MINUTE N° : 25/00427

JUGEMENT

DU 04 Mars 2026

N° RG 25/04323 – N° Portalis DBYF-W-B7J-J2DK

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[I]”

ET :

[I] [J]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : C. FLAMAND

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 décembre 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 04 MARS 2026 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE “[Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS LAMY immatriculée au RCS de [Localité 2] N° 487 530 099, dont le siège social est [Adresse 3],

non comparante, représentée par M^e LE CARVENNEC substituant M^e BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS – 27 #

D’une part ;

DEFENDEUR

Monsieur [I] [J], demeurant [Adresse 4]

Non comparant, ni représenté

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [J] est propriétaire du lot n°13 dans l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] (37).

Le 15 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[I]", représenté par son syndic, a donné assignation à M. [I] [J] devant le tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 1884,47€ correspondant au montant des charges de copropriété impayés et fonds travaux arrêtées au 4 septembre 2025 ; la somme de 687,36€ correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours la somme de 230,00€ au titre des frais de poursuite rendus nécessaires,avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeurecondamner ce dernier à lui payer la somme de 1500,00€ en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;rappeler que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 4 septembre 2025 la somme de 1884,47€ ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également l’échéance devenue immédiatement exigible pour l’exercice en cours, soit la somme de 687,36€ ainsi que les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme qu’à défaut de condamnation ces frais seraient in fine supportés par le syndicat des copropriétaires ce qui ne serait ni juste ni fondé.

A l’audience du 17 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[I]", représenté par son Conseil, maintient ses demandes et dépose de nouvelles pièces.

Le défendeur, régulièrement cité par remise de l’acte à sa personne, ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 4 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[I]" verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux ;

— le contrat de syndic à effet du 1er juillet 2025 au 30 juin 2026 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 23 avril 2025 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er janvier 2024 au 31 décembre 2024 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 4 septembre 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 1 751,66

Frais/diligences sollicitées 230,00

Autre- relevant article 700 53,17

Autre-Intérêts 39,64

TOTAL 2 074,47

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la notification du décompte actualisé en date du 12 décembre 2025 et de l’appel de fonds versés aux débats lors de l’audience, l’envoi d’un message électronique n’étant pas suffisant pour considérer que le défendeur a été à même d’en débattre contradictoirement. En conséquence, celui-ci ne saurait être retenu. En revanche, le décompte du 4 septembre 2025 a bien été communiqué avant la dernière audience, les demandes seront examinées au regard de ce décompte (pièce n°11).

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [I] [J] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titre des fonds travaux arrêtées au 4 septembre 2025 à hauteur de la somme de 1751,66€.

La lettre de mise en demeure du 15 juillet présentée le 7 août 2025 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [I] [J] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1751,66€ au titre des charges et fonds de travaux échus au 4 septembre 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,augmentée des intérêts au taux légal à compter du 7 août 2025.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, le contrat de syndic versé aux débats n’est effectif qu’à compter du 1er juillet 2025 de sorte que tous les frais sollicités avant cette date ne peuvent être facturés, faute du contrat de syndic précédent versé aux débats.

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’espèce, le contrat de syndic versé aux débats n’est effectif qu’à compter du 1er juillet 2025 de sorte que tous les facturations émises avant cette date ne peuvent être facturés, faute du contrat de syndic précédent versé aux débats.

***

Le syndicat des copropriétaire sera débouté de sa demande de paiement au titre des frais de poursuites rendus nécessaires.

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En droit positif, la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ( voir sur ce point avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n° 24-70.007).

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 5 décembre 2024 , le syndicat des copropriétaires a mis en demeure de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours. Ladite mise en demeure vise expressément les dispositions issues de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l’année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

M. [I] [J] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la provision de 687,36€ à valoir sur les sommes dues au titre des appels de charges et fonds travaux à venir dus au vu du décompte et en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 7 août 2025, date du dernier jour de mise à disposition de la lettre de mise en demeure

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [I] [J] sera tenu aux dépens .

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de1000€ au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement réputé contradictoire rendu en dernier ressort

Condamne M. [I] [J] à verser au Syndicat des copropriétaires de la résidence "[I]" les sommes suivantes :

1.751,66 € (MILLE SEPT CENT CINQUANTE ET UN EUROS ET SOIXANTE SIX CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 4 septembre 2025 ;687,36 € (SIX CENT QUATRE VINGT SEPT EUROS ET TRENTE SIX CENTIMES) de provision correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours augmentées des intérêts au taux légal à compter du 7 août 2025,;

Rejette la demande de paiement présentée par le Syndicat des copropriétaires de la résidence "[I]" tendant au paiement de la somme de 230,00€ au titre des frais de poursuites rendus nécessaires.

Condamne M. [I] [J] aux dépens ;

Condamne M. [I] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence "[I]" la somme de 1. 000 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette le surplus des demandes ;

Ainsi jugé par mise à disposition de la décision au greffe.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LE PRÉSIDENT,

C. BELOUARD