TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N° 25/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 07 Mars 2025

Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés

Greffier : Madame ZABNER,

Débats en audience publique le : 31 Janvier 2025

N° RG 25/00024 – N° Portalis DBW3-W-B7J-53O7

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 2] Syndic Cabinet Paul STEIN, représenté par son Syndic en exercice le Cabinet Paul STEIN, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Guillaume FABRICE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. B.B.A, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SCI BBA est propriétaire du lot 15 de l’immeuble situé [Adresse 3].

Le Syndicat des copropriétaires se plaint du non-paiement des charges de copropriété.

C’est dans ces circonstances que par assignation du 27 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet PAUL STEIN, a fait citer la SCI BBA, en demandant au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

-5 061,32 € incluant

1 252,46 € au titre des charges échues pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2024 ; 1 192,32 € au titre des provisions à échoir ; 1 116,54 € au titre des charges dues au titre des exercices antérieurs approuvés ; 1 500 € à titre de dommages et intérêts Le tout avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 mars 2024 ;

—  1 267,74 € au titre des frais de recouvrement,

—  1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les entiers dépens ainsi que les frais d’exécution forcée.

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 janvier 2025.

À cette date, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet PAUL STEIN par l’intermédiaire de son conseil, réitère ses demandes telles que formulées dans son assignation à laquelle il convient de se reporter.

Régulièrement citée par procès-verbal remis en étude, la SCI BBA ne comparaît pas et n’est pas représentée à l’audience susvisée.

SUR QUOI

Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler qu’en l’absence de comparution de la partie en défense, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur les demandes principales en paiement

Attendu que le Syndicat des copropriétaires entend mettre en œuvre la procédure de recouvrement des dépenses budgétisées visées à l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis qui dispose que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le Syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au Syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale » ;

Attendu que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1,et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionnées à l’article 14-2-1.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du Syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du Syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 » ;

Que l’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 1er janvier 2020 dispose notamment : « à moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il ait statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° la demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévue à cet effet ;

2° le juge saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° le jour de l’audience, le juge assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait préparé sa défense. La procédure est orale ; »

Attendu qu’en l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet PAUL STEIN fait valoir que la SCI BBA, propriétaire du lot 15 au sein de l’immeuble en copropriété, n’a pas payé les charges échues arrêtées au 14 novembre 2024 et les charges non échues cependant devenues exigibles en vertu de l’article précité ;

Qu’il produit des pièces à l’appui de ses prétentions et notamment :

— un relevé de propriété,

— le contrat de syndic,

— les procès-verbaux des assemblées générales en dates des 10 mai 2023 et 11 septembre 2024,

— une attestation de non-recours au titre de ces assemblées générales,

— un extrait de compte arrêté au 14 novembre 2024 pour la somme totale de 2 369 € au titre des charges échues et à la somme de 936 € au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— un commandement de payer la somme de 2 227,65 € en date du 25 mars 2024,

— la lettre recommandée de mise en demeure de payer en date du 10 octobre 2024 visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et son accusé de réception signé ;

Attendu que la procédure accélérée au fond permet d’obtenir l’exigibilité immédiate des provisions pour charges et travaux non échus du budget provisionnel de l’année en cours à la date de délivrance de la mise en demeure, à défaut de règlement d’une provision à sa date d’exigibilité après mise en demeure infructueuse ainsi que de solliciter la condamnation au paiement des charges antérieures arriérées ;

Que cette procédure accélérée de recouvrement des sommes dues par un copropriétaire a été mise en place afin d’assurer le bon fonctionnement du budget prévisionnel prévu à l’article 14-1 de la loi en prévoyant la possibilité d’obtenir une décision exécutoire permettant à la copropriété de recouvrer plus rapidement les provisions sur charges et les fonds travaux nécessaires au bon fonctionnement de son exercice en cours, sans mise en péril de sa trésorerie ;

Que l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 précité, conditionne la recevabilité de la demande à la délivrance préalable d’une mise en demeure laquelle doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget et viser le délai de 30 jours pour s’en acquitter du paiement ;

Qu’en l’occurrence le syndicat des copropriétaires requérant, qui fonde ses demandes sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 précité, verse au débat le courrier de mise en demeure en date du 10 octobre 2024 ;

Que cette mise en demeure, qui porte sur le paiement de la somme totale de 2 855,60 €, inclut des frais de recouvrement à hauteur de 1 168,74 € non visés par l’article précité ;

Qu’en ne portant pas exclusivement sur les provisions du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, la mise en demeure du 10 octobre 2024 ne répond pas aux prescriptions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Que par voie de conséquence les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires sont irrecevables ;

Sur les autres demandes au fond

Attendu que la demande principale ayant été déclarée irrecevable, le le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires est sans objet et sera rejeté ;

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 au profit du Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier requérant;

Attendu que le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet PAUL STEIN conservera la charge des dépens qu’il a engagés à l’occasion de la présente instance ;

PAR CES MOTIFS,

JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DÉCLARE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet PAUL STEIN irrecevable en ses demandes en paiement au titre des charges et des travaux ;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet PAUL STEIN du surplus de toutes ses demandes ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice le cabinet PAUL STEIN aux entiers dépens de l’instance.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT