TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 16 Février 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BONNEVILLE lors des débats et Madame DE ANGELIS lors du délibéré

Débats en audience publique le : 24 Novembre 2025

GROSSE :

Le 17 février 2026

à M^e Julien AYOUN

Le……………………………………………

à Me………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 17 février 2026

à M^e Alain KOUYOUMDJIAN

Le 17 février 2026

à M^e Emilie CASTELLANI

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 21/06102 – N° Portalis DBW3-W-B7F-ZLQ2

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [R] [T]

née le 10 Septembre 1977 à [Localité 1] (13), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Alain KOUYOUMDJIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [K] [F], domiciliée : chez PEROTTINO IMMOBILIER, [Adresse 2]

représentée par M^e Julien AYOUN, avocat au barreau de MARSEILLE

S.A.R.L. PEROTTINO IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Emilie CASTELLANI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 2 octobre 2019, Mme [R] [T] a conclu avec Mme [K] [F] un bail d’habitation portant sur une maison à usage d’habitation située [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initialement fixé à 760 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.

La gestion du bien était confiée à la SARL PEROTTINO IMMOBILIER.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement.

Par acte sous signature privée, date du 02 octobre 2019, Mme [K] [F] representée par son mandataire, la SARL PEROTTINO IMMOBILIER a donné à bail à Mme [R] [T] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer de 760 euros, outre une provision sur charges de 50 euros.

Un état des lieux contradictoire a été réalisé le jour de la signature du bail.

Par courrier du 4 mars 2021, la mairie d'[Localité 2] adressait un courrier à la SARL PEROTTINO IMMOBILIER lui demandant de procéder dans les plus brefs délais aux réparations et études nécessaires afin de remédier aux désordres. Un constat visuel des désordres était joint à ce courrier. Mme [R] [T] était également rendue destinataire du rapport de visite.

Le 14 avril 2021, le conseil de Mme [T] adressait un courrier en la forme recommandé à la SARL PEROTTINO qui a été réceptionné le 16 avril 2021, lui rappelant que bien que mise en demeure de remédier aux désordres, elle avait certes fait mandaté plusieurs entreprise mais les travaux n’avaient jamais débuté.

Le 26 avril 2021, la SARL PEROTTINO annonçait qu’un rendez-vous d’expertise avec le cabinet SARETEC était prévu en accord avec Mme [T] pour le 25 mai 202, et qu’à l’issue de son rapport, des entreprises susceptibles de réaliser les travaux seraient mandatées. Le conseil de Mme [T] acquiesçait à cette date de rendez-vous d’expertise et questionnait par courrier du 29 avril 2021, la SARL PEROTTINO sur ses intentions quant à la réparation du préjudice. Il sollicitait également la dispense du paiement du loyer à partir d’avril 2021 jusqu’à la refection totale de l’appartement.

Par courrier du 15 juin 2021, le conseil de Mme [R] [T] demandait à la SARL PEROTTINO de reloger sa cliente en l’état des conclusions du rapport d’expertise.

Le 20 juillet 2021 le rapport d’avis technique de la société SARETEC était déposé.

Par acte de commissaire de justice du 25 octobre 2021, Mme [R] [T] a fait assigner Mme [K] [F] et la SARL PEROTTINO devant le juge des contentieux de la protection aux fins de les voir:

Condamner à effectuer les travaux de remise en état nécessaires à l’isolation et aération sans délai et sous astreinte de 50 euros par jour de retard à l’expiration d’un mois après signification du jugement.Dire et juger qu’en l’état d’indécence du logement, le loyer sera suspendu à compter de Janvier 2021 jusqu’à la réalisation des travaux.Condamner conjointement et solidairement Mme [F] et la SARL PEROTTINO à payer à Mme [T] 14 980 euros en réparation des préjudices subis pour elle-même et sa FilleCondamner conjointement et solidairement Mme [F] et la SARL PEROTTINO à payer à Mme [T] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été retenue une première fois à l’audience du 28 septembre 2023.

Par jugement du 21 décembre 2023, la juridiction a déclaré l’assignation recevable, déclaré recevables les demandes dirigées contre Mme [F] et ordonné la réouverture des débats afin de mettre en cause Mme [H] [C] épouse [U], identifiée comme usufruitière du bien.

L’affaire a finalement été retenue à l’audience du 24 novembre 2025.

À l’audience, Mme [T] se désiste de sa demande de travaux, indiquant avoir quitté les lieux depuis le mois d’avril 2022. Pour le reste, elle sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, outre le débouté de Mme [F] de sa demande en paiement des loyers, et le débouté de Mme [F] et de l’agence PEROTTINO immobilier de l’ensemble de leurs demandes.

A l’audience, Mme [K] [F] et Mme [H] [C] épouse [U] sollicitent :

Le débouté de Mme [T] et de la société PEROTTINO IMMOBILIER de l’ensemble de leurs demandes ;Que Mme [F] soit mise hors de la cause ;La condamnation de Mme [T] au paiement à Mme [U] d’une somme de 8 069,22 euros correspondant aux loyers impayés entre le mois d’avril 2021 et le mois d’avril 2022 ;La condamnation de Mme [T] au paiement à Mme [U] d’une somme de 9 639,51 euros au titre des frais de remise en état du logement ;La condamnation de la société PERROTINO IMMOBILIER à communiquer sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement du contrat d’assurance garantie loyers impayés ;La condamnation de la société PERROTINO IMMOBILIER au paiement à Mme [U] d’une somme de 8 069,22 euros au titre de la garantie loyers impayés ;La condamnation de Mme [T] au paiement à Mme [U] et Mme [F] d’une somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;La condamnation de la société PERROTINO IMMOBILIER au paiement à Mme [U] et Mme [F] d’une somme de 2 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

À l’audience, la SARL PEROTTINO sollicite :

In limine litis de voir :

— Déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles formées par Mme [F]

Au fond de voir :

— Débouter [T], Mme [F] et Mme [U] de l’ensemble de leurs demandes

A titre subsidiaire :

— Si le tribunal devait condamner la SARL PEROTTINO IMMOBILIER, au titre de la garantie des loyers impayés, réduire la somme à hauteur de 3 383 ;54 euros.

En tout état de cause,

— Condamner solidairement Mme [T], Mme [U] et Mme [F] au paiement d’une somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il conviendra de se reporter à leurs écritures, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 février 2026, par mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes indemnitaires de Mme [T]

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent et d’en assurer la jouissance paisible.

Il appartient toutefois au locataire qui invoque un manquement contractuel d’en rapporter la preuve, conformément à l’article 1353 du code civil.

Mme [T] soutient que le logement présentait des désordres d’humidité et de moisissures constitutifs d’un manquement à l’obligation de délivrance conforme et sollicite l’indemnisation d’un préjudice de jouissance.

Il ressort des pièces produites :

— qu’aucun arrêté d’insalubrité ou de péril n’a été pris concernant le logement ;

— que des expertises ont été diligentées ;

— que des devis ont été établis ;

— que des propositions de relogement ont été formulées ;

— que plusieurs interventions n’ont pu être réalisées en raison du refus ou du report opposé par la locataire ;

— que l’expertise produite met en évidence un défaut d’aération et des conditions d’occupation susceptibles d’avoir contribué aux désordres.

En l’absence d’éléments établissant que le logement aurait été impropre à sa destination ou qu’il aurait présenté un caractère indécent au sens des textes applicables, et alors que le bailleur et son mandataire justifient avoir entrepris des diligences pour remédier aux désordres signalés, il n’est pas démontré l’existence d’un manquement contractuel engageant leur responsabilité.

Les demandes indemnitaires de Mme [T] seront en conséquence rejetées.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Mme [T] a cessé de régler les loyers à compter du mois d’avril 2021.

Elle invoque implicitement l’exception d’inexécution.

Cependant, l’exception d’inexécution ne peut être valablement opposée que lorsque le manquement du cocontractant est suffisamment grave et rend impossible l’exécution de l’obligation corrélative.

En l’espèce, ainsi qu’il a été précédemment relevé, aucun manquement caractérisé du bailleur n’est établi. En outre, les désordres invoqués n’ont pas été reconnus comme rendant le logement impropre à son usage, et les diligences entreprises pour y remédier ne peuvent être regardées comme inexistantes.

Dans ces conditions, Mme [T] ne pouvait unilatéralement suspendre le paiement des loyers.

Le loyer mensuel étant fixé à 764,98 euros, et les loyers correspondant à la période d’avril 2021 à avril 2022 n’ayant pas été réglés, la dette locative s’élève à :

764,98 € × 12 mois = 9 179,76 €.

Cependant, dans le cadre du dispositif de ses conclusions, Mme [U] sollicite la somme de 8 069,22 euros au titre des loyers impayés.

Il convient en conséquence de condamner Mme [T] à payer cette somme à Mme [U].

Sur la demande de Mme [U] au titre des frais de remise en état

Mme [U] sollicite la condamnation de Mme [T] au paiement d’une somme de 9 639,51 euros au titre des frais de remise en état du logement.

Cependant, il lui appartient, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve :

De la réalité des dégradations locatives ;De leur caractère distinct de l’usure normale ;Du lien de causalité avec le préjudice invoqué.

Or, en l’espèce, les pièces produites ne permettent pas d’établir que les désordres constatés à la sortie des lieux seraient exclusivement imputables à Mme [T] et distincts des difficultés structurelles d’humidité ayant affecté le logement au cours de l’occupation.

La demande sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes dirigées contre la société PEROTTINO IMMOBILIER

Aux termes des articles 1991 et suivants du code civil, le mandataire est tenu d’exécuter le mandat avec diligence et loyauté.

Sa responsabilité ne peut être engagée qu’en cas de faute démontrée dans l’exécution de sa mission et à la condition qu’un préjudice en résulte.

Sur la demande de production du contrat d’assurance garantie loyers impayés.

Mme [U] sollicite qu’il soit ordonné à la société PEROTTINO IMMOBILIER de produire sous astreinte le contrat d’assurance garantie loyers impayés.

Toutefois, la présente décision statue sur la dette locative entre les parties.

La production sollicitée n’apparaît ni utile ni nécessaire à la solution du litige dés lors que l’existence et le montant de la créance locative sont établis par les pièces versés aux débats.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner cette production sous astreinte.

Sur la demande en paiement au titre de la garantie loyers impayés.

Mme [U] sollicite la condamnation de la société PEROTTINO IMMOBILIER à lui payer la somme de 8 069,22 au titre des loyers impayés, soutenant que cette dernière aurait manqué à ses obligations dans la mise en œuvre de la garantie loyers impayés.

Toutefois, il ressort des pièces produites que :

— le contrat de gestion liait la société PEROTTINO au bailleur,

— un contrat d’assurance garantie loyers impayés a été souscrit,

— des règlements partiels sont intervenus,

— aucun élément contractuel ne démontre que la société PEROTTINO se serait personnellement engagée à garantir elle-même le paiement des loyers.

En application des articles 1991 et suivants du code civil, le mandataire est tenu d’exécuter le mandat conformément aux instructions reçues et dans l’intérêt du mandant. Il ne répond pas personnellement des dettes du locataire, sauf engagement exprès ou faute dans l’exécution de sa mission.

Or, en l’espèce, Mme [U] ne démontre :

— ni l’existence d’un engagement contractuel de la société PEROTTINO à se substituer à l’assureur,

— ni un manquement caractérisé dans la mise en œuvre de la garantie,

— ni un refus fautif de déclaration du sinistre.

Il n’est pas davantage établi que les conditions de mise en jeu de la garantie étaient réunies ou que l’assureur aurait opposé un refus imputable au mandataire.

Dès lors, la demande tendant à voir condamner la société PEROTTINO au paiement des loyers impayés sur le fondement de la garantie loyers impayés ne peut prospérer et sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [T], qui succombe principalement, sera condamnée aux dépens.

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile à son profit.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE les demandes indemnitaires formulées par Mme [R] [T]

CONDAMNE Mme [R] [T] à payer à Mme [H] [C] épouse [U] la somme de 8 069,22 euros (huit mille soixante-neuf euros et vingt-deux centimes) au titre des loyers impayés ;

REJETTE les demandes indemnitaires formulées par Mme [H] [C] épouse [U] au titre des frais de remise en état du logement ;

DÉBOUTE Mme [H] [C] épouse [U] de sa demande de condamnation de la société PERROTINO IMMOBILIER au paiement d’une somme au titre de la garantie loyers impayés ;

DIT n’y avoir lieu d’ordonner la production sous astreinte du contrat d’assurance garantie loyers impayés ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Mme [R] [T] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi signé par le juge et la greffière susnommés et mis à disposition des parties le 16 février 2026.

La Greffière Le Juge