MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 02 Décembre 2024

N° RC 24/01497

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

LIGERIS, SEM inscrite au RCS de [Localité 8] sous le n° 784 298 614, dont le siège social est situé [Adresse 3])

ET :

[U] [T]

[F] [V]

Débats à l’audience du 17 Octobre 2024

Le

Copie executoire et copie à :

LIGERIS

Copie à :

Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 7]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 02 Décembre 2024

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. BOIS, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Octobre 2024

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 02 Décembre 2024 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

LIGERIS, SEM inscrite au RCS de TOURS sous le n° 784 298 614, dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par Maître Maxime MORENO de la SCP CRUANES-DUNEIGRE, THIRY ET MORENO, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant, substitué par Maître RAGOT

D’une Part ;

ET :

Monsieur [U] [T], demeurant [Adresse 5]

non comparant

Madame [F] [V], demeurant [Adresse 5]

non comparante

D’autre Part ;

RG 24/1497

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 mars 2013, la SEMIVIT a consenti un bail d’habitation à Madame [F] [M] et Monsieur [U] [T] portant sur un logement situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 439,34 €, provision pour charges comprises.

Invoquant des impayés de loyers, le 27 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer à son locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux.

La société LIGERIS – venant aux droits de la SEMIVIT- a ainsi fait assigner Madame [F] [V] et Monsieur [U] [T] par acte de commissaire de justice du 19 mars 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours afin de voir, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ou, à défaut, prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti à Madame [F] [V] et Monsieur [U] [T] ;

— dire et juger en conséquence que Madame [F] [V] et Monsieur [U] [T] se trouvent être occupants sans droit ni titre ;

— ordonner leur expulsion et celle de tous leurs biens ainsi que de toute personne à leur charge ou occupant l’immeuble de leur chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement Madame [F] [V] et Monsieur [U] [T] au paiement de la somme en principal de 4 269,45 € au titre des impayés de loyers et de charges ;

— condamner solidairement Madame [F] [V] et Monsieur [U] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant actuel des loyers et charges, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des locaux ;

— condamner solidairement Madame [F] [V] et Monsieur [U] [T] à verser à la société LIGERIS la somme de 600 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner solidairement Madame [F] [V] et Monsieur [U] [T]aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et la présente assignation ainsi que les frais de mises en exécution.

A l’audience du 17 octobre 2024, la société LIGERIS, par la voix de son Conseil, maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 4 075,38 €. Elle propose l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 € en plus du loyer courant.

Bien que régulièrement cités par actes de commissaire de justive remis à étude, Madame [F] [V] et Monsieur [U] [T] ne sont ni présents ni représentés.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 novembre 2023 soit six semaines au moins avant la délivrance de l’assignation conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 21 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié.

L’action est donc recevable.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 15 mars 2013 ainsi que le commandement de payer délivré le 27 novembre 2023 pour un montant en principal de 2 781,69 € et le décompte actualisé au 10 octobre 2024 à la somme de 4 075,38 €.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Il conviendra de déduire du présent décompte :

— les frais de commissaire de justice à hauteur de 278,30 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après,

Madame [F] [V] et Monsieur [U] [T] seront ainsi solidairement condamnés à verser à la société LIGERIS la somme de 3 797,08 €.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus … ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties, le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice le 27 novembre 2023 portant sur la somme en principal de 2 781,69 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [F] [V] et Monsieur [U] [T] n’ont pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans le délai de six semaines tel que mentionné au commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 9 janvier 2024.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, le bailleur propose un plan d’apurement de la dette locative à hauteur de 100 € par mois en plus du loyer courant. Les locataires règlent depuis plusieurs mois la somme de 609,47 e soit leur loyer courant majoré de 100 €.

Compte tenu de la proposition du bailleur, de la reprise du paiement du loyer courant par les locataires, il sera accordé à Madame [F] [V] et Monsieur [U] [T] des délais selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

Madame [F] [V] et Monsieur [U] [T] pourront régler leur dette plus rapidement si leur situation financière le leur permet.

Sur les demandes accessoires

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande.

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens à la charge Madame [F] [V] et Monsieur [U] [T] comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le15 mars 2013 entre Madame [F] [M] et Monsieur [U] [T] et la société LIGERISconcernant le bien situé [Adresse 4] sont réunies au 9 février 2024 ;

Condamne solidairement Madame [F] [V] et Monsieur [U] [T] à payer à la société LIGERIS la somme de 3 797,08 € (TROIS MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT DIX SEPT EUROS, HUIT CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 10 octobre 2024 ;

Autorise Madame [F] [V] et Monsieur [U] [T] à s’acquitter solidairement de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en trente cinq mensualités de 100 € chacune et une trente sixième mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

Précise que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RG 24/1497

Suspend l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés par Madame [F] [V] et Monsieur [U] [T] la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Dit qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [F] [V] et Monsieur [U] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société LIGERIS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [F] [V] et Monsieur [U] [T] soient condamnés à verser à la société LIGERIS, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Condamne solidairement Madame [F] [V] et Monsieur [U] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le deux décembre deux mille vingt quatre par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection