat des copropriétaires se heurte à des contestations sérieuses puisqu’elle a demandé la ratification des travaux en assemblée générale. Elle affirme en outre que la demande de provision se heurte également à des contestations sérieuses puisqu’aucun préjudice ni aucun désordre n’est caractérisé.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

SUR QUOI, NOUS, JUGE DES RÉFÉRÉS,

Sur la demande principale

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. En outre, aucune condition d’urgence ou d’absence de contestation sérieuse n’est requise pour l’application de l’article susvisé.

Si l’existence de contestations sérieuses n’interdit pas au juge de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser un dommage imminent ou un trouble manifestement illicite , il reste qu’une contestation réellement sérieuse sur l’existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée.

Selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant (…) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Le règlement de copropriété publié le 26 novembre 1963 stipule que les parties communes sont celles qui a moins de stipulations contraires du règlement ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un propriétaire déterminé. Elles comprennent notamment les fondations, les gros murs de façade, de pignon de mitoyenneté, les murs de refond, le gros œuvre des planchers. Il précise également que les cloisons séparatives de deux appartements appartiennent en mitoyenneté aux propriétaires de ces appartements, hormis les murs de refond et gros porteurs, et ajoute que les cloisons qui sépareront les appartements des parties communes et les murs de refond et gros porteurs, même dans la partie qui traversera les appartements seront propriété commune.

Ce même règlement de copropriété prévoit que les parties communes ne pourront être modifiées sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

En l’espèce, il ressort des documents produits par les parties et il n’est pas contesté que la SCI GLOBAL INVESTISSEMENT a entrepris des travaux de rénovation dans l’appartement dont elle est propriétaire ayant notamment pour objet la création d’une ouverture dans un mur porteur.

Or le règlement de copropriété prévoit que les murs porteurs sont des parties communes et que toute modification des parties communes doit être soumis à l’autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il n’est pas contesté que la société défenderesse n’a obtenue aucune autorisation avant la réalisation des travaux, qui ont donc été effectués en violation des dispositions du règlement de copropriété.

La SCI GLOBAL INVESTISSEMENT se prévaut d’une demande de ratification de ces travaux par l’assemblée générale des copropriétaires. Toutefois les copropriétaires ont refusée de ratifier lesdits travaux, à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, aux termes de la résolution n°18 de l’assemble générale des copropriétaires du 24 mai 2023.

Il importe toutefois peu que cette assemblée générale ait été contestée devant les juridictions du fond, le trouble devant être appréciée à la date où le juge statue.

Il convient d’ailleurs de préciser que la ratification des travaux par l’assemblée générale n’est qu’une faculté et le copropriétaire qui a procédé à des transformations sans autorisation de l’assemblée générale ne peut arguer d’une contestation sérieuse à ce titre, la contestation ne portant ni sur l’existence du trouble, ni sur son caractère manifestement illicite.

Dès lors, les travaux réalisés sur le mur porteur, en violation du règlement de copropriété, constituent un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser.

En conséquence, il convient de condamner la SCI GLOBAL INVESTISSEMENT à faire cesser tous les travaux de rénovation affectant les parties communes et à remettre en état le mur porteur de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6] [Localité 3].

Afin de garantir l’exécution de la mesure, il convient d’ordonner une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard passé le délai de deux mois, et pendant une durée de quatre mois à compter de la signification de la présente ordonnance.

Aucune circonstance ne justifie toutefois que le juge des référés ne se réserve la liquidation de l’astreinte, et il y a donc lieu de rejeter cette demande.

Sur la demande de provision :

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours même en présence d’une contestation sérieuse prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La contestation est sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposé au demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision susceptible d’intervenir au fond.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas en quoi les travaux réalisés mettent en péril l’immeuble.

En outre, l’absence de règlement amiable dans le cadre de la présente procédure ne peut caractériser une résistance abusive de la société défenderesse.

En l’absence de démonstration d’un quelconque préjudice, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de provision.

La demande est donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SCI GLOBAL INVESTISSEMENT est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé «Le Flandre» sis [Adresse 6] [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI GLOBAL INVESTISSEMENT, qui succombe à l’instance, supportera les dépens de la présente instance en référé, dont distraction au profit de M^e Benjamin Naudin.

Il convient de rappeler que la présente ordonnance est, de plein droit, exécutoire par provision, et qu’il n’y a pas lieu de l’écarter en matière de référé conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, STATUANT PAR ORDONNANCE PRONONCÉE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

Condamnons la SCI GLOBAL INVESTISSEMENT à faire cesser tous les travaux de rénovation affectant les parties communes et à remettre en état le mur porteur de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6] [Localité 3], sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard passé le délai de deux mois, et pendant une durée de quatre mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Rejetons la demande de provision ;

Condamnons la SCI GLOBAL INVESTISSEMENT à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé «Le Flandre» sis [Adresse 6] [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons les autres demandes des parties ;

Condamnons la SCI GLOBAL INVESTISSEMENT aux dépens de l’instance en référé, dont distraction au profit de M^e Benjamin Naudin en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT