Minute n°

N° RG 25/00812 – N° Portalis DBZO-W-B7J-DKVH

S.A. AVESNOISE-PROMOCIL

C/

[F] [B] veuve [I]

JUGEMENT DU 11 Septembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAMBRAI

DEMANDEUR :

S.A. AVESNOISE-PROMOCIL

6 rue de la Croix

59602 MAUBEUGE CEDEX

représentée par M^e Patrick HOUSSIERE, avocat au barreau d’AVESNES-SUR-HELPE

DÉFENDEUR :

Madame [F] [B] veuve [I]

6 rue François Villon

Etage 3 – Appt 7 – Résidence Fleming

59540 CAUDRY

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Geoffroy HILGER

Greffier : Lise HODIN

DÉBATS :

Audience publique du : 03 Juillet 2025

DÉCISION :

En premier ressort, Contradictoire , par mise à disposition le 11 Septembre 2025 par Geoffroy HILGER , Juge des contentieux de la protection, assisté de Lise HODIN , Greffier.

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e HOUSSIERE

Copie certifiée conforme le :

à : Mme [I]

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 1er novembre 1998, SA AVESNOISE PROMOCIL a loué à Madame [F] [B] veuve [I] et [G] [I] un local à usage d’habitation situé 6 rue François Villon, résidence Fleming, étage 3 apt 7 à CAUDRY (59540), moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 206,84 euros hors charges, outre 41,60 euros de provision pour charges.

[G] [I] est décédé le 14 juillet 2010.

Par acte d’huissier du 11 juin 2024, SA AVESNOISE PROMOCIL a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 2 348,21 euros au titre des loyers et charges échus au 4 juin 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 12 juin 2024.

Par acte d’huissier en date du 11 mars 2025, SA AVESNOISE PROMOCIL a fait assigner Madame [F] [B] veuve [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de CAMBRAI et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

• constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,

• ordonner l’expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,

• autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,

• faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,

• condamner la locataire à payer la somme de 3 755,52 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 octobre 2024 avec intérêts au taux légal,

• condamner la locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,

• condamner la locataire à payer la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du NORD le 13 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 mai 2025 et retenue lors de l’audience du 3 juillet 2025 après renvoi pour permettre au bailleur de produire un décompte actualisé.

A cette audience, SA AVESNOISE PROMOCIL, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 6 156,76 euros, au titre des loyers et charges échus au 25 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus. La demanderesse précise s’en rapporter quant à l’octroi d’éventuels délais de paiement et précise qu’aucun règlement n’a eu lieu.

Citée par acte délivré à étude, Madame [F] [B] veuve [I] est présente. Elle ne conteste pas la demande, en son principe, mais précise qu’elle est à la retraite, qu’elle bénéficie d’une pension de réversion, qu’elle a fait un virement de 600 euros le 2 juillet 2025 et elle propose d’apurer la dette par mensualités de 300 euros.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 29 avril 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives.

L’affaire est mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 12 juin 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 13 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 15 mai 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, SA AVESNOISE PROMOCIL verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 25 juin 2025, la dette locative de Madame [F] [B] veuve [I] s’élève à la somme de 5 392,65 euros (soit la somme de 6 156,76 euros réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 164,11 euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens et d’un montant de 600 euros au titre du versement effectuée par la locataire) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de juin 2025. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 11 juin 2024 pour la somme de 2 348,21 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le contrat de bail unissant les parties stipule une clause résolutoire en ce qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 11 juin 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 12 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l’article 24, V et de l’article 24, VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative, et lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Compte tenu de la situation financière exposée par la locataire, des éléments contenus dans l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives, du versement de la somme de 600 euros le 2 juillet 2025 par la locataire, et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à Madame [F] [B] veuve [I], par application de l’article 24-V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un échelonnement de la dette sur une durée de 36 (trente-six) mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 150 euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

Les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement ainsi accordés. Si la locataire règle chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Madame [F] [B] veuve [I] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Madame [F] [B] veuve [I] sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [F] [B] veuve [I] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Par ailleurs, il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement de la locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de SA AVESNOISE PROMOCIL les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er novembre 1998 entre SA AVESNOISE PROMOCIL, d’une part, et Madame [F] [B] veuve [I], d’autre part, concernant le logement situé au 6 rue François Villon, résidence Fleming, étage 3 apt 7 à CAUDRY (59540) sont réunies à la date du 12 août 2024 ;

CONDAMNE Madame [F] [B] veuve [I] à verser à SA AVESNOISE PROMOCIL la somme de 5 392,65 euros (décompte arrêté au 25 juin 2025, terme du mois de juin 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 11 juin 2024 sur la somme de 2 348,21 euros euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Madame [F] [B] veuve [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 (trente-cinq) mensualités de 150 euros chacune et une 36e (trente-sixième) mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [F] [B] veuve [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, SA AVESNOISE PROMOCIL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [F] [B] veuve [I] soit condamnée à verser à SA AVESNOISE PROMOCIL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE SA AVESNOISE PROMOCIL du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Madame [F] [B] veuve [I] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

La greffière, Le juge,