TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

ORDONNANCE DE REFERE N° 25/

Référés Cabinet 3

ORDONNANCE DU : 06 Juin 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 02 Mai 2025

N° RG 24/04913 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5TZD

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la Société Phocéenne de Prestations Immobilères dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Hugo CADET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

S.A.S. [Adresse 11], dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître David CUSINATO de la SELARL ABEILLE AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

Monsieur [O] [P] né le 06 Mars 1964 à [Localité 8], demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Marie-noëlle GUICHERD de la SCP JULIEN GUICHERD & ASSOCIES, avocats au barreau d’ALPES DE HAUTE-PROVENCE

EXPOSES DES FAITS

L’ensemble immobilier [Adresse 3] forme une copropriété qui comporte au rez-de-chaussée une station-service (lot n°404 de la copropriété) qui appartient à Monsieur [O] [P] qu’il a donné à bail à la société STATION DU VIEUX PORT.

Le 6 août 2024, le syndicat des copropriétaires a fait dresser un procès-verbal de constat montrant que la station-service est hors d’état de fonctionnement, que les rideaux métalliques sont fermés et que de nombreux tags affectent les différents murs, façades et rideaux métalliques de la station-service ainsi que les murs d’accès au niveau du garage supérieur.

Par l’intermédiaire de son conseil, le syndicat des copropriétaires a, le 5 septembre 2024, mis en demeure Monsieur [O] [P] et la société [Adresse 12] d’avoir à cesser les nuisances, qui procèdent du trouble anormal de voisinage généré par la situation dans laquelle se trouve la station-service.

Les parties ne sont pas parvenues à la résolution amiable du litige.

C’est dans ces circonstances que par acte de commissaire de justice des 21 novembre et 16 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la société PPI IMMOBILIER, a fait assigner Monsieur [O] [P] et la société [Adresse 12] devant le juge des référés du [13] Judiciaire de Marseille, aux fins de voir :

— Condamner sous astreinte de 500 € par jour, passé le délai de huit jours suivants la signification de la décision à intervenir, Monsieur [O] [P] et la société STATION VIEUX PORT à prendre toute mesure destinée à faire cesser les violations au règlement de copropriété ce qui consiste en une remise en état de la station-service par :

la suppression des tags,le nettoyage complet du lieu destiné à éliminer les traces et odeurs,la sécurisation du périmètre ;

— Condamner solidairement ou in solidum Monsieur [O] [P] et la société [Adresse 12] au paiement de la somme de 10 000 € à titre provisionnel à valoir sur l’indemnisation du préjudice résultant du trouble anormal de jouissance et de voisinage ;

— Condamner solidairement ou in solidum Monsieur [O] [P] et la société STATION VIEUX PORT au paiement de la somme de 3000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Assortir toute somme allouée des intérêts de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, en précisant que ces sommes pourront en cas d’inertie donnée lieu à mise en application de l’anatocisme suivant les dispositions de l’article 1343-2 du Code civil.

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 mai 2025.

À cette date, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la société PPI IMMOBILIER, représenté par son conseil, développe ses conclusions récapitulatives n°2 auxquelles il convient de se reporter et sollicite voir :

Déclarer recevable et bien fondée l’intégralité de ses demandes ;

Sur la condamnation sous astreinte, vu le trouble manifestement illicite résultant de la violation manifeste du règlement de copropriété,

— Condamner sous astreinte de 500 € par jour, passé le délai de huit jours suivants la signification de la décision à intervenir, Monsieur [O] [P] et la société [Adresse 12] à prendre toute mesure destinée à faire cesser les violations au règlement de copropriété ce qui consiste en une remise en état de la station-service notamment par :

la suppression des graffitis,le nettoyage complet du lieu destiné à éliminer les traces et odeurs,la sécurisation du périmètre par l’instauration d’un dispositif provisoire,

Sur la demande de provision,

— Condamner solidairement ou in solidum Monsieur [O] [P] et la société STATION VIEUX PORT au paiement de la somme de 10 000 € à titre provisionnel à valoir sur l’indemnisation du préjudice résultant du trouble anormal de jouissance et de voisinage ;

Sur les frais irrépétibles et dépens

— Condamner solidairement ou in solidum Monsieur [O] [P] et la société [Adresse 12] au paiement de la somme de 3000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Assortir toute somme allouée des intérêts de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, en précisant que ces sommes pourront en cas d’inertie donnée lieu à mise en application de l’anatocisme suivant les dispositions de l’article 1343-2 du Code civil.

Monsieur [O] [P], représenté par son conseil à l’audience, ses conclusions récapitulatives en défense auxquelles il sera référé:

À titre principal,

— conclut au rejet de l’intégralité des demandes, fins et conclusions du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la société PPI IMMOBILIER, ;

À titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le tribunal considérerait qu’il est redevable d’une quelconque somme ou action,

— sollicite la condamnation de la société [Adresse 12] à le relever le garantir de toutes sommes ou actions qui pourraient être mises à sa charge :

Dans tous les cas,

— sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la société PPI IMMOBILIER, à lui verser la somme de 4000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La société [Adresse 12], représentée par son conseil à l’audience, développe ses conclusions en réponse auxquelles il sera renvoyé, et conclut au rejet de l’intégralité des demandes, fins et prétentions formées par le syndicat des copropriétaires à son encontre au motif de l’existence de contestations sérieuses et à la condamnation de la partie qui succombe à lui verser la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’aux entiers dépens.

SUR CE

Sur la demande de remise en état

Attendu que l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différent » ;

Que l’article 835 du code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’impose, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire » ;

Attendu que l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 précise que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ;

Attendu qu’il est acquis que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage et que le trouble anormal de voisinage s’entend du trouble excédent les inconvénients normaux du voisinage ;

Qu’il est de jurisprudence constante que les troubles anormaux de voisinage peuvent constituer un trouble manifestement illicite de nature à justifier la saisine du juge des référés qui peut prendre toute mesure pour les faire cesser ;

Que dans le cas présent, l’article 5 du règlement de copropriété est libellé comme suit « chaque copropriétaire, ayant droit et locataire devront jouir de leurs locaux conformément à leur destination et compte tenu du caractère principal de cet immeuble à usage d’habitation et de sa situation dans un groupe d’immeubles ayant le même caractère principal.

Ils devront donc éviter dans toute la mesure du possible ce qui serait susceptible de porter un préjudice quelconque directement ou indirectement à la jouissance paisible des habitants de l’immeuble ou du groupe, ainsi qu’à la bonne entente entre tous » ;

Qu’en l’occurrence, il ressort des pièces versées aux débats la preuve de la dégradation de l’état de la station-service suite l’interruption de son exploitation par suite de l’arrêté de suspension de celle-ci de la préfecture des Bouches-du-Rhône du 22 juin 2022 ;

Qu’en effets, les différents murs, façades et rideaux métalliques de la station-service sont affectés d’une multitude des tags et graffitis et il se dégage des abords de la station-service une odeur nauséabonde d’urine et d’excréments ainsi que cela ressort des deux, procès-verbaux de constat de commissaire de justice des 26 août et 8 octobre 2024 ;

Que le nombre important de graffitis et tags constituent une atteinte à l’esthétique de l’immeuble en ce qu’il le dégrade ;

Que le dégagement d’odeurs nauséabondes d’urines et d’excréments, relevés par le commissaire de justice à l’occasion de ces deux constats, confirmé par Monsieur [O] [P], dans le cadre de la procédure qu’il a engagée par voie d’assignation du 18 septembre 2023 à l’encontre de la société STATION VIEUX PORT, montre l’état de saleté repoussante de la station-service de nature à porter une atteinte anormale, au plan sanitaire, à l’hygiène de l’immeuble dans son ensemble ;

Que l’ensemble de ces désordres, générateur d’un fort sentiment d’insécurité pour les habitants de l’immeuble, est constitutif d’un trouble anormal de voisinage que la présence de tags sur les murs de la ville de [Localité 8] ne peut justifier ;

Que l’ensemble de ces troubles de voisinage s’analyse en un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile ;

Attendu qu’il n’est pas contesté que la société [Adresse 12] est locataire de la station-service en cause ;

Que la difficulté alléguée à reprendre possession des lieux est sérieusement contestable en l’état du jugement du tribunal de commerce du 15 décembre 2022 prononçant la résolution de la vente intervenue le 10 novembre 2021 entre la société STATION VIEUX PORT et la société [Adresse 9] [10] ;

Qu’en conséquence, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble de condamnation in solidum de Monsieur [O] [P], en sa qualité de propriétaire bailleur, et de la société STATION VIEUX PORT, en sa qualité de preneur, à prendre toutes mesures de remise en état de la station-service notamment par :

la suppression des graffitis/tags,le nettoyage complet du lot n° 404 et notamment de ses abords extérieurs afin d’éliminer les traces et odeurs,la mise en sécurité provisoire du périmètre de la station-service par l’instauration d’un dispositif provisoire, et ce, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard durant trois mois, passé le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Attendu que la demande de Monsieur [O] [P] être relevé et garanti par la société [Adresse 12] se heurte à une contestation sérieuse en l’état du litige qui l’oppose à son locataire pendante devant le juge du fond de ce tribunal ;

Sur la demande provisionnelle

Attendu que le préjudice résultant du trouble anormal de voisinage dont il est justifié de l’existence depuis septembre 2024 justifie qu’il soit fait droit à la demande provisionnelle de dommages-intérêts à hauteur de la somme de 3000 € au paiement de laquelle Monsieur [O] [P] et la société STATION VIEUX PORT seront condamnés in solidum ;

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la société PPI IMMOBILIER, les frais qu’il a dû engager à l’occasion de la présente instance ;

Que Monsieur [O] [P] et la société [Adresse 12] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Que les sommes allouées au titre de la présente décision porteront intérêts au taux légal à compter de sa signification et la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière sera ordonnée ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, en référé et en premier ressort,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [O] [P] et la société STATION VIEUX PORT à prendre toutes mesures de remise en état de la station-service située [Adresse 4] notamment par :

la suppression des graffitis/tagsle nettoyage complet du lot n° 404 et notamment de ses abords extérieurs afin d’éliminer les traces et odeurs,la mise en sécurité provisoire du périmètre de la station-service par l’instauration d’un dispositif provisoire, et ce, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard durant trois mois, passé le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [O] [P] et la société [Adresse 12] à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier en copropriété [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la société PPI IMMOBILIER, la somme provisionnelle de 3000 € à valoir sur l’indemnisation du préjudice résultant du trouble anormal de jouissance et de voisinage ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [O] [P] et la société [Adresse 12] à verser à de l’ensemble immobilier en copropriété [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la société PPI IMMOBILIER, la somme de 1000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DISONS que les sommes allouées au titre de la présente décision porteront intérêts au taux légal à compter de sa signification ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière ;

DÉBOUTONS Monsieur [O] [P] de son appel en garantie à l’encontre de la société [Adresse 12] ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [O] [P] et la société STATION VIEUX PORT aux dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT