TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉ DE DÉPOSSESSION.

le JEUDI TROIS JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

N° RG 24/00119 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZQ7U

NUMERO MIN:

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Madame Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier

A l’audience publique tenue le 15 Mai 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 03 Juillet 2025, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

LA FABRIQUE DE [Localité 22] MÉTROPOLE

[Adresse 14]

[Localité 12]

représentée par Maître Walter SALAMAND de la SELAS FIDUCIAL LEGAL, avocats au barreau de LYON

ET

Madame [N] [B]

née le 30 Janvier 1966 à [Localité 22]

[Adresse 4]

[Localité 24]

Madame [I] [L] épouse [B]

[Adresse 10]

[Localité 24]

Monsieur [V] [B]

né le 28 Septembre 1943 à [Localité 22]

[Adresse 10]

[Localité 24]

représentés par Maître Guillaume ACHOU-LEPAGE de la SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE, avocats au barreau de BORDEAUX

En présence de Monsieur [C] [O], Commissaire du Gouvernement

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Grosse délivrée le: 03/07/2025

à : Avocats

Expédition le : 03/07/2025

à : Expropriant, exproprié, CG

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [V] [B], madame [N] [B] et madame [I] [L] épouse [B] (ci-après : les consorts [B]) sont propriétaires indivis des parcelles cadastrées section AP n°[Cadastre 15] et [Cadastre 3], d’une contenance de 2 767 m², situées [Adresse 4] sur la commune [Localité 24].

La parcelle AP n°[Cadastre 15] est bâtie et supporte un ensemble immobilier composé de deux bâtiments à usage d’habitation et d’une grange.

Par arrêté du 24 mars 2021 la préfète de la Gironde a prescrit l’ouverture des enquêtes publiques conjointes, l’une préalable à la déclaration d’utilité publique, l’autre à l’enquête parcellaire.

Par arrêté du 16 juillet 2021, la préfète de la Gironde a déclaré d’utilité publique les travaux relatifs à la réalisation de la ZAC « [Adresse 23] » sur la commune [Localité 24].

Par courriers adressés le 26 juin 2023, la SPL LA FAB [Localité 22] METROPOLE (ci-après « La FAB ») a fait connaître aux consorts [B] ses propositions indemnitaires.

Par arrêté du 9 mars 2024, le préfet de la Gironde a déclaré cessibles les biens nécessaires à la réalisation de l’opération précitée [Adresse 23] sur la commune [Localité 24].

Par ordonnance du 28 mars 2024, le juge de l’expropriation a ordonné l’expropriation des parcelles AP n°[Cadastre 15] et [Cadastre 3], situées [Adresse 4] sur la commune [Localité 24].

A défaut d’accord sur le montant des indemnités de dépossession, la FAB a, par mémoire enregistré au greffe le 14 août 2024, saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité de dépossession due.

L’ordonnance fixant le transport sur les lieux au 18 novembre 2024 à 10h30 a été rendue par le juge de l’expropriation le 23 septembre 2024.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 15 mai 2025, après plusieurs renvois à la demande des parties.

Il convient de préciser que Monsieur [V] [B] est par ailleurs propriétaire des parcelles voisines cadastrées AL n° [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18] et [Cadastre 19], qui font l’objet d’une procédure d’expropriation distincte.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de son dernier mémoire enregistré au greffe du juge de l’expropriation le 12 mai 2025, la FAB demande au juge de l’expropriation de :

— déclarer irrecevable l’intervention volontaire présentée par la SARL WOZ DESIGN et de rejeter sa demande d’indemnité de 5000 euros pour frais de déménagement et de réinstallation,

— fixer les indemnités revenant à l’indivision [B] à hauteur de 640 480 euros pour l’indemnité principale et de 65 048 euros pour l’indemnité de remploi.

Elle demande le rejet des demandes formées par les consorts [B] et par la SARL WOZ DESIGN, et de dire que les dépens seront supportés de droit par elle.

Aux termes de leur dernier mémoire enregistré au greffe le 13 mai 2025, valant intervention volontaire de la SARL WOZ DESIGN, les consorts [B] et la société WOZ DESIGN demandent au juge de l’expropriation de :

— fixer les indemnités d’expropriation à hauteur de 1 247 362 euros au titre de l’indemnité principale, de 125 736,20 euros au titre de l’indemnité de remploi et de 1 497,21 euros au titre de l’indemnité accessoire de perte de matériel.

Ils demandent également de faire droit à l’intervention volontaire de la société WOZ DESIGN et de lui allouer 5000 euros pour frais de déménagement et de réinstallation (à parfaire selon devis) ainsi que la condamnation de la FAB à payer « solidairement » aux consorts [B] et à la société WOZ DESIGN une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Selon son dernier mémoire du 13 janvier 2025, le commissaire du gouvernement propose au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité principale à hauteur de 645 000 euros et de fixer l’indemnité de remploi à hauteur de 65 500 euros.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’intervention volontaire

Les consorts [B] et la société WOZ DESIGN demandent à ce que l’intervention volontaire de la société WOZ DESIGN soit déclarée recevable au motif que les consorts [B] ont porté à la connaissance de l’expropriant la location à titre gratuit d’une partie de leur propriété, sur le formulaire qui leur a été adressé à cet effet.

