TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 05 Décembre 2025

Président : Madame PONCET, Vice-présidente

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 31 Octobre 2025

N° RG 25/03443 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6XDU

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 4]

Représenté par son syndic en exercice le CABINET FERGAN, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

Représentée par Maître Lisa VIETTI de la SELARL JURISBELAIR, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

S.C.I ADNI

Dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

Non comparante

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ADNI est copropriétaire du lot 21 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] soumis au statut de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par acte de commissaires de justice en date du 5 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société CABINET FERGAN a fait citer la SCI ADNI en paiements des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 31 octobre 2025, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes, actualisant sa créance. Il demande de condamner la SCI ADNI au paiement :

— De la somme de 7751,76 euros au titre des charges échues pour la période du 26 juillet 2021 au 20 juin 2025, ainsi que du budget prévisionnel du 1er janvier au 31 décembre 2025 restant à échoir, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 octobre 2023, avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-3 du code civil et ce, jusqu’à parfait paiement ;

— De la somme de 800 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— De la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— De la somme de 1450 euros au titre des frais irrépétibles ;

— Des dépens qui devront comprendre le coût du commandement de payer du 18 octobre 2023 ainsi que de la présente assignation et de la signification de la décision à intervenir.

Il demande également que soit ordonné qu’à compter de la sommation de payer, les frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour recouvrer les sommes qui lui sont dues resteront à la charge de la débitrice défaillante.

La SCI ADNI, bien que régulièrement convoqué (cité à étude), n’était ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2025, date à laquelle la décision a été rendue.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile, dispose qu’en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la recevabilité

En l’espèce, par courrier recommandé en date du 23 juin 2025, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SCI ADNI de payer les provisions impayées dues au titre de l’exercice en cours.

Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre de l’exercice en cours n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours.

Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

S’agissant des charges échues

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 27 juillet 2021, 22 septembre 2022, 15 mai 2023, 28 juin 2024 et 25 mai 2025, comportant approbation des comptes des exercices du 1er janvier au 31 décembre 2020, du 1er janvier au 31 décembre 2021, du 1er janvier au 31 décembre 2022, du 1er janvier au 31 décembre 2023, du 1er janvier au 31 décembre 2024, vote du budget prévisionnel et vote des travaux pour les exercices du 1er janvier au 31 décembre 2025 et du 1er janvier au 31 décembre 2026, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,

— les décomptes de charges et appels de fonds concernant la SCI ADNI pour la période réclamée,

— la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 juin 2025, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,

— le relevé de compte arrêté au 20 juin 2025 à la somme totale de 8044,94€, correspondant à 7244,94€ dus au titre des charges et travaux et 800€ dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui reprend les différents appels et les règlements effectués.

— le détail des provisions à échoir pour l’exercice en cours, pour un total de 506,82€,

— le contrat de syndic.

Au vu des pièces fournies aux débats, la SCI ADNI sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7244,94€ au titre des provisions pour charges et travaux impayées arrêtés à la date du 6 mai 2025.

Le commandement de payer du 18 octobre 2023 n’ayant été suivi d’une assignation que presque deux ans plus tard, les intérêts légaux ne commenceront à courir qu’à compter de l’assignation.

S’agissant des provisions à échoir

A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 20 mars 2023, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

L’assemblée générale du 28 juin 2024 a voté le budget prévisionnel pour l’année 2025.

Il convient donc de condamner la SCI ADNI au paiement de la somme de 506,82€ correspondant aux provisions trimestrielles du du 1er juillet au 31 décembre 2025.

Les provisions à échoir ne devenant immédiatement exigibles que passé le délai de 30 jours suivant la mise en demeure, les intérêts ne peuvent pas courir à compter de la date du commandement de payer antérieur dans la mesure où à cette date les provisions à échoir n’étaient pas encore exigibles. Il en résulte que les intérêts ne commenceront à courir qu’à compter de l’assignation.

S’agissant des frais nécessaires

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

En l’espèce, les frais de mise en demeure n’ayant pas été suivis d’une procédure ou d’un paiement ne peuvent être considérés comme utile au recouvrement de la créance de sorte qu’ils ne seront pas pris en compte.

Par ailleurs, faute de justifier de diligences exceptionnelles, les frais de remise dossier huissier ou avocat ne seront pas pris en compte.

Il ressort donc de l’examen des pièces produites et du décompte en date du 20 juin 2025 qu’aucun des frais réclamés ne peuvent être pris en compte soit parce qu’ils ne sont pas conformes au contrat de syndic, soit parce qu’il s’agit d’actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (frais de relance avec ou sans lettre recommandée multipliés et non suivi d’un paiement effectif) ou non justifiés par des pièces produites (commandements de payer non communiqués, lettre de relance ou mise en demeure) ou encore d’honoraires d’avocats ou d’huissiers, relevant, quant à eux, des dépens et frais irrépétibles.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Ainsi, le préjudice issu du retard apporté au paiement d’une somme d’argent est réparé par l’allocation de l’intérêt au taux légal et il appartient au créancier réclamant paiement de sommes complémentaires de justifier d’un préjudice distinct.

Cette preuve ne résulte pas de la seule carence de l’intimé ni encore de l’affirmation péremptoire de « sa mauvaise foi caractérisée » en l’absence de toute pièce comptable sur une difficulté de trésorerie et/ou financière à laquelle la copropriété aurait été confrontée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société CABINET FERGAN ne justifie ni de la nature, ni du principe ni de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance.

Par conséquent, il convient de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI ADNI, qui succombe, supportera les dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCI ADNI, qui succombe, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société CABINET FERGAN la somme de 1000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE la SCI ADNI à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société CABINET FERGAN les sommes suivantes :

—  7244,94 € au titre des charges de copropriété exigibles au 6 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

—  506,82 € au titre des charges à échoir pour l’exercice en cours, devenues immédiatement exigibles, comprenant les provisions trimestrielles du du 1er juillet au 31 décembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

REJETTE la demande relative aux frais de recouvrement ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société CABINET FERGAN ;

CONDAMNE la SCI ADNI à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société CABINET FERGAN la somme de 1 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI ADNI aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Grosse délivrée le

À

— Maître Lisa VIETTI