MINUTE N°

RG – N° RG 24/00027 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KJ6V

l’AARPI BONIJOL-CARAIL-VIGNON

M^e Céline CASSEGRAIN

la SELARL FREDERIC ORTEGA AVOCAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NÎMES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ RENDUE LE 15 JANVIER 2025

PARTIES :

DEMANDEURS

Mme [V] [H] [P] [G]

née le 07 Février 1941 à [Localité 21], demeurant [Adresse 10] – [Localité 20]

représentée par Maître Frederic ORTEGA de la SELARL FREDERIC ORTEGA AVOCAT, avocats au barreau de NIMES (postulant), M^e Céline CASSEGRAIN, avocat au barreau de VALENCE (plaidant)

M. [Y] [E] [D] [B]

né le 24 Novembre 1946 à [Localité 20], demeurant [Adresse 10] – [Localité 20]

représenté par Maître Frederic ORTEGA de la SELARL FREDERIC ORTEGA AVOCAT, avocats au barreau de NIMES (postulant), M^e Céline CASSEGRAIN, avocat au barreau de VALENCE (plaidant)

DEFENDEUR

M. [M] [J]

né le 21 Mars 1975 à [Localité 19], demeurant [Adresse 11] – [Localité 20]

représenté par Maître Roch-vincent CARAIL de l’AARPI BONIJOL-CARAIL-VIGNON, avocats au barreau de NIMES (postulant)

Ordonnance contradictoire, en ressort, prononcée par Valérie DUCAM, Vice-Président, tenant l’audience des référés, par délégation de Madame le président du tribunal judiciaire de Nîmes, assistée de Halima MANSOUR, Greffier, présente lors des débats et du prononcé du délibéré, après que la cause a été débattue à l’audience publique du 11 décembre 2024 où l’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2025, les parties ayant été avisées que l’ordonnance serait prononcée par sa mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire.

MINUTE N°

RG – N° RG 24/00027 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KJ6V

l’AARPI BONIJOL-CARAIL-VIGNON

M^e Céline CASSEGRAIN

la SELARL FREDERIC ORTEGA AVOCAT

EXPOSE DU LITIGE

Le 10 août 2020, Madame [V] [G] et Monsieur [Y] [B] ont vendu à Monsieur [M] [J] plusieurs parcelles de terrain à bâtir, cadastrées CH[Cadastre 13], CH[Cadastre 2], CH[Cadastre 4], CH[Cadastre 5] et CH[Cadastre 8] sur la commune de [Localité 20], sises [Adresse 10].

Ces parcelles proviennent d’une division cadastrale, Madame [G] et Monsieur [B] ayant notamment conservé les parcelles cadastrées CH[Cadastre 6], CH[Cadastre 3] et CH[Cadastre 7].

Lors de la vente, a été constituée une convention de servitudes grevant la parcelle cadastrée section CH n° [Cadastre 5] au profit des parcelles restant la propriété des vendeurs, dans les termes suivants :

“CRÉATION DE SERVITUDE DE CANALISATIONS

1°) Monsieur [J],

Propriétaire de la parcelle sise sur la commune de [Localité 20] (Gard), cadastrée section CH, numéro [Cadastre 5] pour une contenance totale de 1a 40 ca, objet des présentes,

2°) Madame [G] et Monsieur [B]

Propriétaire des parcelles sises commune de [Localité 20] (Gard), cadastrées savoir:

— section CH, numéro [Cadastre 14] pour une contenance totale de 7a 00ca,

— section CH, numéro [Cadastre 15], [Adresse 17] pour unr contenance totale de 12a 65ca,

— section CH, numéro [Cadastre 3] pour une contenance totale de 7ca,

— section CH, numéro [Cadastre 6] pour une contenance totale de 31ca,

— section CH, numéro [Cadastre 7] pour une contenance totale de 2a 18ca,

a°/ Conviennent de constituer une servitude dans les termes suivants :