La FAB oppose l’irrecevabilité de cette intervention volontaire au motif que les consorts [B] ne démontrent pas lui avoir notifié l’existence de personnes susceptibles de demander une indemnisation du fait de la procédure d’expropriation. Elle ajoute que le transport n’a pas permis d’établir que le hangar servait de zone de stockage pour la société WOZ DESIGN.

En application des articles L. 311-2 et R. 311-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, en vue de la fixation des indemnités, l’expropriant notifie aux propriétaires et usufruitiers intéressés soit l’avis d’ouverture de l’enquête, soit l’acte déclarant l’utilité publique, soit l’arrêté de cessibilité, soit l’ordonnance d’expropriation, selon les modalités prévues à l’article R. 311-30 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique (lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signification). Cette notification précise que le propriétaire et l’usufruitier sont tenus d’appeler et de faire connaître à l’expropriant, dans le délai d’un mois, les fermiers, les locataires, les personnes qui ont des droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage et celles qui peuvent réclamer des servitudes.

En l’espèce, s’il ressort de la pièce 37 de la FAB que la SARL WOZ DESIGN a bien été désignée par monsieur [V] [B] comme locataire à titre gratuit, sans autre précision, l’étude des différentes fiches de renseignement montre que cette déclaration a été faite dans les fiches de renseignement édictées au titre des parcelles AL [Cadastre 6] et AL [Cadastre 7], non des parcelles AP [Cadastre 3] et AP [Cadastre 15] objets de la présente procédure.

A défaut d’avoir été déclarés locataires à titre gratuit pour ces parcelles dans le délai légal, l’intervention volontaire sera déclarée irrecevable.

Sur la consistance du bien exproprié

Aux termes du premier alinéa de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : “Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.”

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 28 mars 2024. Le transport sur les lieux a eu lieu le 18 novembre 2024 ; un procès-verbal de transport a été établi.

L’emprise expropriée est composée de deux parcelles AP [Cadastre 15] et AP [Cadastre 3] formant une unité foncière.

Seule la parcelle AP [Cadastre 15] est bâtie. Elle supporte deux bâtiments à usage d’habitation et une grange/hangar à usage de stockage. Une bande enherbée avec des gravillons sépare la grange des deux bâtiments à usage d’habitation.

La parcelle AP [Cadastre 3] constitue une voie d’accès à la parcelle AP [Cadastre 15] depuis la route départementale.

Ces parcelles sont situées [Localité 24], commune située au Nord-Ouest de la métropole bordelaise, à proximité du centre-ville. Elles se situent en bordure de la route départementale D6 ([Adresse 21]) qui constitue un axe de circulation majeur de la ville. La zone est bien desservie par les transports en commun.

Le premier bâtiment est un bâtiment à usage d’habitation comprenant deux logements distincts, accessibles par deux portes d’entrées séparées situées au rez-de-chaussée. Les fenêtres sont protégées par des montants en fer. Le premier logement, situé sur la droite du bâtiment, est habité et en bon état d’entretien. Il comporte une cuisine ouverte sur le salon. La salle de bain comprend une douche italienne. Les WC sont au rez-de-chaussée. Une chambre se trouve au rez-de-chaussée. Les murs et le plafond sont en lambris. Le sol du rez-de-chaussée est en parquet, les murs du salon sont peints. Un escalier en bois permet d’accéder à l’étage où se situe une autre chambre à coucher, mansardée, avec un vélux. La porte d’entrée est en PVC et les fenêtres sont en double vitrage.

Le second logement, accessible par l’extérieur, n’est pas habité et n’est pas habitable en l’état. Sa configuration est identique à celle de l’autre lot (rez-de-chaussée, étage, salle d’eau au rez-de-chaussée). Il est très encombré de divers meubles, outils ; des murs sont partiellement peints. A l’étage, le plafond a été refait pour permettre l’installation d’un vélux qui apparaît récent.

En face de ce bâtiment se trouve une grande grange en brique sur la partie basse et recouverte d’un parement en tôle sur la partie haute. Le toit est en tôle ondulée Cette grange dispose de trois entrées donnant accès à trois lieux de stockage. Le premier lieu de stockage est accessible par une double porte coulissante en bois, ancienne. De nombreux objets y sont stockés. Le sol est en béton brut, les murs en brique, des poutres en bois sont apparentes, pas d’éclairage. Le deuxième lieu de stockage dispose de deux petites fenêtres permettant un éclairage naturel. Une mezzanine permet de stocker des objets dans le dernier local ; son accès par une échelle apparaissant d’une solidité précaire, ni le juge, ni le greffier ni les parties, ni le commissaire du gouvernement ne sont montés sur la mezzanine.

