Tribunal Judiciaire de Marseille, 3e chambre cab a2, 27 février 2025, n° 24/00551

TJ Marseille 27 février 2025

Arguments

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Rejeté
Non-respect des règles de majorité pour l'adoption de la résolution
La cour a jugé que l'assemblée générale a correctement appliqué le mécanisme de l'article 25-1, permettant de voter à la majorité des présents lorsque la majorité des voix de tous les copropriétaires ne pouvait être atteinte, rendant ainsi la résolution valide.
Accepté
Condamnation aux dépens et frais non compris
La cour a condamné la partie perdante, la SCI DOSAJIL, à payer une somme au titre de l'article 700, considérant que les frais exposés par le syndicat des copropriétaires étaient justifiés.
Accepté
Condamnation aux dépens de la partie perdante
La cour a statué que la partie perdante devait supporter les dépens, conformément à l'article 696 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Marseille, 3e ch. cab a2, 27 févr. 2025, n° 24/00551
Numéro(s) :	24/00551
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Virginie MIRÉDorothée SOULAS
Cabinet(s) :	LESCUDIER & ASSOCIES
Parties :	S.C.I. SCI DOSAJIL ( Me, La SCI DOSAJIL, ) c/ Le syndicat des copropriétaires de l' immeuble situé [ Adresse 4 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A

JUGEMENT N° 2025/

du 27 Février 2025

Enrôlement : N° RG 24/00551 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4HWT

AFFAIRE : S.C.I. SCI DOSAJIL ( M^e Mathilde FAVRE)

C/ S.D.C. [Adresse 4] (la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES)

DÉBATS : A l’audience Publique du 21 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Président : Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Greffier : Madame Michelle SARTORI, Greffier

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 27 Février 2025

PRONONCE : Par mise à disposition au greffe le 27 Février 2025

Par Madame Marion POTIER, Vice Présidente

Assistée de Madame Michelle SARTORI, Greffier

NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

La SCI DOSAJIL, immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 420 600 843, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice

représentée par Maître Mathilde FAVRE, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat postulant, et Maître Virginie MIRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

C O N T R E

DEFENDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société J&M PLAISANT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DOSAJIL est propriétaire de lots représentant 658/1000ème des voix au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 3] à Marseille.

La SCI VICTOR HUGO est propriétaire des autres lots de cette copropriété à hauteur de 342/1000ème.

Le syndic de l’immeuble est la société J & M PLAISANT.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 18 octobre 2023, au cours de laquelle a notamment été adoptée une résolution numéro 9, dans les conditions prévues par l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 décembre 2023, la SCI DOSAJIL a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de Marseille afin d’obtenir l’annulation de cette résolution.

L’affaire a été enrôlée sous le numéro RG 24/00551.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 20 juillet 2024, la SCI DOSAJIL demande au tribunal, au visa des articles 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :

— Déclarer nulle la résolution 9 de l’assemblée générale de la copropriété constituée sur l’immeuble du [Adresse 5], à [Localité 7] du 18 octobre 2023 ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à Marseille à payer à la SCI DOSAJIL la somme de 2000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] aux entiers dépens.

Elle soutient essentiellement que cette résolution a été adoptée à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés de l’article 24 alors qu’elle aurait dû être soumise d’abord à la majorité des voix de tous les copropriétaires prévue par l’article 25, ce qui n’a pas été le cas. Elle affirme qu’en l’absence de vote préalable de l’assemblée générale à la majorité requise et de constat d’échec de ce vote tel que prévu par l’article 25-1, il ne pouvait être procédé au vote à la majorité de l’article 24 et la résolution attaquée est irrégulière.

Par des dernières conclusions régulièrement notifiées au RPVA le 5 avril 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa des mêmes textes, de :

— JUGER régulière la résolution n° 9 du procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 18 octobre 2023,

En conséquence,

— DEBOUTER la SCI DOSAJIL de toutes demandes, fins et conclusions,

RECONVENTIONNELLEMENT,

— La CONDAMNER au paiement de la somme de 2.500,00 € au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle soutient que dans la mesure où les conditions de majorité de l’article 25 ne pouvaient être réunies en l’absence de la SCI DOSAJIL, laquelle détient 65,80 % des voix, il pouvait être procédé directement au vote de la résolution attaquée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés en application des dispositions de l’article 25-1, l’autre copropriétaire présent détenant plus d’un tiers des voix, sans qu’une décision intermédiaire ne soit nécessaire avant de procéder au nouveau vote.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 21 novembre 2024.

La décision a été mise en délibéré au 27 février 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’annulation de la résolution numéro 9

L’article 25 c) de la loi du 10 juillet 1965 soumet à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant la désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical.

L’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose toutefois que lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale du 18 octobre 2023 qu’était présente ou représentée la SCI VICTOR HUGO détenant 342 millièmes tandis que la SCI DOSAJIL, représentant 658 millièmes, était absente.

Le procès-verbal indique à titre liminaire : « Après émargement de la feuille de présence il ressort que sont présents ou représentés 342/1000 millièmes. Le président signe la feuille de présence. L’assemblée générale décide de faire application de 25-1 peut donc valablement délibérer à la majorité de l’article 24 ,25 de la loi du 10 juillet 1965 statuant sur la copropriété (…) ».

La résolution numéro 9 attaquée est quant à elle libellée de la manière suivante :

« 9° RESOLUTION : (article 25/25-1) Renouvellement du mandat du cabinet J&M PLAISANT en qualité de syndic de l’immeuble [Adresse 2]

APRES APPLICATION ART 25-1 L’assemblée générale renouvèle le mandat du cabinet J&M PLAISANT en qualité de syndic de l’immeuble pour une durée de 36 mois courant du 18.10.2023 pour se terminer le 17.10.2026, aux clauses et conditions figurant à l’ordre du jour. Le président de séance signe le contrat. »

Cette résolution a été adoptée avec 342 voix « pour » sur un total de 1000 voix.

Il ressort de ces mentions que ladite résolution relative au renouvellement du mandat du syndic a été adoptée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés prévue par l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, alors qu’une telle décision relevait normalement de la majorité des voix de tous les copropriétaires, prévue par l’article 25.

Toutefois, le procès-verbal indique expressément qu’il a été fait application du mécanisme de « passerelle » prévu par l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, dès lors que la majorité prévue par l’article 25 ne pouvait matériellement pas être atteinte au cours de l’assemblée générale compte tenu de l’absence de la SCI DOSAJIL, détentrice de 658 voix sur 1000.

La mention portée sur le procès-verbal selon laquelle l’assemblée générale « décide » de faire application de l’article 25-1 et peut valablement délibérer à la majorité de l’article 24 doit ainsi s’analyser comme un premier vote de l’assemblée générale ayant constaté l’absence de possibilité de décider à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’article 25 pour l’ensemble des résolutions qui devaient normalement y être soumises, quand bien même cette mention n’est pas portée formellement après chacune des résolutions concernée.

Par ailleurs, dans la mesure où il est également mentionné expressément que sont présents ou représentés à l’assemblée générale 342 voix sur 1000 et où la résolution attaquée stipule qu’elle est mise au vote « après application de l’article 25-1 », il doit également être considéré que l’assemblée générale a bien procédé à la vérification exigée par la loi relative au fait que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, avant de faire application de l’article 25-1.

De ce fait, la résolution attaquée n’encourt pas l’annulation.

La demande de la SCI DOSAJIL sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 (1°) du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La SCI DOSAJIL, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Elle sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucun élément ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition des parties au greffe,

DEBOUTE la SCI DOSAJIL de sa demande d’annulation de la résolution numéro 9 de l’assemblée générale du 18 octobre 2023 ;

CONDAMNE la SCI DOSAJIL aux dépens ;

CONDAMNE la SCI DOSAJIL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS J&M PLAISANT, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui assortit de plein droit la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre civile section A du tribunal judiciaire de Marseille le vingt sept février deux mille vingt cinq

LE GREFFIER LE PRESIDENT