A titre de condition particulière et déterminante des présentes, il est constitué une servitude réelle et perpétuelle de canalisations aériennes ou souterraines (eaux usées, électricité, téléphone et autres) et gaines souterraines, ayant :

Pour fonds servant :

Propriétaire de la parcelle sise sur la commune de [Localité 20] (Gard), cadastrée section CH, numéro [Cadastre 5] pour une contenance totale de 1a 40ca, objet des présentes,

Pour fonds dominant:

— section CH, numéro [Cadastre 14] pour une contenance totale de 7a 00ca,

— section CH, numéro [Cadastre 15], Iieudit “[Adresse 9]” pour une contenance totale de 12a 65ca,

— section CH, numéro [Cadastre 3] pour une contenance totale de 7ca,

— section CH, numero [Cadastre 6] pour une contenance totale de 31ca,

— section CH, numéro [Cadastre 7] pour une contenance totale de 2a 18ca,

b°/ Condition d’exercice de la servitude

Cette servitude s’exercera sur I’ensemble du fonds servant cadastré section CH n°[Cadastre 5].

(…)

Le propriétaire du fonds dominant, VENDEUR aux présentes, déclare qu’il existe sur la parcelle cadastrée section CH n°[Cadastre 5] un compteur d’eau, un compteur d’électricité et un compteur de gaz.

Le propriétaire du fonds servant, ACQUEREUR aux présentes, autorise d’ores et déjà le VENDEUR ainsi que toutes personnes ayant intérêt à accéder auxdits compteurs.

Cette servitude emporte le droit pour les propriétaires actuels des fonds dominants, leurs ayants droit, ayants cause et successeurs, et tous tiers appelés sur la propriété, d’accéder au fonds servant pour permettre l’entretien, la réparation et Ie remplacement de ladite canalisation”.

Madame [V] [G] et Monsieur [Y] [B] soutiennent que Monsieur [J] a réalisé différents travaux impactant directement l’assiette de la servitude. Ils faisaient ainsi dresser un procès-verbal de constat le 20 septembre 2022.

Aucun accord amiable n’était trouvé par les parties.

Ainsi, par acte de commissaire de justice en date du 9 janvier 2024, Madame [V] [G] et Monsieur [Y] [B] ont fait citer en référé Monsieur [M] [J] devant le Président du Tribunal Judiciaire de NIMES aux fins d’obtenir la condamnation sous astreinte du défendeur à la remise en état de la parcelle, outre la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par écritures déposées et soutenues oralement à l’audience de référé du 11 décembre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, Madame [V] [G] et Monsieur [Y] [B] demandent au juge des référés de :

— Recevoir Madame [G] et Monsieur [B] dans leurs demandes et les juger recevables et bien fondés,

— Débouter Monsieur [J] de ses entières demandes,

— Juger que Monsieur [J] viole la servitude conventionnelle de passage des canalisations prévue à l’acte de vente du 10.08.2020,

— Condamner Monsieur [J] à démolir les ouvrages empêchant ou gênant l’exercice de ladite servitude, sous astreinte de 100 € par jour de retard 1 mois après la notification de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [J] à remettre l’entière parcelle cadastrée CH[Cadastre 5] en état de recevoir ladite servitude, sous astreinte de 100 € par jour de retard 1 mois après la notification de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [J] à remettre en état les compteurs d’eau et de gaz ainsi que la boîte aux lettres endommagés appartenant à Madame [G] et Monsieur [B], sous astreinte de 100 € par jour de retard 1 mois après la notification de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [J] à permettre à Madame [G] et Monsieur [B] d’accéder au fonds servant, sous astreinte de 100 € par jour de retard 1 mois après la notification de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [J] à démolir les ouvrages appuyés ou scellés sur les murs privatifs de Madame [G] et Monsieur [B], à défaut d’autorisation préalable, sous astreinte de 100 € par jour de retard 1 mois après la notification de la décision à intervenir,

— Accorder une servitude de tour d’échelle à Madame [G] et Monsieur [B] aux fins de pouvoir entretenir leur toiture mais également leurs cheneaux,

— Condamner Monsieur [J] à régler à Madame [G] et Monsieur [B] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, comprenant le constat d’huissier réalisé le 20.09.2022.

Au soutien de leurs prétentions, les demandeurs exposent qu’un ancien mur de clapas, sur lequel étaient intégrés les compteurs d’eau, de gaz ainsi que leur boîte aux lettres, et qui délimitait la parcelle cadastrée CH[Cadastre 5], a été partiellement démoli par Monsieur [J], de sorte que la boîte aux lettres n’est aujourd’hui plus fixée mais simplement posée sur le mur. Ils ajoutent que les différentes conduites d’eau, de gaz et d’électricité ont été rendues inaccessibles du fait desdits travaux et notamment de la construction d’un mur d’enrochement au-dessus des canalisations. Ils en déduisent que les travaux entrepris entravent les conditions d’exercice de la servitude, leur voisin ayant d’ailleurs clôturé tout accès par un mur de clôture et une petite porte piétonne. Ils précisent que ces clôtures ont en outre été apposées sur leurs murs privatifs, sans autorisation. Ils concluent à l’existence d’un trouble manifestement illicite qu’ils entendent faire cesser.

Madame [V] [G] et Monsieur [Y] [B] exposent par ailleurs avoir constaté la présence de végétation envahissante sur leur toiture, laquelle ne peut être entretenue, de sorte qu’ils sollicitent une servitude de tour d’échelle pour pouvoir entretenir leur toiture mais également leurs cheneaux.

Par écritures également déposées et soutenues oralement à cette audience de référé, Monsieur [M] [J] demande au juge des référés de:

— Prononcer la nullité du constat de Commissaire de Justice [A] du 20 septembre 2022 pour avoir été dressé sur la propriété de Monsieur [M] [J], sans son autorisation ni aucune autorisation de justice;

— Prononcer que les consorts [G]-[B] ne justifient d’aucuns moyens de droits recevables, ni d’aucuns dommages imminents et d’aucuns troubles manifestement illicites ni même de diminution ou d’entrave même partiel à l’usage de la servitude de canalisation créée par acte authentique d’août 20 ;

— Débouter les consorts [G]-[B] de l’intégralité de leurs demandes initiales et complémentaires.

A titre reconventionnel,

— Constater que les consorts [G]-[B] sont domiciliés [Adresse 10] [Localité 20] et non [Adresse 16];

— Prononcer que la propriété des consorts [G]-[B] CH[Cadastre 14],[Cadastre 15],[Cadastre 3],[Cadastre 6],[Cadastre 7], empiète sur la propriété [J] CH[Cadastre 4],[Cadastre 5], sous la forme de débord de toitures illicites;

— Prononcer que la propriété des consorts [G]-[B] CH398,[Cadastre 15],[Cadastre 3],[Cadastre 6],[Cadastre 7] contrevient à l’obligation de canalisation de leurs eaux pluviales en les déversant sur la propriété [J] CH[Cadastre 4],[Cadastre 5] ;

— Prononcer qu’il s’agit en l’espèce d’un trouble manifestement illicite dont souffre Monsieur [M] [J] et dont la responsabilité incombe à Madame [G] et Monsieur [B] ;

— Condamner solidairement Madame [G] et Monsieur [B] à implanter leur boîte aux lettres sur leur propriété, [Adresse 10] [Localité 20], sous astreinte de 100 € par jour de retard un mois après la notification de la décision à intervenir;

— Condamner solidairement Madame [G] et Monsieur [B] à supprimer tout empiétement de leurs débords de toiture sur la propriété [J] CH [Cadastre 4] et [Cadastre 5], sous astreinte de 100 € par jour de retard un mois après la notification de la décision à intervenir;