Le second bâtiment est à usage d’habitation. Le bâtiment est en pierre, crépis et peinte. Les volets sont en PVC roulants.

Sur la gauche du bâtiment, une porte donne accès à un espace non habité et encombré de divers objets. Le carrelage au sol est ancien, de même que la peinture des murs.

La salle de bain, très encombrée, est composée d’un lavabo, WC et emplacement de douche (hors d’usage. On relève la présence d’un chauffe-eau dans une pièce carrelée en partie au mur semblant avoir été à usage de cuisine. Deux pièces sont présentes, également très encombrées, avec du carrelage ancien au sol et du papier peint ancien aux murs.

Sur la droite du bâtiment, une deuxième porte donne accès à un autre espace. Les deux espaces ne communiquent que par l’extérieur. Cet espace est habité. La cuisine est équipée. La salle de bain dispose d’une douche à l’italienne, avec mur carrelé, WC, lavabo ; dans le séjour, les murs sont peints, le plafond est en lambris, le sol est en lino. Il y a une salle à manger et une chambre. Le séjour donne accès à d’autres pièces en enfilade, comprenant séjour avec porte fenêtre 3 panneaux en PVC, une salle bibliothèque, avec du parquet au sol, plafond en lambris, murs peints. La salle de bain est toutefois encombrée, avec une douche hors d’usage. Le reste est en bon état.

Sur le côté gauche du bâtiment, il y a un petit jardin d’agrément, arboré, donnant également accès à la grange.

Il n’est pas contesté que les parties occupées le sont par des membres de la famille [B]. Aucun bail n’est en cours. L’évaluation doit être faite sur la base de biens libres d’occupation.

Sur la date de référence et sur la qualification de terrain à bâtir à la date de référence

Par application des dispositions combinées des articles L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L. 213-4 du code de l’urbanisme, auquel renvoie l’article L. 213-6 du même code, la date de référence est celle à laquelle la dernière révision du PLU modifiant la zone dans laquelle est située le bien en cause a été rendue opposable aux tiers.

Les consorts [B], la FAB et le commissaire du gouvernement s’accordent pour fixer la date de référence au 27 mars 2024.

En l’espèce, les parcelles expropriées sont situées en zone UP55 du PLU de [Localité 22] Métropole, correspondant à une zone de « projet d’aménagement et de renouvellement urbain ». La dernière modification ayant affecté la zone est la 11e modification approuvée le 2 février 2024, devenue opposable aux tiers le 27 mars 2024.

La date de référence sera donc fixée au 27 mars 2024. A cette date, il n’est pas contesté que l’emprise expropriée revêtait la qualification de terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Sur les indemnités

Aux termes de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Sur l’indemnité principale

Par application des articles L. 322-1 à L. 322-3 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession doit être fixée d’après la valeur du bien au jour du présent jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation et de son usage effectif ou de sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence.

Sur la méthode d’évaluation

Les parties et le commissaire du gouvernement s’accordent sur la méthode qu’il convient d’adopter pour procéder à l’évaluation de l’emprise, la méthode par comparaison étant retenue.

S’agissant de parcelles bâties, les parties et le commissaire du gouvernement s’entendent pour raisonner sur des termes de comparaison « terrain bâti intégré ». Elles sont également d’accord pour qualifier « d’immeuble de rapport » le bâtiment comportant 2 appartements distincts. En ce qui concerne la « maison d’habitation », les consorts [B] contestent la méthode d’évaluation retenue par la FAB et le commissaire du gouvernement, considérant qu’il convient de raisonner sur la base d’un immeuble de rapport au motif qu’il serait constitué de 2 logements distincts après une division en volume. Les consorts [B] sont également en désaccord avec les surfaces habitables retenues par la FAB et le commissaire du gouvernement.

Les consorts [B] soutiennent avoir fait procéder à un mesurage des « surfaces privatives » des biens situés sur les parcelles expropriées.

Il en ressort que la maison d’habitation a une surface de 161,78 m²,

Au sein de l’immeuble comprenant 2 appartements : l’appartement n°1 a une surface de 54,42 m² et l’appartement n°2 a une surface de 54.3 m², soit 108,72 m² et que la grange comprenant un étage mesure 267,4 m².

Ils font valoir que ces mesures distinguent la surface habitable au sens de la loi carrez et la superficie du sol et que les surfaces apparaissant au cadastre ne sont que déclaratives.

Concernant la grange, ils s’opposent à l’application d’un coefficient de pondération de 0.20 alors qu’elle dispose d’espace de stockage supplémentaire en raison de l’existence d’un étage. Ils s’opposent également à l’application d’un coefficient de 0.7 pour les pièces utilisées comme débarras dans les immeubles à usage d’habitation, le stockage d’objets ne retirant pas l’utilité de la pièce.

