TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 12 Septembre 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 20 Juin 2025

N° RG 25/01078 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6DSH

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 8] sis [Adresse 2], représenté par son Syndic en exercice la Société CGS, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Anne hélène REDE-TORT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [X] [L] né le 02 Juin 1969 en AFRIQUE DU SUD, demeurant [Adresse 7] – AFRIQUE DU SUD

non comparant

Madame [R] [W] [L] née le 28 Avril 1972 à [Localité 5] – AFRIQUE DU SUD, demeurant [Adresse 4] – AFRIQUE DU SUD

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [H] [Y] [D] [L] et Madame [R] [W] [L] sont propriétaires du lot 2 de l’ensemble immobilier [Adresse 8] situé [Adresse 3].

Le syndicat des copropriétaires demandeur se plaint du non-paiement des charges de copropriété par Monsieur [H] [Y] [D] [L] et Madame [R] [W] [L].

C’est dans ces circonstances que par assignation du 11 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE CANTA GALET, représenté par son syndic en exercice la société CGS a fait citer Monsieur [H] [Y] [D] [L] et Madame [R] [W] [L], en demandant au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 leur condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  1386,27 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice du 11 avril 2025,

— de l’ensemble des frais de recouvrement,

—  500 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

—  1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 juin 2025.

À cette date, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CANTA GALAT, représenté par son syndic en exercice la société CGS, par l’intermédiaire de son conseil, maintient ses demandes, en faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses conclusions auxquelles il convient de se reporter, conclut

Régulièrement cités par remise au parquet, Monsieur [H] [Y] [D] [L] et Madame [R] [W] [L] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience susvisée.

SUR QUOI

Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler qu’en l’absence de comparution de la partie en défense, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la demande en paiement

Attendu que le syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1,et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 » ;

Que l’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020 dispose notamment : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il ait statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévue à cet effet ;

2° Le juge saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait préparé sa défense. La procédure est orale ; »

Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel voté à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ;

Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CANTA GALET, représenté par son syndic en exercice la société CGS, fait valoir que Monsieur [H] [Y] [D] [L] et Madame [R] [W] [L], propriétaires du lot 2 au sein de l’immeuble en copropriété, n’ont pas payé les provisions pour charges dans le mois de la mise en demeure qui leur a été délivrée le 30 décembre 2024 ;

Qu’il produit des pièces pertinentes et probantes à l’appui de ses prétentions et notamment :

— un relevé de propriété,

— le contrat de syndic,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 1er juin 2023 et 13 mai 2024,

— un extrait de compte arrêté au 17 février 2025 pour la somme totale de 1386,27 € au titre des charges échues et des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— une lettre de mise en demeure de payer en date du 30 décembre 2024 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel de l’année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ;

Que cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel prévu à l’article 14-1 de la loi en prévoyant la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours, sans mise en péril de sa trésorerie ;

Qu’elle est subordonnée à la délivrance préalable d’une mise en demeure claire et précise des provisions dues au titre de l’article 14-1 et fonds travaux de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 devenues exigibles ;

Que l’article 64 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;

Qu’en l’occurrence, le syndicat des copropriétaires produit un courrier en date du 30 décembre 2024 intitulé « lettre recommandée avec AR Ultime mise en demeure » ;

Que pour autant, les pièces qu’il verse au débat, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’envoi ni de l’accusé de réception de la mise en demeure par Monsieur [H] [Y] [D] [L] et Madame [R] [W] [L];

Que faute de justifier de la délivrance par lettre recommandée avec accusé de réception de la mise en demeure du 30 septembre 2024, les demandes du Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CANTA GALET sont irrecevables ;

Sur la demande de dommages-intérêts

Attendu que la demande principale étant irrecevable, la demande du syndicat des copropriétaires requérant de dommages-intérêts ne peut aboutir et sera donc rejetée ;

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 au profit du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier requérant qui sera donc débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Attendu que le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE CANTA GALET, représenté par son syndic en exercice, conservera la charge des dépens qu’il a engagés à l’occasion de la présente instance;

PAR CES MOTIFS,

JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DECLARE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE CANTA GALET, représenté par son syndic en exercice la société CGS, irrecevable en l’intégralité de ses demandes principales, fins et conclusions ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE CANTA [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la société CGS, de sa demande de dommages-intérêts ;

DÉBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE CANTA GALET, représenté par son syndic en exercice la société CGS, de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

LAISSE les entiers dépens à la charge du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE CANTA GALET, représenté par son syndic en exercice la société CGS.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Grosse délivrée le 12 Septembre 2025

À

— M^e Anne hélène REDE-TORT