— Condamner solidairement Madame [G] et Monsieur [B] à supprimer tout écoulement d’eau pluviale de toiture de leur propriété CH[Cadastre 14],[Cadastre 15],[Cadastre 3],[Cadastre 6],[Cadastre 7] sur la propriété [J] CH [Cadastre 4] et [Cadastre 5], sous astreinte de 100 € par jour de retard un mois après la notification de la décision à intervenir;

— Condamner solidairement Madame [G] et Monsieur [B] à porter et payer à Monsieur [M] [J] la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d’instance comprenant les frais de Constat de Commissaire de justice [S] réalisé le 5 février 2024.

Monsieur [M] [J] estime que les demandeurs sont de mauvaise foi, alors même que le débord de la toiture de leur propriété empiète sur son fonds, qu’ils aggravent ainsi l’écoulement des eaux pluviales de toiture, actuellement non canalisées et déversées sur son fonds, et qu’ils font preuve de résistance abusive en refusant le changement d’implantation de leur boîte aux lettres à proximité de l’entrée exclusive de leur propriété. Il ajoute qu’ils ne justifient pas que leurs canalisations souterraines d’eau et de gaz souffriraient de désordres et de dysfonctionnements, de diminution d’usage dont il serait responsable, et précise que cette servitude souterraine ne supporte aucun regard.

Monsieur [M] [J] sollicite la nullité du procès-verbal de constat du 20 septembre 2022, faisant valoir que le commissaire de justice a outrepassé ses pouvoirs en empiétant sur sa propriété sans son autorisation.

Sur le fond, il soutient que l’acte de vente n’a pas mis en place un droit de passage conventionnel mais a créé une servitude de canalisation. Il affirme qu’il n’existe actuellement aucun besoin d’entretien, et précise que dans l’hypothèse où une réparation serait nécessaire, il respectera la servitude de canalisation.

Reconventionnellement, il sollicite le déplacement de la boîte aux lettres des demandeurs, ainsi que leur condamnation à la suppression des empiétements de leurs débords de toiture sur sa propriété.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que même en présence d’une contestation sérieuse, le juge des référés peut ordonner les mesures conservatoires et de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite ou prévenir un dommage imminent.

En l’espèce, eu égard à la nature du litige qui oppose des voisins, qui auront nécessairement besoin de communiquer dans le futur, et une instance devant le juge du fond pouvant s’avérer longue et coûteuse, une tentative de médiation apparaît justifiée pour tenter de trouver une solution au litige qui les oppose, et ce dans leur intérêt commun. Il convient donc d’enjoindre préalablement les parties de rencontrer un médiateur, comme la loi nous y autorise désormais.

Le médiateur sera désigné aux fins d’informer les parties sur le processus de médiation qui sera mis en œuvre avant l’audience de renvoi du 12 février 2025 à 14h00. Il sera sursis à statuer sur l’ensemble des demandes des parties.

En cas d’accord sur la médiation il y a lieu de désigner un médiateur pour l’entreprendre.

En application des dispositions des articles 131-2, 131-9 et 131-10 du code de procédure civile, la médiation ne dessaisit pas le juge qui, dans le cadre du contrôle de la mesure, peut être saisi de toute difficulté et mettre fin à la mission du médiateur à la demande de ce dernier et/ou des parties, ou s’il estime que les circonstances l’imposent.

Enfin, si dans le cadre de la mise en œuvre d’une médiation judiciaire, les parties ne sont pas parvenues à un accord, elles peuvent convenir de poursuivre les discussions dans le cadre d’une médiation conventionnelle régie par les articles 1531 et 1535 du code de procédure civile, suivant les modalités financières qui seront, cette fois, librement convenues entre les parties et le médiateur.

PAR CES MOTIFS

La Vice-présidente, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et avant dire droit,

Vu les articles 131-1 et suivants du code de procédure civile ;

Vu l’article 3.1.2 de la loi de programmation 2018-2022 modifiant le sens de l’article 21-1 de la loi 95-125 du 8 février 1995 ;

ENJOIGNONS les parties de rencontrer un médiateur aux fins d’information sur le processus de médiation,

DÉSIGNONS Monsieur [O] [T], médiateur, domicilié en cette qualité, [Adresse 12] à [Localité 20], [Courriel 18], tel : [XXXXXXXX01], aux fins d’informer les parties sur le processus de médiation qui pourrait être mis en œuvre en cas d’accord entre elles,

ORDONNONS la comparution personnelle des parties à cet effet aux date et heure fixées par le médiateur;

RAPPELONS que leur présence à cette réunion d’information est obligatoire,

D’ores et déjà, et en cas d’accord des parties sur la mise en œuvre d’une médiation judiciaire :

DÉSIGNONS à cet effet en qualité de médiateur, Monsieur [O] [T], domicilié [Adresse 12] à [Localité 20], [Courriel 18], tel : [XXXXXXXX01],,

DISONS que pour mener à bien sa mission, le médiateur, connaissance prise du dossier, devra convoquer les parties et leurs Conseils dans les meilleurs délais afin de les entendre et de leur permettre de trouver une solution amiable au litige qui les oppose,

RAPPELONS que le médiateur peut, conformément à l’article 131-8 du code de procédure civile, entendre les tiers qui y consentent, avec l’accord des parties, pour les besoins de la médiation,

DISONS que le médiateur et/ou les parties devront immédiatement aviser le juge chargé de contrôler son bon déroulement, de toute difficulté rencontrée dans l’exercice de la mesure de médiation,

FIXONS à 3 mois la durée de la médiation, à compter de la première réunion entre le médiateur et les parties, et disons que la mission pourra être renouvelée une fois, pour la même durée, à la demande du médiateur,

DISONS qu’à l’expiration de sa mission, le médiateur devra informer le juge d’une demande d’homologation de cet accord par voie judiciaire,

FIXONS la provision à valoir sur la rémunération du médiateur à la somme de 900 €uros (neuf cents euros), qui sera versée à raison de 450 €uros (quatre cent cinquante euros) par Madame [V] [G] et Monsieur [Y] [B] et de 450 €uros (quatre cent cinquante euros) par Monsieur [M] [J], entre les mains du médiateur, lors de la première réunion de médiation acceptée,

DISONS que faute de versement de la provision, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation du médiateur sera caduque et de nul effet, sauf pour les parties à solliciter un relevé de caducité,

RAPPELONS qu’en application des articles 131-2, 131-9 et 131-10 du code de procédure civile, la médiation ne dessaisit pas le juge qui, dans le cadre du contrôle de la mesure, peut être saisi de toute difficulté et mettre fin à la mission du médiateur à la demande de ce dernier et/ou des parties, ou s’il estime que les circonstances l’imposent,

RAPPELONS que si dans le cadre de la mise en œuvre d’une médiation judiciaire, les parties ne sont pas parvenues à un accord, elles peuvent convenir de poursuivre les discussions dans le cadre d’une médiation conventionnelle régie par les articles 1531 et 1535 du code de procédure civile, suivant les modalités financières qui seront, cette fois, librement convenues entre les parties et le médiateur,

En tout état de cause :

DISONS que la présente ordonnance vaut convocation des parties devant le médiateur dans ses locaux à l’adresse susvisée, aux fins d’information sur le processus de médiation,

DISONS que l’affaire sera rappelée à l’audience des référés du 12 février 2025 à 14h00 pour s’enquérir de l’accord des parties sur le recours à la médiation, et à défaut, pour y être jugée, et que la présente ordonnance vaut convocation des parties à cette audience,

SURSOYONS à statuer sur l’ensemble des demandes et prétentions des parties,

RESERVONS les dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits ;

La Greffière, La Vice-présidente,