Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARBES

1ère Chambre civile

JUGEMENT

Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe du Tribunal

le 14 JANVIER 2026

Dans l’affaire :

N° RG 23/00101 – N° Portalis DB2B-W-B7H-EDHJ

NAC : 50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

DEMANDEUR:

Madame [T] [L] [F]

20 rue Albert Salles

65600 SEMEAC

représentée par la SELARL SOULIE MAUVEZIN, avocats au barreau de TARBES, avocats plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [H] [J]

Résidence le Cres de la Ginestelle Appt 26

Orte 33

11370 LEUCATE

représenté par la SCP CHEVALLIER-FILLASTRE, avocats au barreau de TARBES, avocats plaidant

Madame [K] [R] [G] épouse [J]

Résidence le Cres de la Ginestelle

Orte 33

11370 LEUCATE

représentée par la SCP CHEVALLIER-FILLASTRE, avocats au barreau de TARBES, avocats plaidant

L’affaire a été appelée à l’audience publique de plaidoiries du 23 Octobre 2025 présidée par GIMENO Véronique, juge placée déléguée au Tribunal Judiciaire de TARBES par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de PAU en date du 11 Décembre 2024, statuant en qualité Juge du tribunal judiciaire , statuant à Juge unique, Assistée de DAVID Gwendoline, Greffier.

A l’audience le Président a indiqué que la décision était mise en délibéré au 17 DECEMBRE 2025et serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction. Délibéré prorogé au 14 JANVIER 2026

Selon acte , du 22.03.2019 dressé par Maître [X] [Y], notaire, M. [H] [J] et Mme [K] [G] épouse [J] ont vendu leur maison d’habitation située 20 rue Albert Salles à Séméac le 22 mars 2019 à Mme [T] [F].

Quelques après l’acquisition du bien, Mme [T] [F] a constaté des remontées d’odeurs nauséabondes liées notamment à un bouchage des évacuations des eaux usées.

Une expertise amiable a été réalisée à distance et a conclu sur la base de photographies et d’échanges à l’existence de plusieurs désordres concernant les réseaux d’évacuation des eaux nécessitant des investigations sur place.

Par acte d’huissier en date du 4 décembre 2020, Mme [T] [F] a fait assigner les époux [J] devant le juge des référés aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Selon ordonnance de référé en date du 09 Mars 2021, la présidente du Tribunal judiciaire de Tarbes a notamment :

— ordonné une mesure d’expertise et commis y procéder M. [B] [Z]

— laissé les dépens à la charge de Mme [T] [F].

Par actes de commissaire justice du 11 janvier 2023, Madame [T] [F] a assigné Monsieur [H] [J] et Mme [K] [G] épouse [J] devant le tribunal judiciaire de Tarbes, sollicitant de voir :

— Condamner in solidum Monsieur [H] [J] et Madame [K] [R] [G] épouse [J] à verser à Madame [T] [F] la somme de 20.000€ (à parfaire après le dépôt du rapport d’expertise judiciaire), sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, aux ?ns de réparation du réseau d’assainissement de la maison sise au 20 rue Albert Salles 65600 SEMEAC

— Condamner in solidum Monsieur [H] [J] et Madame [K] [R] [G] épouse [J] à verser à Madame [T] [F] la somme de 150€/mois à compter du 1er avril 2019 à titre de dommages et intérêts, compte tenu du préjudice de jouissance subi (somme à parfaire)

— Condamner in solidum Monsieur [H] [J] et Madame [K] [R] [G] épouse [J] à verser à Madame [T] [F] la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Selon ordonnance en date du 2 juillet 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction à la date du 16 septembre 2025 et fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 23 octobre 2025.

A l’issue de cette audience, la décision a été mise en délibéré, les parties étant avisées qu’elle serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 17 décembre 2025, décision prorogée au 14 janvier 2026.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 juin 2024, Madame [T] [F] demande au tribunal de :

— Condamner in solidum Monsieur [H] [J] et Madame [K] [R] [G] épouse [J] à verser à Madame [T] [F] la somme de 32.l00€, sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, aux fins de réparation du réseau d’assainissement de la maison sise au 20 rue Albert Salles 65600 SEMEAC.

— Condamner in solidum Monsieur [H] [J] et Madame [K] [R] [G] épouse [J] à verser à Madame [T] [F] la somme de 150€/mois à compter du 1er avril 2019 et jusqu’au jugement à intervenir, à titre de dommages et intérêts, compte tenu du préjudice de jouissance subi.

A titre subsidiaire,

— Condamner in solidum Monsieur [H] [J] et Madame [K] [R] [G] épouse [J] à verser à Madame [T] [F] la somme de 31.900€, sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil, aux fins de réparation du réseau d’assainissement de la maison sise au 20 rue Albert Salles 65600 SEMEAC

— Condamner in solidum Monsieur [H] [J] et Madame [K] [R] [G] épouse [J] à verser à Madame [T] [F] la somme de 150€/mois à compter du 1er avril 2019 et jusqu’au jugement à intervenir, à titre de dommages et intérêts, compte tenu du préjudice de jouissance subi

— Condamner in solidum Monsieur [H] [J] et Madame [K] [R] [G] épouse [J] à verser à Madame [T] [F] la somme de 5.000€ sur le fondement de l’article 700 du CPC

— Condamner in solidum Monsieur [H] [J] et Madame [K] [R] [G] épouse [J] aux entiers dépens, dont le coût de l’expertise judiciaire et le PV de Me [M] du 10 juillet 2019.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er août 2024, les époux [J] demandent au tribunal de :

— Juger que Monsieur et Madame [J] sont de bonne foi.

En conséquence,

— Débouter Madame [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Subsidiairement

— Juger que le préjudice de Madame [F] ne saurait excéder la somme de

15 000,00 €.

En conséquence,

— Juger que Monsieur et Madame [J] ne sauraient être tenus au paiement d’une somme excédant 15 000,00 €.

En toute hypothèse

A raison de la nullité de l’expertise [Z], juger que le coût de l’expertise [Z] sera laissé à charge de Madame [F].

— Ecarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

— Condamner Madame [F] aux dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux dernières conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions.

MOTIFS DE LA DECISION :

À titre liminaire, il est rappelé qu’il résulte des articles 4 et 5 du code de procédure civile que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

À cet égard, les demandes de « juger que » ne peuvent s’analyser comme des prétentions au sens des dispositions qui précèdent.

En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur les demandes suivantes au dispositif de la présente décision, lesquelles ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués :

Juger que Monsieur et Madame [J] sont de bonne foi. Juger que le préjudice de Madame [F] ne saurait excéder la somme de 15 000,00 €. Juger que Monsieur et Madame [J] ne sauraient être tenus au paiement d’une somme excédant 15 000,00 €. A raison de la nullité de l’expertise [Z], juger que le coût de l’expertise [Z] sera laissé à charge de Madame [F].

Sur la nullité du rapport d’expertise :

Il convient de rappeler les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile aux termes duquel " Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. "

En l’espèce, le tribunal relève que dans les motifs de leurs dernières conclusions, les époux [J] sollicitent que la nullité du rapport d’expertise soit prononcée, mais qu’ils ne saisissent pas le Tribunal d’une telle demande dans la partie réservée à l’énoncé de leurs prétentions.

Au surplus, sur le fondement de l’article 175 du code de procédure civile, les époux [J] font valoir, que l’expert n’aurait pas accompli sa mission personnellement.

A cet effet, ils relèvent qu’il est indiqué en page 10 du rapport de l’expert qu’il existe deux types d’évacuation des eaux ; qu’en fonction des communes ce type d’évacuation peut faire l’objet d’un réseau séparé et qu’afin de déterminer si tel est le cas sur la commune de SEMEAC, l’expert a interrogé la société ADOUR DEBOUCHAGE qui a elle-même interrogé le service communal compétent en la personne de Monsieur [S].

Cependant, s’il résulte des pièces annexées au rapport d’expertise qu’une telle information a bien été donnée dans un premier temps par la société ADOUR DEBOUCHAGE, il apparait également que cette information a personnellement été vérifiée par l’expert qui par un mail redirigé au conseil des époux [J] le 27 juin 2022 a justifié avoir directement reçu une réponse des services communautaires.

Dès lors, outre le fait que le Tribunal n’est pas régulièrement saisi d’une demande tendant à voir prononcer la nullité de l’expertise, il convient également de constater qu’elle n’était pas fondée.

Sur la garantie des vices cachés :

Conformément aux dispositions de l’article 1641 du Code Civil, « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

L’article 1643 du même Code dispose que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

Selon les dispositions de l’article 1644 du code civil, l’acquéreur a le choix entre l’action rédhibitoire et l’action estimatoire.

L’article 1645 du Code Civil dispose que « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

Il résulte de ces dispositions qu’il incombe à l’acquéreur de démontrer que le vice était antérieur à la vente ; qu’il est inhérent au bien vendu et qu’il rend le bien impropre à son usage.

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise que l’expert, après avoir pris connaissance des travaux réalisés antérieurement à la vente, visité la maison, analysé de façon complète les différents dispositifs d’évacuation des eaux usées de la cuisine, des WC et de la salle d’eau conclut sans ambiguïté qu’il existe trois types de désordres relatifs aux odeurs en provenance de l’arrière cuisine, des eaux usées du WC et de la salle d’eau, ainsi que de l’évacuation des eaux usées du WC et du lavabo de l’extension créée en 2014 par Monsieur [J] .

Le rapport de l’expert explique que le premier désordre qualifié « Evacuation de l’arrière cuisine » s’analyse en une obstruction manquante et à l’absence de siphon sur l’équipement de la chaudière. Ce désordre est décrit comme étant un désordre mineur, mais qu’il est à l’origine de la problématique d’odeur.

Il n’est pas relevé par l’expert que ce dommage rend le bien impropre à sa destination, mais il est mentionné en revanche qu’il préexistait à la vente et qu’il ne pouvait être ignoré des époux.

Les pièces produites par Mme [T] [F] ne permettent pas d’établir que ce désordre est de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination.

Cependant, le Tribunal relève que si le rapport d’expertise ne précise pas expressément que la première catégorie de désordre est de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination ; qu’il est revanche précisé par l’expert (page 12) que « les désordres, décrits en supra, affectent le traitement des eaux usées sur les différentes conduites d’évacuation des eaux usées et pluviales de l’habitation ».

S’agissant du deuxième désordre relatif à l’évacuation du WC, de la cuisine et de la salle d’eau, l’expert relève qu’indépendamment de sa non-conformité qui conduit aux encombrements mentionnés par Madame [T] [F], il préexistait à la vente intervenue le 22 mars 2019 et à celle du 15 novembre 1985 correspondant à l’acquisition du bien par les époux [J].

L’expert précise qu’un tel désordre ne pouvait être ignoré par les vendeurs notamment parce qu’ils ont fait réaliser des travaux d’antenne pour gérer le trop plein du regard.

Il convient de relever que lors de la première expertise réalisée par le cabinet Polyexpert Construction, il a été précisé que Monsieur [J] avait indiqué qu’il procédait au nettoyage de réseau au moins une fois par an, en préventif pour éviter la survenance d’un nouvel encombrement.

Il résulte de tous ces éléments que ce deuxième désordre est de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination en ce qu’il ne permet pas une évacuation normale des eaux usée et qu’il implique la réalisation d’une nouvelle conception du regard et de l’évaluation de tout le bloc sanitaire.

Enfin, le rapport d’expertise indique que le troisième désordre relève d’un défaut de conformité à la règlementation des travaux d’extension réalisés par Monsieur [J] en 2014. Ce désordre est analysé comme étant une des causes de mauvaises odeurs ; il est très explicitement indiqué par l’expert qu’il est de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination et qu’il est nécessaire pour y remédier de réaliser des travaux pour que l’évacuation des eux pluviales puisse se faire en rejoignant le réseau séparatif présent dans le domaine public.

En réponse aux dires des parties, il est précisé par l’expert que la perception des mauvaises odeurs est subjective et que si les époux [J] n’ont jamais ressenti d’odeurs nauséabondes, les désordres et non conformités relevés sur les équipements et canalisations sont clairement génératrices d’odeurs dans des proportions variables.

Dès lors les attestations produites par les époux [J] pour les besoins de la procédure et indiquant que leurs auteurs n’ont jamais perçu de mauvaises odeurs lorsqu’ils se sont rendus au domicile des époux [J] font état des ressentis de chacune des personnes qui attestent et sont par nature très subjectives, la notion de mauvaise odeur étant elle-même très subjective.

S’il n’y a pas lieu de remettre en cause la loyauté de ces attestations qui ont effectivement pour la plupart d’entre elles la même forme, elles ne permettent pas pour autant d’écarter les conclusions objectives faites par l’expert relatives à l’existence de désordres.

Enfin, il convient de relever que l’acte de vente et plus particulièrement les dispositions relatives à la construction (p12 et suivantes de l’acte) mentionnent que le vendeur déclare avoir réalisé des travaux d’extension du garage au cours de l’année 2014 et qu’il a réalisé ces travaux lui-même. A ce titre les époux [J] ont été avertis que celui qui a réalisé un ouvrage est réputé en connaître les vices et doit être assimilé à un sachant et cela même s’il n’a pas la qualité de professionnel, ce qui est le cas de Monsieur [J] qui n’exerçait pas des fonctions dans le domaine de la construction.

Enfin, il résulte des attestations produites par les époux [J] que manifestement ces mauvaises odeurs n’étaient pas toujours perceptibles, ce qui corrobore les déclarations de la requérante qui indiquent que lorsqu’elle a visité le bien elle n’a pu constater la présence des mauvaises odeurs.

Par conséquent il existe un vice caché s’agissant du bien d’habitation, située 20 rue Albert Salles à Séméac, vice dont est en principe tenu son vendeur.

Sur la demande en paiement de la somme de 32 100 €

Mme [T] [F] sollicite la condamnation des époux [J] à lui payer la somme de 32100 €.

Ses demandes reprennent les conclusions du rapport de l’expert qui évalue les travaux de reprise au sommes suivantes :

— Pour l’évacuation de l’arrière cuisine : 300 €.

— Pour l’évacuation du WC Cuisine, salle d’eau de la maison: 5400 €.

— Pour la création de réseaux EU-EP 16 800 €

— Pour la remise en état de la dalle de la terrasse : 3600 €

— Pour la maîtrise d’œuvre nécessaire selon l’expert compte tenu de la spécificité des travaux à réaliser : 6000 €

Soit une somme totale de 32100 €

Les montants retenus par l’expert sont inférieurs à ceux mentionnés dans les devis établis par l’entreprise PERIN TP produits par Mme [T] [F] en date du 6 avril 2023 et supérieurs à ceux produits par les époux [J] qui s’élèvent à 12168,20 € pour l’un et à 10567 € pour l’autre.

La lecture des annexes et des annotations de l’expert permet d’établir les bases sur lesquelles il a arrêté les montant retenus dans son rapport. Néanmoins, il n’est pas justifié que l’intervention d’un maître d’œuvre soit nécessaire, ni qu’elle doit être évaluée à la somme de 6000 €.

Dès lors, il ressort des éléments produits au débat que la demande de Mme [T] [F] apparait fondée au regard du montant des travaux devant être réalisés afin de réparer les dommages affectant le bien à hauteur de

26 100€.

Les époux [J] seront par conséquent condamnés in solidum à lui verser la somme de 26 100 €

Sur la demande en dommage et intérêts :

Sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, aux ?ns de réparation du réseau d’assainissement de la maison sise au 20 rue Albert Salles 65600 SEMEAC et sur la base du rapport de l’expert, Madame [T] [F] sollicite la condamnation des époux [J] à lui payer la somme de 150€/mois à compter du 1er avril 2019 à titre de dommages et intérêts, compte tenu du préjudice de jouissance subi.

Cependant, s’il résulte des éléments versés aux débats que le dommage a causé un trouble de jouissance, la nature de ce dommage n’est précisée ni dans les conclusions de Mme [F], ni dans le rapport de l’expert.

S’il ressort des explications de la requérante, comme des conclusions de l’expertise qu’il existe des troubles de jouissance caractérisés par le survenance de mauvaises odeurs ou des difficultés d’évacuation lors notamment de forte pluie, il n’est en revanche pas établi que ce préjudice justifie qu’une indemnisation journalière de 150 € soit exigible du 1er avril 2019 jusqu’à la date de la présente décision.

Dès lors, en réparation du préjudice de jouissance subi par Mme [T] [F], il convient de condamner les époux [J] à lui payer la somme de 1000 € au titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens :

Les époux [J] succombant ils seront condamnés aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

La demande relative à la prise en charge du constat réalisé par Maître [M] relève des dépens de l’instance introduite devant le juge des référés et pour lesquels ce magistrat a déjà statué.

Dès lors il n’y a pas lieu de dire que les frais du constat d’huissier seront à nouveau pris en compte.

L’équité justifie que les défendeurs soient condamnés in solidum à payer à Mme [T] [F] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Enfin, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit pour toutes les instances engagées à compter du 1er janvier 2020, dès lors qu’il n’existe aucun motif permettant de l’écarter en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, comme c’est le cas en l’espèce.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe

Déboute Monsieur [H] [J] et Madame [K] [R] [G] épouse [J] de leur demande tendant à voir prononcer la nullité du rapport d’expertise

Condamne in solidum Monsieur [H] [J] et Madame [K] [R] [G] épouse [J] à verser à Madame [T] [F] la somme de 26.l00€,

Condamne in solidum Monsieur [H] [J] et Madame [K] [R] [G] épouse [J] à verser à Madame [T] [F] la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts, compte tenu du préjudice de jouissance subi

Condamne in solidum Monsieur [H] [J] et Madame [K] [R] [G] épouse [J] à verser à Madame [T] [F] la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne in solidum Monsieur [H] [J] et Madame [K] [R] [G] aux dépens de la présente instance.

Rappelle l’exécution provisoire du présent jugement.

Jugement signé par la Présidente et par la greffière présente au greffe le 14 JANVIER 2026 lors du prononcé du jugement par sa mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LE PRESIDENT