La FAB se fonde quant à elle sur les surfaces cadastrales déclarées au motif que le certificat de mesurage ne précise pas les pièces correspondantes au mesurage, ne permettant pas de vérifier qu’il s’agit bien de pièces de vies principales (séjour, salon, chambre à coucher, bureaux), alors que la maison divisée en plusieurs volumes, comporte de nombreuses pièces inhabitées, à usage de débarras, de stockage et non entretenues. Concernant la grange, elle regrette que le certificat de superficie ne distingue pas les parties du bâtiment correspondant aux différents lieux de stockage et considère qu’un coefficient de pondération devrait être appliqué à sa surface alors que l’accès à l’étage n’est pas possible compte tenu de l’état très dégradé du sol et de l’absence d’escalier fixe permettant d’y accéder. Elle rappelle l’intérêt des coefficients de pondération pour tenir compte de l’utilité de chaque élément d’un bâtiment à évaluer.

Le commissaire du gouvernement retient les surfaces déclarées au cadastre, à savoir la maison d’habitation : 107 m² habitables, l’immeuble de rapport, 111 m² habitables, la dépendance à usage de remise (grange) : 160 m² utiles, correspondant aux surfaces retenues par la FAB.

Sur les surfaces :

En ce qui concerne la maison d’habitation, il ressort du certificat de superficie produit en pièce 25 par les défendeurs, que celle-ci mesure en loi carrez 161.78 m², alors que la déclaration cadastrale mentionne une superficie de 107 m² habitables.

Dès lors que les expropriés produisent un certificat de superficie datant du 18 octobre 2024 et que les éléments figurant au cadastre ne sont que déclaratifs, il y a lieu de retenir cette surface de 161.78 m², étant précisé que le certificat produit liste les pièces et leurs superficies correspondantes.

En ce qui concerne l’immeuble de rapport, il ressort du certificat de superficie que le premier logement mesure 54.3 m² et le second, 54.42 m² en loi carrez, ce qui correspond à peu près aux 111 m² habitables déclarés au cadastre. Ce sont donc les surfaces mesurées qui seront retenues.

Il n’y a pas lieu d’appliquer, sur ces surfaces retenues, ainsi que le demande la FAB, un coefficient de pondération de 0.7 au motif que certaines pièces habitables sont en réalité à usage de débarras. Le fait que les expropriés leur aient donné cette fonction n’enlève en rien leur caractère habitable une fois celles-ci vidées.

En ce qui concerne la grange, le certificat de superficie mentionne une surface au sol de 155.6 m², ce qui correspond à peu près à la surface cadastrale déclarée de 160 m². La surface de 155.6 m² sera retenue. S’ajoute à cette surface une surface de 111.8 m² correspondant à « la surface au-dessus hangar ». Si l’existence de la mezzanine ne peut être remise en cause, force est toutefois de constater que son accès est rendu difficile par l’usage d’une simple échelle. De plus, le plancher de la mezzanine est en bois et repose sur des poutres en bois très anciennes, le tout étant dans un état très ancien, ce qui ne permet pas de considérer que l’ensemble de la surface est effectivement utilisable. A cette surface de 111.8m², doit être appliqué un coefficient de pondération de 0.2.

Aussi, la superficie utile de la grange retenue est de 178 m².

Sur l’évaluation de la maison d’habitation

La FAB souligne que le bâtiment comprenant plusieurs entrées indépendantes, qu’il a été divisé en plusieurs volumes séparés les uns des autres, créant de fait plusieurs logements, dont un seulement est habité et constitue la résidence principale des expropriés. Elle conteste les allégations des expropriés selon lesquelles la maison d’habitation n’aurait pas été divisée car elle ne comprend qu’une cuisine et une chambre, alors que le transport a montré que parmi les parties servant à usage de stockage figuraient une salle d’eau avec évier, une cuisine avec chauffe-eau, machine à laver, évier, des pièces pouvant être utilisées comme chambre ou salon.

Elle ajoute que la partie habitée comporte une seconde pièce d’eau avec évier, bac à douche, WC, et en déduit que la maison comprend plusieurs logements sans que les pièces ne communiquent entre elles et que l’état très moyen de certaines pièces couplé à leur important encombrement les rendent inhabitables en l’état. Elle en déduit qu’il est justifié d’appliqué une décote de 20%. Retenant que la maison d’habitation a une surface de 107 m², elle propose 3 termes de comparaison situés sur le territoire de la commune [Localité 24]. Elle propose de retenir un prix au m² de 3040 euros.

