TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N° 25/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 1

JUGEMENT DU : 12 Mai 2025

Président : Madame PICO,

Greffier : Madame LAFONT, Greffier

Débats en audience publique le : 31 Mars 2025

N° RG 24/05368 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5XW3

PARTIES :

DEMANDEUR

S.D.C. L’ILOT SIS [Adresse 3]

représenté par son syndic en exercice, la Société Immobilière PUJOL, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représenté par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

S.C.I. HAB’S,

dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Frédéric ASDIGHIKIAN, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE :

La SCI HAB’S est copropriétaire des lots 136, 137 et 218 de l’ensemble immobilier dénommé L’ILOT situé [Adresse 4].

Le syndicat des copropriétaires s’est plaint du non-paiement des charges de copropriété.

Par actes de commissaires de justice en date du 11 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé L’ILOT situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL, a fait citer la SCI HAB’S en paiement des charges de copropriété et dommages et intérêts, selon la procédure accélérée au fond.

A l’audience du 31 mars 2024, par l’intermédiaire de son conseil, faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se reporter, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes, actualisant sa créance. Il demande de condamner la SCI HAB’S au paiement :

De la somme de 1 511,28 euros au titre des charges ;De la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;De la somme de 2 066 euros au titre des frais irrépétibles ;Des dépens.

Faisant valoir ses moyens tels qu’exprimés dans ces conclusions auxquelles il convient de se reporter, la SCI HAB’S demande au tribunal, de prendre acte du paiement de la somme de 4 473,74 euros réalisé le 28 janvier 2025, de rejeter la demande du syndicat au titre des frais réclamés en ne retenant que les frais au titre de la relance SRU (50 euros), du timbre courrier (5,20 euros), de la sommation de payer (135,73 euros) et de l’assignation (57,09 euros). Elle demande de rejeter la demande du syndicat au titre des provisions non échues du 01 avril 2024 au 30 septembre 2025, de rejeter la demande au titre des dommages et intérêts. Elle laisse la demande au titre des frais irrépétibles à l’appréciation du tribunal.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION,

L’article 481-1 du code de procédure civile applicable aux procédures introduites à compter du 01.01.2020 dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande.

Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours. »

Sur la demande principale en paiement

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

S’agissant des charges échues :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires des copropriétaires de l’immeuble des 29 septembre 2022, 14 décembre 2023, comportant approbation des comptes de l’exercice clos, vote du budget prévisionnel et vote des travaux, non contestés dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,les décomptes de charges et appels de fonds concernant la SCI HAB’S pour la période réclamée,la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 16 octobre 2024, rappelant la possibilité pour le syndicat des copropriétaires d’exiger les provisions dues jusqu’à la fin de l’exercice à défaut de paiement dans les 30 jours,la sommation de payer délivrée le 11 octobre 2023,le relevé de compte arrêté au 28 novembre 2024 à la somme de 2 153,30 € dus au titre des charges et travaux et 785,20 € dus au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui reprend les différents appels et les règlements effectués, outre 2 266,92 euros au titre des charges à échoir jusqu’au 30 septembre 2025 inclus.le relevé de compte actualisé arrêté au 20 mars 2025 à la somme de 1 511,28 €, au titre des provisions dues jusqu’au 30 septembre 2025, le paiement réalisé le 28 janvier 2025 ayant été imputés tant sur les charges échues (soldées) que sur une partie les frais nécessaires (pour un montant de 785,20 euros), que sur une partie des frais irrépétibles (pour un montant de 478,70 euros, ainsi que sur une partie des dépens (pour un montant de 247,38 euros) ;le contrat de syndic,Il résulte des pièces du dossiers que la SCI HAB’S a procédé le 28 janvier 2025, soit après l’assignation, à un paiement de 4 473,74 euros.

Ce paiement a permis de solder sa dette au titre des charges échues pour un montant total de 3 060,72 euros, appel du 1er janvier 2025 inclus. Aucune charge échues se peuvent donc être réclamées.

S’agissant des provisions à échoir, défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 16 octobre 2024, les provisions non encore échues pour l’exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles.

L’assemblée générale du 14 décembre 2023 a voté le budget prévisionnel pour l’année 2024/2025 soit du 01 octobre 2024 au 30 septembre 2025.

Aussi, la SCI HAB’S était redevable de la somme de 1 511,28 euros pour les provisions allant du 1er avril 2025 au 30 septembre 2025.

Compte tenu du virement effectué le 28 janvier 2025 pour un montant total de 4 473,74 euros, les charges échues jusqu’au 30 septembre 2025 ont également été soldées (virement de 4 473,74 – 2 962,46 euros (charges échues, appel de janvier 2025 inclus) – 1 511,28 euros (charges à échoir, appel du 1er juillet 2025 inclus).

Le virement effectué le 28 janvier 2025 ayant permis de solder la dette au titre des charges échues jusqu’au 30 septembre 2025, aucune condamnation se sera prononcée à ce titre.

S’agissant des frais nécessaires :

Conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : les frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de commissaire de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance ne soit mené à bien.

Il convient de retirer des frais réclamés, ceux non conformes au contrat de syndic, ceux imputés au débiteur mais non justifiés par des pièces versées aux débats, ceux occasionnés par tous les actes inutiles au recouvrement effectif de la créance (multiplication des frais de relance avec ou sans lettre recommandée non suivis d’un paiement effectif) et ceux relevant des dépens et frais irrépétibles.

Il en résulte que la SCI HAB’S sera condamnée au paiement de la somme de 190,93 € correspondant aux frais justifiés par les pièces produites et nécessaires au recouvrement de la créance, soit la sommation de payer les charges du 11 octobre 2023 (135,73 euros), une lettre de relance (50 euros) ainsi que les frais de timbre (5,20 euros). Les frais d’assignation étant quant à eux des dépens.

Sur les dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas l’existence d’un préjudice distinct de celui réparé par les intérêts légaux.

La demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI HAB’S supportera les dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée en vertu de l’article 700 du code de procédure civil à hauteur de 2 066 €.

PAR CES MOTIFS, CONFORMEMENT A LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND, PAR JUGEMENT PRONONCÉ PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

CONDAMNE la SCI HAB’S à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé L’ILOT situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL, les sommes suivantes :

—  190,93 € au titre des frais de recouvrement,

REJETTE les autres demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé L’ILOT situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé L’ILOT situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL ;

CONDAMNE la SCI HAB’S à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé L’ILOT situé [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS IMMOBILIERE PUJOL, la somme de 2 066 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI HAB’S aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est, de plein droit, exécutoire par provision.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT