TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 17 Juin 2025

Président : Madame HAK

Greffier : Madame BERKANI

Débats en audience publique le : 18 Mars 2025

GROSSE :

Le 17.6 ……………………………………………

à M^e CORNET ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/07028 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5WBX

PARTIES :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] sis [Adresse 5], représenté par son Syndic en exercice GESPAC IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [L], [J] [N] et actuellement [Adresse 1]

née le 29 Octobre 1999 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Madame [L] [J] [N] est copropriétaire depuis le 15 septembre 2023 du lot 206 dans l’immeuble en copropriété dénommé [Adresse 7] sis [Adresse 6].

Par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7], sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS GESPAC IMMOBILIER, a attrait Madame [L] [J] [N] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins de solliciter, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

—  1.696,45 € au titre des charges arrêtées au 3 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 juin 2024

—  897,13 € au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 18 juin 2024

—  2.500 € à titre de dommages et intérêts ;

—  1.659 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 mars 2025 et plaidée.

Lors des débats, représentées par son conseil le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES a demandé le bénéfice de son acte introductif d’instance,

Au soutien de ses demandes, il fait valoir que Madame [L] [J] [N] n’a pas réglé ses charges de copropriété depuis l’acquisition de son bien et en dépit des mises en demeure adressées. De sorte que sa carence caractérise une résistance abusive et cause un préjudice à l’ensemble de la copropriété en compromettant la trésorerie. Les frais de recouvrement pour impayés doivent être pris en charge par ces derniers, conformément aux articles 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et 9.1 du décret du 26 mars 2015. Les diligences accomplies par le syndic sont de nature exceptionnelle lorsqu’il s’agit d’initier le recouvrement contentieux des sommes dues et mandate un auxiliaire de justice. L’ensemble des tâches est chronophage.

Citée à étude, Madame [L] [J] [N] n’a pas comparu et personne pour elle.

Le délibéré a été fixé au 17 juin 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’absence de comparution de Madame [L] [J] [N] ne fait ainsi pas obstacle à ce qu’il soit statué dans le litige l’opposant au syndicat des copropriétaires.

Sur la qualité de copropriétaire de la partie défenderesse

Afin d’apporter la preuve de la qualité de copropriétaire de Madame [L] [J] [N], le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES verse aux débats l’acte de vente notarié établissant qu’elle a acquis le 15 septembre 2023, le lot 206 dans le bâtiment 18 de l’ensemble immobilier [Adresse 7] situé [Adresse 5].

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré de charges de copropriétés

L’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. […].

Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste sera fixée par décret en conseil d’Etat.

Conformément aux articles 1353 du Code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat de copropriétaires de rapporter la preuve du caractère certain, liquide et exigible de la créance dont il se prévaut à l’encontre du copropriétaire et réciproquement, il incombe au copropriétaire qui se prétend libéré de l’obligation de justifier du paiement ou du fait qui a produit son extinction. A ce titre, de simples relevés informatiques ne peuvent établir la réalité des créances du syndicat, lesquelles doivent résulter des appels de charges individuels permettant au copropriétaire de vérifier si le montant des sommes imputées sur son compte individuel correspondent au montant des dépenses approuvées par l’assemblée à la suite de la répartition opérée entre les membres du syndicat.

En l’espèce, le syndicat demandeur produit aux débats les pièces suivantes :

— le contrat de syndic conclu avec la SAS GESPAC IMMOBILIER à effets au 4 mars 2024 jusqu’au 3 septembre 2025 ;

— un décompte individuel de charges au 3 octobre 2024 ;

— les projets de repartition, régulations de charges, appels de fonds de travaux adressés à Madame [L] [J] [N]

— le procès-verbal de l’assemblée Générale annuelle du 4 mars 2024 approuvant les comptes des exercices passés et votant les budgets prévisionnels ;

— une sommation de payer délivrée par commissaire de justice le 18 juin 2024, suivie de mise en demeure adressée en recommandé par avocat le 16 juillet 2024

S’agissant des charges de copropriété impayées d’un montant de 1.696,45 euros, la créance du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES apparaît certaine, liquide et exigible au regard des éléments versés aux débats.

Madame [L] [J] [N] qui ne comparait pas, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

En conséquence, elle sera condamnée à payer cette somme au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 juin 2024, et ce jusqu’à parfait paiement.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires au recouvrement

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES réclame le remboursement des frais de recouvrement.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit ainsi que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les frais de toute nature visés par l’article 10-1 ne peuvent donner lieu à une condamnation du copropriétaire que s’ils apparaissent justifiés par des diligences réelles excédant la mission d’administration courante de la copropriété qui incombe au syndic.

Il en est ainsi notamment des frais de mise en demeure, de demande d’hypothèque, de relance voire du commandement de payer ou de la sommation de payer qui constituent des diligences nécessaires, non comprises dans les dépens d’instance, qu’il est justifié de mettre à la charge du débiteur.

En revanche, ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel.

Au regard de l’ensemble de ces considérations, seule une somme de 37,23 euros correspondant à la mise en demeure sera retenue au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Sur la demande de dommages-et-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, les dommages et intérêts résultant du retard dans l’exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, les mises en demeure, ont toutes été adressées postérieurement à l’acquisition du lot par Madame [L] [J] [N], à son ancien domicile. La sommation de payer du 18 juin 2024 a été remise à étude et le courrier recommandé de l’avocat daté du 16 juillet 2024 est revenu avec la mention « « destinataire inconnu à l’adresse », de sorte qu’il n’est pas établi que la requise a eu connaissance de ces injonctions. Sa résistance abusive n’est donc pas établie et la demande de dommages et intérêts à ce titre sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, Madame [L] [J] [N] supportera la charge des dépens, en ce inclus le coût de la sommation payer et de l’assignation.

L’équité exige de la condamner à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance particulière n’exige de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne Madame [L] [J] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7], sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS GESPAC IMMOBILIER la somme de 1.696,45 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 juin 2024, et ce jusqu’à parfait paiement, au titre des charges de copropriété impayées au 3 octobre 2024 ;

Condamne Madame [L] [J] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7], sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS GESPAC IMMOBILIER la somme de 37,23 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 juin 2024, et ce jusqu’à parfait paiement, au titre des frais de recouvrement nécessaires ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7], sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS GESPAC IMMOBILIER de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamne Madame [L] [J] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 7], sis [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice la SAS GESPAC IMMOBILIER la somme de 500 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [L] [J] [N] aux dépens de la procédure en ce inclus le coût de la sommation de payer du 18 juin 2024 et de l’assignation ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et dit n’y avoir lieu de l’écarter ;

Déboute les parties de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires.

LA GREFFIÈRE LE PRESIDENT