Les consorts [B] contestent l’application d’une décote de 20% au motif que les termes de comparaison retenus par la FAB ne permettent pas de connaître l’état d’entretien des biens cédés, ni leur configuration. Ils contestent par ailleurs l’existence d’une division en volume, dès lors que si la maison comprend plusieurs accès, elle ne dispose que d’une cuisine et une chambre, le reste n’étant pas fonctionnel. Ils contestent en outre qu’une partie de la maison serait inhabitable en dépit de leur état très moyen comme l’a relevé leur expert ; leur encombrement ne leur retire pas leur caractère habitable. Ils ajoutent que la façade a été rénovée et que les huisseries ont été changées. Ils proposent 6 termes de comparaison et de retenir un prix au m² de 3700 euros ;

Le commissaire du gouvernement a choisi de valoriser la maison d’habitation par comparaison avec des immeubles de rapport au motif que le bien comporte plusieurs logements, sur la commune [Localité 24] et sur les communes limitrophes, dont la vente a été enregistrée après le 01/01/21 en retenant la valeur moyenne de 4 transactions appliquée à l’ensemble de la surface de la maison, en l’absence d’informations concernant la répartition entre la surface habitée et celle à rénover servant de stockage. Il propose de retenir un prix au m² de 2705 euros.

A titre liminaire, il convient de conster que la maison d’habitation, dont il a été retenu plus haut une surface de 161.78 m², de plain-pied, comporte effectivement deux entrées distinctes, donnant accès à deux espaces qui ne communiquent pas, ce qui fait à tout le moins de la partie gauche du bâtiment une dépendance. La partie gauche de la maison sert actuellement de débarras. Si cet usage ne lui retire pas sa vocation initiale d’habitation force est toutefois de constater que les pièces sont vétustes, ne sont pas utilisables en l’état à des fins d’habitation et nécessitent d’être rénovées. Si le certificat de mesurage produit tient compte des pièces comprises dans ce premier espace, il n’est pas possible d’identifier précisément le métrage pour ces surfaces. Il ne saurait ainsi être valablement soutenu que la maison constitue un espace fonctionnel de 160 m² environ ; il doit nécessairement être tenu compte dans l’évaluation du fait que son état est hétérogène, ce qui conduit nécessairement à appliquer une décote sur le prix de marché qui sera retenu.

Le bien à évaluer est une maison d’habitation ancienne, située certes sur un grand terrain mais ne disposant que d’un petit jardin d’agrément. La partie située à l’avant du bâtiment est partiellement enherbée, non spécialement aménagée. La partie habitée est en bon état. Une partie de l’habitation est vétuste. Il n’y a pas de garage.

Il y a lieu de rechercher des termes de comparaison de maisons d’habitation entre 100 et 220m² situées dans le secteur [Localité 24]

La FAB produit 3 termes de comparaison.

Le TC1 est une mutation réalisée le 11 avril 2024 sise [Adresse 8]. Il s’agit d’une maison d’habitation de 105 m² avec jardin, sur un terrain de 1866 m². Elle comprend 4 pièces principales et un garage. Elle a été construite en 1981.Le prix au m² est de 3045 euros.

Le TC2 est relatif à une cession du 22 mars 2024. La maison date de 1960. Elle mesure 123 m² sur un terrain de 1078 m². Elle comporte 5 pièces principales, une cave une terrasse et une piscine. Le prix unitaire est de 4390 euros.

Le TC 3 est relatif à une cession réalisée le 2 octobre 2024 ; il s’agit d’une maison d’habitation de 90 m², avec jardin. Elle a été construite dans les années 2000, comportant 4 pièces principales, une cave, un bûcher. Le prix de vente est de 3 972,22 euros.

Ces termes ne sont pas critiqués par les consorts [B]. Ils peuvent être retenus comme pertinents.

Les consorts [B] produisent 6 termes de comparaison, issus d’un rapport d’expertise auquel sont annexés les actes de vente.

Le premier terme de comparaison porte sur une cession intervenue le 31 janvier 2024, relative à un bien sis [Adresse 9], dans le périmètre de la ZAC. La maison aurait une surface de 101 m², sise sur un terrain de 1184 m². Le prix au m² indiqué est de 5916,09 euros, ce qui est contesté par la FAB qui indique avoir acquis ce bien à l’amiable et que la maison mesure 123 m² non 101 m², soit un prix unitaire de 3855 euros. Elle ajoute qu’un garage de 53 m² complétait le bien et a été valorisé compte tenu du fait qu’il était équipé d’une porte électrique, de fenêtres, d’une rochelle et raccordé au réseau électrique.

L’examen de l’acte de cession produit par les expropriés (pièce 15) ne permet pas de déterminer la surface habitable du bien vendu, mais il ressort de la pièce 33 de la FAB que l’avocat des vendeurs avait communiqué à la FAB la surface habitable de la maison cédée, soit 89.77 m² au rez-de-chaussée et 33.5 m² à l’étage soit une surface totale de 123,27 m². Ainsi, le prix au m² à retenir, sur une cession à 597 525 euros, est de 4858 euros, non de 3855 euros comme le soutient la FAB, la circonstance que le garage ait été particulièrement valorisé ne ressortant pas de l’acte de cession ni des pièces produites par la FAB. Ce terme de comparaison sera retenu dans la limite de 4858 euros.

Le deuxième terme de comparaison porte sur une cession intervenue le 2 juin 2021, est relatif à une maison sise [Adresse 11] à [Localité 25]. La maison a une surface de 120 m², est ancienne dans un état correct, non rénovée dans les 10 dernières années. Elle a été cédée au prix de 305 000 euros, soit un prix unitaire de 2 541.67 euros. Ce terme de comparaison n’est pas critiqué par la FAB ni par le commissaire du gouvernement. Il peut être retenu comme pertinent.

Le troisième terme de comparaison porte sur une cession sise [Adresse 5] à [Localité 26]. Elle date du 4 décembre 2020. La maison a une surface de 117 m² ; la maison est ancienne, son état est moyen. Le prix unitaire est de 3 888,89 euros. Ce terme n’étant pas non plus critiqué, il peut être retenu comme pertinent.

Les quatrième et cinquièmes termes de comparaison portent sur des cessions sises [Adresse 2], [Adresse 20], et [Adresse 2] situées dans le périmètre de la ZAC. La première date du 22 octobre 2020, la deuxième du 27 octobre 2003 et la dernière du 27 avril 2023. Leur surface respective est de 224 m², 211 m² et 209 m². Si elles ont été expropriées, leur prix de cession constitue néanmoins un terme de référence valable. Pour la première le prix au m² est de 3595,3 euros, pour la seconde de 3748, 8 euros et pour la dernière de 3827,80 euros.

Le commissaire du gouvernement a choisi des termes de comparaison issus de maisons constituées de plusieurs logements (immeubles de rapport) mais pour les raisons indiquées plus haut ce critère n’apparait pas pertinent ici. Pour information de la juridiction, il a recensé 15 termes de comparaison portant sur des surfaces habitables comprises entre 80 et 130 m² situées dans un rayon de 500 mètres autour des parcelles AP[Cadastre 15] et AP [Cadastre 3] dont les ventes ont été enregistrées après le 1er janvier 2023 ; la valeur moyenne est de 4091 euros. Cette valeur doit être retenu également comme terme de référence pertinent.

Au total, les termes de comparaison retenus permettent d’établir une valeur vénale moyenne à 3796 euros, issus d’une fourchette de prix allant de 2541 euros à 4858 euros.

Ainsi que le souligne l’expert des expropriés, le bien à évaluer est ancien, l’état intérieur est moyen à très moyen et à remettre au goût du jour, de sorte qu’il conviendrait de retenir la fourchette basse. Mais il estime que du fait des travaux de ravalement de la façade, de la rénovation de 4 pièces de sorte qu’elles sont en bon état et du fait que les fenêtres ont été changées, cela justifie de maintenir une évaluation dans la fourchette moyenne que lui évalue à 3700 euros.

Si ces éléments doivent en effet être pris en compte, il ne peut être ignoré que 3 pièces et une salle d’eau sont actuellement inutilisables et que la configuration particulière des locaux ne permet pas d’envisager les 160 m² de surface habitable comme une unité, les espaces étant tout de même bien séparés.

Ainsi, il y a lieu d’appliquer un abattement de 20% sur la valeur unitaire, de sorte que le prix doit être fixé à 3036 euros. Pour une maison de 161.78 m², la valeur est donc de 491 164 euros.

Sur l’évaluation du bâtiment qualifié d’immeuble de rapport.

La FAB fait valoir que sur les deux logements composant ce bâtiment, l’un est habité et habitable, l’autre nécessite des travaux pour permettre son occupation. Elle indique rejoindre la proposition du commissaire du gouvernement et retenir pour la partie logement habité une surface de 68 m² et une valeur unitaire de 2375 euros le m², tandis que pour la partie inhabitée, une surface de 43 m² avec une valeur unitaire de 1900 euros le m².

Les consorts [B] s’appuient sur les termes de comparaison retenus par leur expert immobilier relatifs à des maisons mitoyennes de petite superficie comparable aux appartements expropriés. Pour la partie habitée, l’expert a retenu une valeur au m² de 4200 euros tandis que pour la partie inhabitée, il a retenu une valeur de 3800 euros le m².

Le commissaire du gouvernement retient 4 termes de comparaison aboutissant à une moyenne de 2705 euros. Pour la partie habitée, il retient la médiane à hauteur de 2375 euros et pour la partie non habitée, il retient une valeur basse de 1900 euros correspondant à la valeur la plus basse des termes de comparaison. Les consorts [B] ne réfutent pas ces termes mais estiment qu’il faut les compléter de termes de comparaison issus de maisons mitoyennes.

Les termes de comparaison du commissaire du gouvernement n’étant pas remis en cause, il y a lieu de retenir comme terme de comparaison la moyenne de ces 4 termes, soit un prix unitaire de 2705 euros, étant précisé que les cessions se situent dans une fourchette entre 1903 euros et 4167 euros. Deux des quatre termes se situent au Haillan et sont des maisons d’habitation comprenant 2 ou 3 logements. Deux autres sont des ensembles immobiliers comprenant 2 ou 3 logements.

Les expropriés produisent 4 termes de comparaison, contestés par la FAB comme non comparables s’agissant de maisons mitoyennes, non divisées en plusieurs logements, dont les cessions sont anciennes et qui ont une surface inférieure aux biens en cause.

Le terme de comparaison n°1 est issu d’une cession qui date du 5 juillet 2019 ; il doit être écarté pour être trop ancien. Il en va de même du troisième terme de comparaison qui date du 31 janvier 2019.

Le terme de comparaison n°2 porte sur une cession en date du 10 novembre 2022, portant sur un bien sis [Adresse 13]. La surface habitable est de 84 m², sur un terrain de 144 m². Il s’agit d’une maison mitoyenne non divisée en plusieurs logements mais ses caractéristiques propres permettent de la rendre comparable aux biens à évaluer ; l’immeuble de rapport à évaluer est divisé horizontalement, ce qui donne au voisinage une promiscuité comparable à celle d’une maison mitoyenne ; il n’y pas de nuisance du voisinage dans les étages, ce qui est également comparable avec une maison mitoyenne. De plus, à la date de l’évaluation, le régime juridique de l’immeuble à évaluer n’est pas différent de celui d’une maison mitoyenne (aucun règlement de copropriété n’existe à ce jour). Ce terme de comparaison doit être considéré comme pertinent ; la valeur unitaire de 4330,83 euros sera donc retenue.

Pour les mêmes raisons, le terme de comparaison n°4 sis [Adresse 1] doit être considéré comme pertinent : son prix unitaire est de 3787,23 euros.

Ainsi, la moyenne unitaire est de 3607 euros.

Ce prix moyen sera retenu pour l’appartement habité, en bon état, d’une surface retenue plus haut de 54.3 m². En revanche, au regard de l’état du second appartement qui est intégralement à rénover, il y a lieu de retenir un prix unitaire de 2900 euros le m² correspondant à un abattement de 20%.

Ainsi pour l’immeuble de rapport, l’indemnité sera fixée comme suit :

54.3x 3607 = 195 860 euros

54.42x 2900= 157 818 euros.

Soit un total de 353 678 euros.

Sur l’évaluation de la grange/du hangar

Le commissaire du gouvernement se fonde sur 5 termes de comparaison issus de cessions entre le 11 octobre 2022 et le 30 novembre 2023, [Localité 24], à [Localité 25] et à [Localité 27]. Les surfaces du bâti ne sont pas communiquées. Le prix moyen de vente est de 181 500 euros. Le commissaire du gouvernement précise qu’il n’est pas indiqué de prix au m² pour les dépendances, ces informations n’étant pas communiquées au cadastre et ne figurent pas non plus dans l’acte de vente. Il indique que les photographies consultées sur les bases de données publiques montrent qu’elles offrent des possibilités de stockage confortables. Il ajoute que les termes de comparaison produits concernant les maisons d’habitation comportent souvent des garages, ce qui participe de la valorisation de la maison. Au vu de l’état de la dépendance et du fait que les dépendances ont été prises en compte dans la valorisation des bâtiments d’habitation, il propose de retenir un prix de 90 000 euros.

La FAB rejoint l’analyse du commissaire du gouvernement et demande en sus l’application d’une décote de 30% compte tenu de l’état de vétusté de l’immeuble et se réfère à un jugement du juge de l’expropriation du 23 janvier 2025. Elle se fonde également su un autre jugement de cette juridiction rendu le 28 janvier 2021 allouant 75 240 euros au titre de la dépendance incluant un garage, alors même qu’elle était considérée comme grange remarquable. Elle propose de fixer l’indemnité pour ce hangar à hauteur de 72 000 euros.

Les expropriés proposent trois termes de comparaison issus du rapport d’expertise. Ils proposent de retenir une valorisation du hangar de stockage à hauteur de 213 920 euros.

En premier lieu, les termes de comparaison recensés par le commissaire du gouvernement, qui portent, selon les actes notariés versés aux débats, sur un garage sur deux niveaux et abri bateau, grange comportant deux pièces, dépendance, grange à rénover, bâtiment à usage de remise et de garage, ne sont pas sérieusement remis en cause par les expropriés. La moyenne retenue peut constituer un terme de comparaison pertinent : 181 500 euros.

Les termes de comparaison mis en avant par la FAB pour justifier une décote au motif que d’autres biens ont été évalués avec une décote liée à la vétusté ne peuvent être pris en compte dès lors que dans le jugement du 23 janvier 2025, le bien en question était également sous arrêté de péril. De même, s’agissant du jugement du 28 janvier 2021 qui a retenu une évaluation à hauteur de 75 240 euros, il ressort des termes mêmes du jugement que cette évaluation est fondée sur les termes de référence produits aux débats par le commissaire du gouvernement. Ces termes n’étant manifestement pas produits dans la présente instance, il ne saurait en être tenu compte.

Le premier terme de comparaison des consorts [B] est un hangar métallique situé à [Localité 25], occupé selon la photographie du rapport comme carrosserie, ne possède à l’évidence pas les mêmes caractéristiques que le bien à évaluer ; l’acte notarié (pièce 22) précisant d’ailleurs que le bail dont s’agit est un local d’activité comprenant une entrée, deux WC, une salle de pause, une douche, un local technique, une mezzanine, du terrain autour. Ce terme sera écarté.

Le terme de comparaison n°2 est relatif à un vieil hangar en béton avec des façades en bois dans un état moyen. S’il est indiqué que la surface bâtie est de 388 m², cette surface ne résulte pas de l’acte notarié (pièce 24), qui évoque un simple « bâtiment industriel ». La cession a eu lieu au prix de 350 000 euros. Ainsi que le souligne à juste titre la FAB, ce terme ne peut être retenu comme pertinent dès lors que son caractère à vocation « industrielle » a manifestement justifié cette évaluation à 350 000 euros, alors que de tous les termes de comparaison recensés par le commissaire du gouvernement, dont aucun ne fait état d’une destination artisanale ou commerciale, le plus élevé est à 250 000 euros.

Le terme de comparaison n°3 est relatif à une cession dont l’acte notarié mentionne que le bâtiment concerné est à usage artisanal et industriel comprenant un atelier principal, atelier secondaire, cabine de stockage, cuisine, bureau, etc (seconde pièce 24). Ce terme sera écarté en raison de ses caractéristiques propres non comparable avec la grange à évaluer ;

Les éléments versés aux débats ne permettent pas de déterminer de prix au m² pour ce type de bâti. Mais il convient de souligner que son usage est une grange à usage de stockage, non spécialement aménagée, non spécialement entretenue.

Ainsi, ce bâtiment ancien, bien que spacieux, ne saurait être valorisé à un montant supérieur à la moyenne de 181 500 euros.

Il n’y a pas lieu d’appliquer une décote sur cette moyenne, en raison de l’absence d’éléments permettant de connaître l’état des bâtis des autres termes de comparaison.

L’indemnité au titre de la grange sera donc de 181 500 euros.

Soit une indemnité principale totale de (491 164 euros + 353 678 + 181 500) = 1 026 342 euros

Sur les indemnités accessoires

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, à 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et à 10 % pour le surplus.

L’indemnité de remploi sera donc fixée en l’espèce à la somme de 103 634 euros (5 000x 20 % + 10 000x 15% +1 011 342x10%).

Sur la demande au titre de la perte des matériaux

Les consorts [B] font valoir que les expropriés avaient d’ores et déjà acheté et entreposé des matériaux nécessaires à la rénovation de l’appartement de la parcelle [Cadastre 15], rénovation qui aurait été stoppée par la perspective de l’expropriation. L’expert a retenu un préjudice pour perte de matériaux à hauteur de 1497.21 euros selon facture.

La FAB s’y oppose au motif que la facture a été émise en 2010, alors que le dossier de création de la ZAC a été approuvé par délibération du conseil métropolitain en 2017, soit 7 ans plus tard et que les ouvertures des enquêtes publiques ont eu lieu en 2021.

En l’espèce, il ressort de la facture produite que les matériaux dont il est demandé le remboursement ont donné lieu à facture de « Tout faire matériaux » en date du 25 mars 2010. Il n’est pas démontré que ces travaux ont été ont été interrompus du fait de la procédure d’expropriation alors que l’enquête publique a été ouverte 11 ans plus tard.

La demande doit être rejetée.

Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, la FAB sera condamnée aux dépens.

Sur l’indemnité au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile: “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :/1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;/2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991./Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.”

En l’espèce, il n’est pas inéquitable d’allouer aux consorts [B] une somme de 1800 euros au titre de leurs frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

DECLARE irrecevable l’intervention volontaire de la SARL WOZ DESIGN,

En conséquence, dit n’y avoir lieu à statuer sur sa demande indemnitaire,

FIXE la date de référence au 27 mars 2024,

FIXE les indemnités définitives de dépossession revenant à Monsieur [V] [B], madame [N] [B] et madame [I] [L] épouse [B] pour l’expropriation des parcelles cadastrées section AP n°[Cadastre 15] et [Cadastre 3], d’une contenance de 2 767 m², situées [Adresse 4] sur la commune [Localité 24] aux sommes suivantes:

1 026 342 euros au titre de l’indemnité principale,

103 634 euros au titre de l’indemnité de remploi,

Rejette la demande d’indemnité accessoire au titre de la perte de matériaux

Condamne la Fabrique de [Localité 22] Métropole aux dépens.

Condamne la Fabrique de [Localité 22] Métropole à payer Monsieur [V] [B], madame [N] [B] et madame [I] [L] épouse [B] de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Madame Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation